保障房“机制”亟待完善 商品房市场或受“挤压”
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保障房“机制”亟待完善 知情人士透露，在北京朝阳区常营建设限价房的两大开发商，因为争夺客户而发生口舌之争，由于朝阳区申请家庭总数远小于供应量，加之不少符合条件的申请家庭中途“弃购”，两大开发商第一批仅销售200余套限价房。这一事件折射出当今限价房制度运行中的种种矛盾。无独有偶，住房保障体系中的另一大支柱――经济适用房，在制度细则的完善方面，最近两年也一直没有大进展，受到业内人士诟病。 显然，当国家为拉动内需全面铺开保障性住房建设之际，保障房的运行机制亟待完善，以避免“民生工程”失了“民意”。 目前，除了廉租房，其他保障性住房都存在定位不清的问题，尤其是限价房。限价房是一种按照住房保障体系的规则实施配售的商品房，当初推出的主要目的是稳定房价。在房价快速上涨的大背景下，限价房可以在市场和保障之间起到缓冲作用，解决夹心层的住房难问题。 但是，在房地产市场陷入低迷后，限价房与受“70/90政策”影响的中低价位、中小套型普通商品住宅的差异正在逐步缩小。当初参照周边商品房价格制定的政府指导价，在目前看来，可能也并没有便宜很多。不过审核条件依然很严格，审核手续也十分复杂。 以北京为例，限价房针对的是北京市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭。这便人为地缩小了限价房的销售对象，进而影响限价房的销售进度，造成了“能买的不愿买，想买的不能买”的错位问题。 因此，有专家建议，限价房和经济适用房在操作上有很多类似之处，比如政府进行土地补贴、限定购买人群和销售价格等，因此可以将大部分限价房与经济适用房并轨，余下部分限价房用地则放开，纳入普通商品住宅用地的供应，通过市场途径来调节供求。毕竟《限价房管理办法》还没有出台，现在也仅有几个城市在进行限价房建设。相对来说，经济适用房的政策保障力度更大。 但是也有专家质疑，大城市的中低收入人群总量相对较大，像拆迁户、新增人口等仍需要限价房来保证，如果限价房和经济适用房并轨，将可能增加他们购买保障性住房的难度。 而对于经济适用房，虽然有关部门已制定了相应的管理办法，但在实际运行的机制方面，依然存在继续完善的地方，比如经济适用房的上市交易问题。目前来看，由政府出资以一定价格回购经济适用房，是可行的方案。这样既可以减少经济适用房分配中的寻租，也可以减轻政府满足新增经济适用房需求的压力。 从实际情况看，多数城市对经济适用房五年后上市交易实施补交地价的措施，但这无法避免违规获得的经济适用房，在上市交易可获高额回报的现实。去年，北京曾提出政府回购的想法，但因大多数经济适用房购买人群反对，至今尚未推行。 商品房市场或受“挤压” 虽然我国的住房保障体系目前依然存在不少问题，但今后两年，在“保增长”的前提下，保障房投资“跃进”将是一种政策取向。继中央公布9000亿住房保障投资计划后，各地纷纷在既定住房建设规划的基础上，追加安排建设资金。业内专家指出，保障性住房的投资政策得以落实，那将分流相当一部分自住型需求，商品房市场可能会受到“挤压”。 加码商品房库存压力 房地产市场销售低迷，库存房源逐月增加；而政府加大保障性住房的供应，将使部分商品住房的市场需求分流到保障房上来，从而加大商品房的库存压力。 SOHO中国董事长潘石屹认为，在楼市整体趋冷的背景下，9000亿元投资、近700万套保障房将对未来普通住宅房的销售造成很大的压力。他指出，在过去几年，开发商库存商品房的消化期基本都在一年以上。如果今后政府每年推出大量的保障房，市场原来的供求关系平衡将被打破，房源的消化周期很可能会延长。 以北京为例，2009年，北京保障性住房建设总规模将达到850万平米。如果按照单套平均面积80平米计算，明年北京的保障性住房约为10万套。截至12月初，北京可售商品住房超过15万套。保障房入市，对商品房无疑是一个不小的考验。 今年1至10月，北京住宅现房销售面积118万平方米，住宅期房销售面积499.5万平方米，两者合计617.5万平方米。业内人士指出，考虑到置业需求还在萎缩，明年北京保障房的销售将与商品房“势均力敌”。 专家指出，一方面，是政府即将启动的大规模保障性住房的投入，另一方面，是日益增多的商品房库存。今后，如何加快消化房地产市场的库存房源，将是政府面临的重要问题之一。 拉低周边均价 21世纪不动产分析师孟奇指出，现在，很多城市的新盘项目在定价时已经充分考虑周边保障性住房的因素，周边中低端二手住宅在挂牌时，还出现了与保障性住房进行价格、户型等方面对比的情况。他认为，保障房大量推出，将有效拉低周边的房价。 据国家统计局的相关统计数据，2006年和2007年全国住房年均成交量在500万―600万套之间。业内分析，9000亿投资兑现后，即使不考虑廉租房的影响，未来三年经济适用房加国有农、林、矿区棚户改造总量为620万套，平均每年供应200万套。那么，经济适用房和改造房占住房成交的比重依然将达到40%左右，减去原来10%的市场份额，经济适用房和改造房将分流商品住房市场30%的份额。 一份最近的券商研究报告指出，根据对25个主要大中城市的统计，2009年保障房开工规模都占全部建筑规划的20%左右，如果加上其他一些政策性住房，则在30%左右，达历史最高水平。 因此有专家指出，短期内，保障房对商品住宅价格和需求的影响可能有限；但随着体系的完善，保障房对商品房需求与价格将构成实质性冲击。
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