容积率0.62地块明日拍卖 别墅供地屡禁不止?

　　“谁还能说自己是中央别墅区最后的别墅项目?”日前，位于顺义区后沙峪的天竺开发区22号住宅用地出现在北京市土地整理储备中心的交易平台上。这块被冠以“罕见低密度用地”、“中央别墅区最后一块低密度用地”的地块，以其0.62的低容积率备受关注，“容积率如此之低、又处于中央别墅区，显而易见，必将建成别墅。”一位业内人士这样表示，原来宣称自己是中央别墅区最后别墅楼盘的项目，只能让位于后来者了。

　　然而，在这一层“显而易见”背后，接踵而来的还有一种质疑：如此低容积率住宅用地的出让，是不是有违国家禁止别墅用地供应的规定?

　　业内称低容积率必建别墅

　　官方表态低密度另因“限高”所致

　　根据北京市土地整理储备中心公布的出让信息，天竺开发区22号土地面积526737平方米，扣除255171.6平方米的代征地面积，建设用地面积为271565.4平方米，而规划建筑面积169126平方米，可以得出容积率为0.62。

　　查阅有关资料可知，22号地周边龙湖湾别墅(天竺开发区21号地)容积率为0.47，龙湖滟澜山别墅 (论坛 新闻)容积率为0.67。“以0.62的容积率，加上地处中央别墅区，22号地将来开发城别墅项目毋庸置疑”成了不少地产界人士的一致看法。

　　而对于这样一块低容积率地块的出炉，北京土地整理储备中心有关负责人日前向媒体表示，22号地之所以容积率如此低，是因为温榆河边不允许建高层建筑。

　　别墅供地禁令念紧箍咒2003年后，从奥北别墅区到顺义版块，依然能看到新的别墅不断面世。

　　别墅供地禁令念紧箍咒

　　别墅定义是松紧带

　　然而除去临近首都机场机场建筑限高的地块，2003年后，从奥北别墅区到顺义版块，依然能看到新的别墅不断面世。

　　而众所周知的是，别墅供地的禁令由来已久。早在2003年2月，国土资源部在《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》中明确提出，“停止别墅类用地的土地供应”。此后，别墅供地禁令被国务院、国务资源部一再重申。2008年1月3日，在国务院《关于促进节约集约用地的通知》中，依然有“继续停止别墅类房地产开放项目的土地供应”的明确要求，而并非像有媒体报道的“别墅用地的供应只是从严，并没有完全禁止。

　　《广厦时代》电话咨询了国土资源部热线和北京市国土资源局，得知上述一系列政策依然在执行，并没有废止。

　　一边是别墅供地禁令依然有效，一边是地块开发城别墅”毋庸置疑“，别墅供地为什么有禁不止呢?亚豪机构市场总监郭毅介绍说，按照前几年国土资源部的有关解释，停止别墅用地的审批专指通常意义的独栋别墅。因此不在禁止之列的双拼、叠拼、联排等别墅依然可以大行其道。

　　别墅才是郊区土地“卖点”

　　“疏密结合”成开发商“妙招”

　　值得注意的是，大行其道的依然有“藏起来的”独栋别墅。即使是近两三年拿地的部分楼盘，即使是确定了容积率的居住用地，开发商也往往采取“疏密结合”的方式打擦边球，一边盖高层洋房，一片盖低密度别墅，包括独栋别墅。联达四方房产经纪公司总经理杨少锋表示，由于土地出让时只规定了土地用途和整体容积率，并不规定居住用地到底是盖板楼、塔楼还是别墅，开发商在局部容积率上做文章，意识司空见惯。“还有通过拆则双拼别墅，合则独栋别墅的‘子母房’打擦边球”。因此，虽有别墅供地的禁令，但开发商在拿到手的土地上建别墅，招数多多。于是，市场上的别墅新盘依然络绎不绝。

　　而对于别墅特别是独栋别墅新鲜亮相，各方也都是默认这一既成事实。这其中不难窥见“土地财政”的作用。

　　“市场需要各类型的别墅。不建别墅，有多少人去郊区买房子?”一位业内人士指出，只要土地财政还是地方收入的重要来源，土地出让就难免以某种方式迎合市场。“将来建起的别墅是郊区居住用地最大的‘卖点’。不建别墅，郊区用地很难受到开发商追捧;没有开发商的追捧，郊区用地的价值就大打折扣了。”