赵松：地王频现不可持续

　　自从国土资源部“地价房价比”23.2%的结论抛到市场后，引起地产界广泛质疑，市场上争辩不断。各地不断刷新的“地王”，也在给这场争辩火上浇油。

　　7月8日，国土资源部中国土地勘测设计院地价所所长赵松接受采访，对此做出回应，赵认为，“地王是在部分城市，特殊区位或地段出现的，这不是长期趋势。”

　　“2007年也曾出现这种情况，但紧接着，2008年土地市场就开始流拍，趋冷。”赵松说。

　　23.2%的结论出自国土部的一份报告――《2008年中国城市地价状况分析》该报告为国土部回应此前全国工商联的一份意见书。彼时工商联的意见书认为，地价推动了房价高企，地方政府拿到了地价中的大头。

　　赵松即为国土部这份报告的主要操刀者，从调研到后期成稿，承担了大量的具体工作。

　　平均值是23.2%,但不同城市差异明显

　　《21世纪》：国土部此前进行的全国地价调研，其主要的动因是什么?具体通过什么样的途径方式、对全国哪些地区进行取样研究?

　　赵松：实际上国土部一直跟踪这方面的情况。我们目的是为了进一步掌握全国土地市场运行状况，其调研成果寄望于更好服务宏观经济调控。

　　近几年，像这种全国层面的、基于具体项目用地的地价调查就有过两三次;除此之外，开始于1999年的全国重点城市地价动态监测工作，也一直把地价房价变动情况作为主要内容之一进行持续跟踪研究。

　　此次我们的调查对象为105个重点城市，包含了全部省会城市、计划单列市及其他重点城市。取样为2006年以来以招拍挂方式取得土地，且已进入销售阶段或已售完的商品房开发项目。

　　我们要求各地按照各房地产项目的所属的区位(城市中心区、边缘区、过渡区)抽样若干项目填报土地出让价格、楼盘的开盘均价及其他相关信息，每区位样本数不得少于2个。

　　数据填报方是各地国土管理部门，最终结果是根据101个城市上报的620个“净地”出让项目的数据统计所得。(注：地产大炮――华远地产(600743,股吧)董事长任志强质疑国土部公布的地价成本只是一个出让时的初始价格，地价分毛地与净地：虽知毛地出让的价格、但土地部门并不知道土地开发与拆迁的成本;虽知净地价格，但不知建设的周期、规划中配套建设的内容比例。)

　　Q：从调查结果而言，一二线的城市，和中小城市的地价有无大差别?

　　赵松：调查所得的地价房价比平均值是23.2%，但不同区域、不同情况的城市间，差异还是比较明显的，在全国层面基本是东部地区高于西部地区，在城市内部，中心区较高，边缘区较低，这也符合我们平时观测到的一般规律。

　　从总体分布来看，虽然地价房价比超过50%的和低于10%的极值都存在，但多数范围还是在15%-30%之间。最近我从网上看到“杭州版房价地价调查”，好像是一家媒体做的，公布出来的数字与国土部调查的杭州的数字也是比较吻合。

　　从我们掌握的情况来看，2008年长三角地区综合地价水平值最高，为3761元/平方米;珠三角地区次之，为3145元/平方米;环渤海地区最低，为2818元/平方米。但从增长趋势来看，环渤海地区地价增长率最高。2008年，珠江三角洲和长江三角洲地价增长率出现负值。

　　“地王频现”不代表长期趋势

　　Q：近期包括北京在内，全国大批城市土地市场迅速回稳，地王频现。这体现出土地出让的一个趋势，早年地产商通过各种途径获得的土地虽占楼市成本不高，但目前或未来随着拍卖土地楼面价的高企，是否会推高房价?

　　赵松：首先，说地王频现体现土地出让的趋势，这个说法我认为不准确，一方面，地王是在部分城市，特殊区位或地段出现的，不是整体趋势;另一方面，“地王频现”不代表长期趋势，2007年也曾出现这种情况，但紧接着，2008年土地市场就开始流拍，趋冷。

　　所以，不论土地市场也好，房地产市场也好，最终还是要与经济大势背景相协调的。其次，对于地王对房地产市场的影响，我认为有两个方面，一是对卖方而言，有定价标杆作用;二是对买方而言，有心理刺激作用。

　　但是，这些作用能否转变为现实,特别是体现在房价上，关键还是得看市场能否接得住。

　　目前，地王周边的二手房也在提价，还要看是否卖得出去;至于地王自身将来能实现什么样的房价，也还要看将来市场的变动，至少，我们现在可以看到的是2006、2007年一些地王最终的结果似乎并不乐观，赔钱退地的、延期开发的都有。

　　Q：随着目前房地产市场回暖带动的地价回暖，其未来的走向预判是什么样?

　　赵松：今年，房地产市场从一开始的“小阳春”到近期的“量价齐升”，个别城市的土地市场从短期而言，是有所回暖，但从长期而言，还不能轻下结论。

　　从我们地价监测的数据来看，今年一季度，各用途地价是全面下跌的，房地产市场回暖的带动效应以及其他促内需政策的效果在第二季度的地价方面才有所体现。

　　目前，第二季度数据结果尚未出来，初步预计二季度地价较一季度会有小幅上涨，但上半年仍不会达到去年同期水平。

　　处置土地闲置问题，政策储备已经做好

　　Q：据我们掌握的情况，以上海而言，开发商手中仍旧有大批的土地“闲置”，目前各项政策对于“限期开工”难以奏效，打个桩、围堵墙或也叫开工，但土地却在这样的“闲置”中产生高额增值，下一步国土部层面有无更为奏效的措施出台?

　　赵松：这确实是个问题，一方面，房地产市场上供需矛盾紧张，价格高企，另一方面，供出的土地却在一些人手中囤积居奇，不能及时形成房屋供应。

　　关于闲置土地处置一直是土地管理工作的重点之一，不论从法律上还是政策上都有明确要求，近年来，又出了一些新规定，如在出让合同中明确开、竣工时间，严格执行闲置土地收回或征收闲置费等措施。但在一些地方执行效果不是很理想。

　　相关政策界定，对于土地闲置超过限定期1年的，加收土地出让金20%，但许多条款界定不清，并未奏效。

　　关于闲置土地处置，在2008年1月，国务院发布的《国务院关于促进节约集约用地的通知》中，曾提出“对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价”。

　　在这方面，我们也做过专题研究，从技术和管理角度提出过建议。2008年时，国土部实际的研究和政策储备都已经做好了，但考虑到2008年后来的经济形势，并未推出，接下来是否推出，要看目前的土地市场、与经济形势。