封杀寻租“黑洞” 住建部严查容积率变更

　　针对引发众多寻租大案的建设用地容积率违规“黑幕”，住房和城乡建设部(下称“住建部”)与监察部日前祭出重拳，重点对大中城市涉及提高容积率及改变土地性质的房地产项目逐一清查。

　　这份联合专门下发的《对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理工作的通知》（下称《通知》），重点严查国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为，勒令逐一自查2007年1月1日至2009年3月31日期间完成规划许可的开发项目。

　　这个时间区间，正是国内房地产市场狂飙猛进的敏感时期。事实上，容积率是引发建设领域权力寻租的一大诱因。据新华社报道，重庆房地产腐败“窝案”的主要犯罪行为之一,正是通过调整规划、调增容积率等手段为房地产开发商谋取利益。

　　克而瑞（中国）研究中心首席研究员陈啸天表示，对房地产开发商而言，追求利润最大化是立足市场的根本。在同等条件之下，上调土地容积率，建筑面积得以增加，楼面地价就会相应的降低，一定程度上提升了项目的预期利润。

　　以一幅土地面积为10000平方米的地块为例，假设容积率为2.0，则可建20000平方米的建筑；如果把容积率提高到2.5，则可建25000平方米。如果以1.5万元/平方米的均价对外销售，因上调容积率而“多”出的5000平方米即可多回笼7500万元的销售款。换言之，在销售价格不变的基本前提下，项目毛收益率粗略估算可提高25%。

　　所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。东银集团有限公司总工程师马缜介绍，容积率一定程度上可以反映建筑密度，进而对景观空间以及房子的进深、采光产生影响，这些与业主的切身利益密切相关。如果是高容积率的项目，其容积率变动范围在0.5以内，一般的非专业购房者较难发现。

　　陈啸天认为，封杀容积率变更的寻租“黑洞”，可从根本上维护购房者的利益，并可以解决由于高容积率导致的建筑密度过高、日照不足、居住舒适度差等问题。

　　浙江省房地产业协会一位人士私下表示，房产的暴利决定了一部分人愿意铤而走险，容积率“隐秘变更”是楼市里的“潜规则”，彻底查处难度不小。

　　杭州某项目副总经理表示，在“阳光规划”的同时，某些官商违规推动的暗箱操作大行其道，修改容积率的潜规则一度盛行。容积率是控制性详细规划的重要指标之一。同样的地块，容积率不一样，开发的收益相差就很大。如果能够上调开发用地的容积率，对开发商来说，无疑是“天上掉馅饼”，可以获得巨大的额外利益。

　　据他透露，国家明文规定，房地产项目的容积率大小必须在土地出让合同上写清楚，不能由开发商随意调整。所以，在某一地块正式挂牌出让之前，一些开发商就已经紧盯容积率不放。他们想方设法与国土、规划等关键部门深度沟通，干预规划实施，为最终取得规划手续、调增容积率、调整用地性质、提高土地使用强度等做好铺垫。当地块正式公开出让时，其中的某些指标就是为某地产商量身定制而成。

　　为了堵住上述寻租“黑洞”，住建部在《通知》中指出，对于拒不自查自纠、弄虚作假、掩盖违规违纪问题的，要对部门责任人从严处理；对于涉嫌犯罪的，要依法移送司法机关追究刑事责任。