香港楼市去年入住率降65% 今年落成量预增67%

　　在全球金融动荡最甚的2008年，香港的住宅市场态势如何?3月5日，香港差饷物业估价署公布的《香港物业报告2009》或许可以为我们勾勒一番图景。

　　香港官方统计显示，2008年香港私人住宅单位的落成量仅为8780个，创最近几年的新低，而同期的入住量更按年下滑65%至6890个单位，创下过去10年最低水平，在此影响下，空置量微升至52940个，相当于总存量的4.9%。

　　落成量偏低但入住量下跌、空置量上升，是否意味着香港住宅市场已经供过于求?

　　“去年的入住量创下过去10年的新低水平，估计与几个新楼盘在年底才落成有关，而约有7400个单位未能在去年底获发满意纸，是导致空置量上升的原因。”3月6日，香港差饷物业估价署署理副署长邓炳光对记者解释说。

　　中原地产研究部联席董事S良N对本报记者表示，“目前香港楼市处于低位供求平衡状态，去年市场的状况以及最新出来的数据，主要是由于金融海啸的影响所致，总体来说并没有供过于求。而且，由于去年的一手楼落成量非常低，才使今年的预测落成量有大幅上升的感觉，实际上，14740个单位这个预测数据，与近年的落成量相比，仍属偏低水平。”

　　香港住宅上月量价齐跌

　　《香港物业报告2009》预计，今年香港的私人住宅落成量将升67%至14740个单位，未来2-5年内，新建私人住宅供应量将达64000个。总量上的大幅增加是否会对楼价造成不利影响?

　　根据上述报告，2008年第四季香港私人住宅的售价同比下跌4.7%，租金同比下跌1.3%。邓炳光表示，住宅租金及价格是与市场供求挂钩的，但未来的价格及租金走势则难以预测。

　　而S良N表示，其实目前香港住宅市场的情况是，供应量不大，需求量也不大，不会因为量的问题而对楼价产生太大影响。不过，在金融海啸影响之下，交投十分淡静。

　　根据中原地产研究部的资料，今年2月份，香港整体楼宇买卖合约登记(包括住宅、车位及工商铺物业)共有5040宗，比今年1月份的5759宗下降12.5%。而在金额方面，今年2月份整体楼宇买卖合约登记总值为158.3亿港元，比今年1月份的186.8亿港元下跌15.3%。

　　中原地产研究部估计，今年1月份前后物业买卖市况受到新春假期的影响而变得淡静，而新春假后向来是传统旺季，加上发展商在新春后已开始陆续推售新盘，可刺激二手交投气氛，因此预料3月份买卖登记宗数将录得大约7000宗，较2月份回升约40%。

　　“现在不能说楼价已经回升了，因为去年第四季度下滑得太厉害，现在只是希望能稳住。”此前，S良N曾预测，今年第一季度楼价将整体回升5%左右。

　　去年香港楼市价格已经整体下降了24%，香港金融管理局在2月2日公布，楼价的下跌导致负资产住宅按揭贷款的宗数，从去年第三季的2568宗增至3.26倍至第四季的10949宗，而未偿还贷款金额也从60亿港元上升至248亿港元，占整体楼按贷款额4.2%。

　　内地买家入货香港豪宅?

　　香港一位地产界人士告诉本报记者，最近两个星期，有不少说普通话的人士开始在香港一处豪宅楼盘看房，而该豪宅的价格每个单位至少要一两千万港元。

　　“估计有部分内地人士趁着香港的楼市价格低迷，想在香港购买物业。”上述人士说，“毕竟现在香港的豪宅的价格下降了不少。”

　　高消费的豪宅市场去年受经济影响需求减弱，根据差饷物业估价署的报告，实用面积1076方(100平方米)或以上的大单位，在去年的吸纳量只有600个单位，相当于落成量1180个的一半。由于预期今年的落成量会倍增至2390个，有地产界人士分析，豪宅市场今年的价格可能会再跌15%至20%。

　　此外，差饷物业估价署的报告也显示，2008年香港私人写字楼的落成量为34.1万平方米，整体使用量大幅增加至34.5万平方米。而空置量则轻微下跌至87.3万平方米，相当于总存量的8.4%。

　　香港的私人写字楼在过去两年供应充足，因此差饷物业估价署预计，今年的落成量会大幅下降至14万平方米，2010年更下跌至12万平方米。

　　2007年以来，香港写字楼的售价和租金一路看涨，以至于一些大型跨国企业的香港分部也无奈要将办公室搬迁至租金更加便宜的地段。

　　根据上述报告，香港写字楼售价的升势由2007年一直延续至2008年，不过在2008年下半年出现上升乏力的现象，比如，甲级写字楼的售价在去年最后一个季度比2007年同期下跌9%。而写字楼的租金在去年第四季度同样向下调整，跌幅比较温和。不过与2007年同期相比，甲级写字楼的租金指数上升了15%，乙级和丙级写字楼的租金则分别上升12%和8%。