万科11月销售面积仅增3.4% 业务尚未回暖

　　12月9日，万科(000002)发布11月销售项目情况公告，当月实现销售面积42.1万平方米，比10月减少9.3%，比去年同月增加3.4%；实现销售金额35.7亿元，比10月增加6.6%，比去年同月减少15.6%。1-11月份公司累计销售面积490.9万平方米，销售金额425.3亿元，分别比2007年同期减少8.6%和7.9%。

　　点评：近期国内有多项旨在扶持房地产市场的政策出台，作为全国市场占有率近3%的榜首企业，万科的销售业绩有较强的指标意义。去年11月房地产市场已有所回落，2008年11月份公司销售面积同比仅增长3.4%，环比销售面积下降7.1%，从公司销售形势看，其房地产业务尚未有明显好转迹象。

　　从销售价格来看，公司项目为全国化布局，楼盘多集中于城市非中心地段，数据代表性较强。2008年8月以来，公司销售均价呈下降趋势，9-11月销售均价同比下跌幅度较大，基本在15%-20%左右。至于11月销售均价环比上升17.5%，应该是房地产新盘结构不同的原因。

　　由于房地产行业会计结算的特殊性，我们可以根据万科过往的销售情况对其经营业绩作一个大致判断。预计公司2008年营业收入在400亿元左右，2009年在450亿元左右，2010年随着房地产市场的逐步回暖，公司销售收入可能重新回升，达到550亿元左右；在不考虑公司计提存货跌价准备因素的情况下，预计2008年-2010年归属于母公司的净利润分别为50亿元、60亿元、72亿元，每股收益分别为0.45元、0.55元、0.66元。