不动产登记没提"强制登记" 专家解释应遵循自愿原则

22日，国务院发布《不动产登记暂行条例》（下称《条例》）。从2015年3月1日起，不动产统一登记将正式实施。记者注意到，《条例》并没有要求对不动产权利进行强制登记，但如果权利人不登记，其不动产交易安全将受到严重影响。这意味着，如果你不去登记，也不会被强行要求，但容易出现纠纷。

至于现有房产证是否因《条例》的施行而重新登记？虽然此前国土资源部透露，不动产登记统一簿册证样式已设计完成，但昨日国土资源部官员在回应媒体查询时表示，手中的各种房产证、权属证书也将按照“不变不换”的原则执行。

为何不强制登记

为何不动产登记不采取行政强制措施？国土资源部政策法规司副司长魏莉华解释称，不动产登记是服务于不动产交易，以保护不动产权利人的权利、维护不动产交易安全、提高不动产交易效率为目的的市场经济的基础性制度。不动产交易属于民事活动，民事活动应遵循的基本原则就是意思自治，即自愿原则。我国《民法通则》第4条明确规定，民事活动应遵循自愿原则。《合同法》第4条也规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”

清华大学法学院副教授程啸表示，在不动产登记上，申请原则包括以下几层涵义：首先，除非法律另有规定或者依据有关国家机关的嘱托，否则不动产登记机构只能依据当事人的申请进行登记。当事人不申请，登记机构不能主动登记。即申请是启动登记程序的原因。

其次，当事人是否申请登记以及何时申请登记，应由其自行决定。登记机构不能随意为当事人的申请确定期限，或对超过期限的申请不予登记或施加处罚。

再次，当事人的登记申请界定了不动产登记机构的活动范围，登记机构不得超越该登记申请范围从事活动。也就是说，如果当事人申请的是抵押权登记，登记机构不能办理所有权登记；当事人申请的是转移登记，登记机构不能办理注销登记。

最后，只要登记尚未完成，即没有记载于不动产登记簿，申请人就可以单独或共同向登记机构申请撤回登记申请。

不去登记易出现纠纷

既然不动产登记应遵循自愿原则，那么如果当事人都不来申请登记，国家建立登记制度的目的岂不打折扣？或许正是基于这种担心，一些人才提出需要对不登记或不及时登记的当事人给予处罚。

“事实上，这种担心是完全没有必要的。因为我国法律对不动产交易原则上采取的是‘登记生效要件主义’。程啸表示，根据《物权法》相关规定，不登记就无法发生当事人预期的物权变动的效果（如所有权不转移、抵押权没有产生等）。比如，张三将一套房屋卖给李四，两人签订了房屋买卖合同并且张三将房屋交付给了李四，李四也搬进去住了一段时间。但是，两人如果没有到不动产登记机构办理房屋所有权转移登记，虽然在法律上张三与李四签订的房屋买卖合同是合法有效的，但是，因未办理登记，故此房屋的所有权仍然是张三而非李四的。在法律上，李四只是债权人而已。张三作为房屋的所有权人依然可以将房屋出售给王五或抵押给银行。当张三因拖欠他人债务而被起诉时，该房屋也可以被法院查封。显然，不办理登记，李四就无法得到房屋的所有权，势必要承受巨大的法律上的风险。

原有房产证不会作废

根据《条例》，在不动产登记的类型方面，分为首次登记、变更登记、转移登记、注销登记等8大类。根据规定，原有的登记证书不会作废。

国土资源部地籍司(不动产登记局)司长(局长)王广华表示，为了让老百姓尽量适应这种变化，手中的各种房产证、权属证书也将按照“不变不换”的原则执行。即已经依法发放的证书继续有效。若是产权人在新证书颁布前就已经申请了登记，将会继续发放旧版证书；新的证书颁布后申请登记的，发放新版证书。

呼吁细则政策落地

不动产涉及国土、林业、农业、海洋等多个不同部门。新出台的《条例》明确规定，国务院明确由国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作，但对县级以上地方人民政府究竟由哪个部门负责不动产登记工作并未作出明确规定。

有专家指出，当前各地跨部门领域的不动产登记面临一些技术和利益问题，比如农业、海洋、林业等领域的不动产登记涉及各自的特殊性和部门利益，如果由国土部门来统一登记，专业性方面会有所欠缺，其他部门协调起来也比较难。

如何避免出现政策落地可能碰到的问题？上海财经大学不动产研究所教授陈杰分析认为，有必要出台细则，增加执行条例的刚性，除了提要求更要有强制，尤其是要制定相应的时间表，形成足够的倒逼机制，更好地赢得舆论对这项工作的支持。”