仇保兴：巧妙应对 “房地产泡沫”

国家住房和城乡建设部副部长 仇保兴

在工业化和城镇化发展进程中，还潜藏着某些“隐形炸弹”，比如房地产泡沫以及土地制度改革失误引发的城市低密度蔓延。这两大问题与复合型污染一起，构成了城镇化发展三大陷阱。

解析乃至解决这一系统性问题，考验的是决策者的决断力。国家住房和城乡建设部副部长仇保兴说，我们当下需要的是“拆弹”的技巧和耐心，这个工具应该是“微调”，如果巧妙应对，我们完全可以绕过房地产泡沫破裂、复合污染加剧以及土地管理失控这三大陷阱。

曾经有着18年地方领导工作经验，担任过副省级城市杭州、地级市金华、县级市乐清党政负责人的仇保兴对此既有忧患意识，又充满解决问题乐观的理性精神，他深知如何使国家制定的宏观政策在地方充分落实，以及充分吸取来自地方的鲜活经验做决策，是处理央地关系的重要考验。

他提醒：“我们的体制能够集中力量办大事，但也一定要警惕最坏的情况，即决策不科学带来的集中力量办坏事。”

房地产泡沫早已不仅仅是一个产业的问题，而是无论政府、企业界还是民众，都与此有着密切的关系。房地产是不是有泡沫?泡沫有多大?会不会破裂?针对房地产这个牵一发而动全身的系统性课题。仇保兴认为：第一，我国少数几个超大城市房地产确实有泡沫，而且这几个城市的金融资产加起来占我国的半壁江山。第二，这个泡沫我们有办法和机会来克服。从世界经验看，我国现在还不到泡沫破灭的时候，但如不采取措施，可能在城镇化率达到65%左右的时候会引发系统性危机。

这就是一个大概的“时间表”，我们要做的是在此之前想明白采取微调的办法，不要像日本一样，到了65%的时候还一味地吹，日本人当时都被迷惑，所有的人都去炒房，有意思的是当时一个东京都，居然房地产的价值比美国加利福尼亚全州还大，所有日本房产价值加起来的钱可以把美国的国土买两遍，房地产居然会产生那么大的价值，这个价值哪里来的?许多日本人没有细想，只陶醉在财富易得的兴奋中。

我国离这个陷阱的边缘时间段可能还有10多年的时间，但如果我们放任泡沫膨胀，再过10来年后突然系统性破裂，单个百姓的房产价值从一千万突然变成一百万，百万富翁则变成负翁了，房地产市场特有的“越降价越无人购买”的怪圈会引发相关的70多个产业大衰退，整个国民经济都会走下坡路，随后金融系统崩溃，这个时候个人的困境马上爆发出来了，形成系统性风险，国家的经济社会结构就会陷入危机状态。

国内也有一些人认为：由于中国特殊的银行体系和土地制度，房地产泡沫不会像日本那样破裂而造成可怕后果。针对上述观点，仇保兴说，事实上，早在上个世纪90年代，海南省就曾为房地产泡沫破裂付出过沉重的代价。当时，该省决策者正是有着房地产泡沫中国可避免论的幻想，放任海内外机构和个人在海南炒房，使资金流几乎全部脱离实业。直到2006年下半年开始，元气大伤的海南省房地产，才开始了缓慢的恢复性增长。

仇保兴还谈到了房地产泡沫大小如何衡量。一般来说，观测某地房地产泡沫的问题可以看两个数据，一个是房价与收入比，如果这个数字稳定低于10是没有问题的;另一个是租金和房价比，如果这个数字稳定略高于银行的利率也是没问题的，但如果大大低于银行利率，比如1000万的房子年租金只是12万，就有很大的问题了，前几年温州就是这种情况。

由于房地产的不可移动性，某种意义上房地产市场是一个区域性的市场，地方政府对房地产的调控起着关键的作用。仇保兴提出从五个方面考虑着手解决地方政府对房地产市场调控：一是明确地方政府对住房市场的监管和调控结果承担责任;二是明确城市政府应及时制订当地住房市场调控目标;三是明确对地方政府公布的住房市场调控目标的监控和责任追究;四是明确对未完成年度调控任务的地方政府负责人约谈问责的程序;五是明确扩大地方政府监管调控当地住房市场的权限。

此外，仇保兴还建议推出两个武器：一个是消费税，一个是空置税。香港就是用了这两个“辣招”把房价控制住了。事实上，我国少数大城市房价没有控制住，一方面是因为政策设计不尽合理，应该用的工具没有用好，更为重要的是城市政府没有足够的积极性真心实意地去调控。