【图文直播】第七届中国房地产人力资本论坛北京论坛——逆袭：白银时代HR破局

摘要：2014年11月14日，由博志成集团主办的第七届中国房地产人力资本论坛北京站会议今天正式拉开帷幕。北京站是本届论坛的最后一站，论坛主题为“逆袭--白银时代HR破局”。聚焦中国房地产人力资源管理者跨界学习、牵引组织能力转型等前沿课题。

时间：2014年11月14日

地点：辽宁大厦

【主持人】：各位亲爱的地产HR同仁们，尊敬的各位来宾，大家早上好！非常欢迎大家参加博志成的第七届人力资本论坛。本次论坛峰会由博志成主办，在此也要感谢此次论坛的合作伙伴，中国人民大学继续教育学院、哈工大继续教育学院、上海绩效改进管理咨询公司等。接下来，让我们以热烈掌声欢迎第一位演讲嘉宾，博志成集团董事长黄博文老师致欢迎词，并做主题演讲。

博志成集团董事长黄博文先生为开幕式致辞

博志成集团董事长黄博文先生主题演讲

    【黄博文】：

     欢迎各位。 博志成从2008年创业到现在，得到在座各位朋友的大力支持。在深圳、上海、成都这三站参加的各位朋友，还有没有参加这次论坛的其他朋友。从2008年到现在，我们大概积累了1万2千家客户，我就一并的对这1万2千个朋友，当然这是集体朋友，因为一个企业代表几百号人，一并表示感谢。从2008年做到今天是挺不容易的。    

     为什么会选择2008年创业，做这么一个公司。大家还有印象吗？2008年是金融危机。我在睡觉的时候，灵感乍现，金融危机，服务行业是不是会做好呢？从1998年到2007年这十年，因为1998年是中国房地产行业诞生的一年，当时的政策住房分配货币化标志着房地产行业的诞生。这十年，房子特别好卖，是黄金的十年。大部分的老板，包括高管，说是重视团队、重视人力资源管理，但是假重视，因为那个时候行业形势太好。    

      从2008年以后，虽然都有增长，但是反反复复的，时上时下的，开玩笑说像坐过山车。企业在这种情况下面临很多挑战。尤其是这两年，大家都在说房地产行业进入白银时代。房地产行业任何一家企业的战略应用模式、产品管理、团队资源等等，各个方面都遇到了巨大的挑战。挑战最大的是这支队伍。我的感受也是蛮深的。   

      随着社会的进步，行业的发展，消费者对产业的理解越来越深。过去只要有一套房就好，现在不是这样，对房子的要求是不一样的。其实他不是要求一套房，要的是一种生活方式，一种生活品质。在这种情况下，他对地产企业的要求期望就会更高。过去黄金十年下，整个团队又没有得到特别好的磨炼，进入白银时代以后，大部分企业的团队就遇到了很大的挑战。我就在想我能不能做什么。我自己想起来，还是觉得当时的选择是对的。如果房地产行业一直往前飞速发展，做我这个行业是没有前途的。但是，现在是有前途的，尤其是现在。    在过程中，也碰到过不太如意的地方。总之，在你们的支持和帮助下，我们还是走到了今天，并且有信心走得更远。    

      我当时想逆袭这个主题词的时候是很花工夫的，我在想到底什么主题能代表我们在全国四个地方开展的论坛。也是灵光乍现，叫逆袭。我觉得可以换一个词，将近二十年以前，在中国企业界有一个很有名的人物叫吴士宏。吴士宏写了一本书叫《逆风飞扬》。吴士宏在那个年代是很有名的一位人物，后来他到了TCL，刚好我在TCL，就跟她有过交流。我问她为什么写这样一本书，书名为什么叫《逆风飞扬》。她说你站在屋顶上，迎风站的，你就是逆风，吹着你的头发，你看看那个感觉，你就知道是什么。我现在想这个事，其实所谓的白银时代是相对于过去的黄金时代而言。我们把它认为是一种逆势，一种逆风。    

       我从1999年开始做人力资源工作，做到现在。我就在想这个时候才是人力部门扬威立腕最好的时候。因为形势特别好的时候，大部分总裁是不关心人力资源工作的。现在整个企业要升级、转型、跨界，说起来容易，最关键的是这支队伍能不能升级、转型、跨界。这个时候才显示出人力资源部门的价值，才能显示出我们的英雄本色。这就叫逆袭。逆着行业的趋势，我们挺起来，为企业去创造价值，这就叫逆袭。    

     逆袭这个词是我有一天晚上失眠了，睡不着觉的时候想的。说一句高大上的话，也是博志诚逆袭的良机。我一直这么说，我对我的所有同事和员工说，用一句大白话表达，房地产形势越差，我们越有逆袭的机会，博志诚越有发展的机会。开玩笑说，病人多了，大夫才有饭吃。哪怕不是因为病人多了，因为现在的人亚健康比较多。我们是以中医的身份去帮他调理，没有什么不好。    

      我们的逆袭良机是来自于密切的逆袭良机。你们在这种行业形势下，在甲方，在房地产企业，会有越来越多的表现机会。你要表现的时候，我们站在后面支撑你。所以人家说一个成功的男人后面有一个什么样的女人。一个成功的房地产HR的后面有一个坚定支持你的博志诚就好了，你们要记得，我是你们后面站的那个女人。虽然我是一个爷们，但这个时候，我愿意做你们后面的那个女人，毫无怨言的，无怨无悔的去支持你，让你雄奇的那么一个女人，一个漂亮女人。

      这全当是我的欢迎词。欢迎词不用说太多的客套，刚才说到了，我都愿意做一个“女人”了，这还不是欢迎吗。我希望你们成为一个合格的男人，我成为一个合格的女人，这一男一女才可以携手去抗这个逆风，去逆袭。我相信一定能做到这一点。

      我今天的题目是四句话，“笑看未来”，虽然现在是白银时代，很多人都在预测白银时代会有多少年。我们在2008年就有过预测，中国房地产的黄金加白银，大概30年左右，从1998年开始，到2027年。前面的已经过了，后面的十几年，从现在，今年是2014年，到2018年左右，应该是在高位盘整。从2018年以后，缓慢的往下滑，滑到2027年左右，进入一个平台。那个时候，就是白银时代结束的时候。从现在，到2027年，大概还有十几年。其中这几年是高位盘整期，逐渐的往下去盘整。

      到了2027年，不是说这个行业就没了。哪怕欧美这么发达，它现在还有房地产企业，只是那个形态不一样了，它进入稳定期。那个时候更多的不是叫房地产开发，而是叫房地产经营，更多的是存量房的盘活，美国现在就是这样，成交10套房，大概有7、8套是二手房买卖，新房买卖很少。进入稳定期，有稳定期的机会，房地产的经营和服务将会爆发。

      从这个趋势来看，总体来讲，我是觉得未来还是美好的，要笑看未来。你要是哭丧着脸看未来，那就没得看了。人的精神状态不能下滑，人的心理状态不能下滑，这是特别重要的一点。

       你光在那里傻笑着看未来是不可以的。因为行业形势毕竟在变化，跟过去十年相比，毕竟有很大的差异。整个行业的平均利润率是在快速下滑的。看看那些房地产上市公司，大概的平均利润率也就是10个点左右，或者是10个点多一点，跟过去的20、30点是没办法相比的。所以我们还要变革，必须要变革。否则的话在这种行业形势下，面临淘汰的风险是很大的。所以，第二句话就是“拥抱变革”。

       变革的核心是谁？是团队的变革。业务怎么变是人想出来的，变完了以后要落地、执行，也是靠人执行。有没有一支强大的团队，挥之即来、来之能战、战之能胜的团队，这是必要的。尤其是人力资源部门的人去拥抱变革，如果你们不拥抱变革，不要指望你们公司能拥抱变革。这个结果是很悲摧的，最后的结果是很苦逼的。

         回到今天的主题“白银时代”，是我们做HR工作的人逆风飞扬的最好的时代，是我们的黄金时代。在这种形势下，对于博志诚来说，有一个基本的经营宗旨。应该是三句话，第一句话是向山而升、向赢而营，还有一句话是共生共赢。我们要奔着山的方向去提升，奔着赢的方向去经营，最后达到共生共赢。

        怎么做到这一点？首先，我要说整个世界在快速的变化。这些关键词不是我提炼的，大家是会有感受的。我最早听到这些关键词是上一次项目总培养高峰论坛上，陈东彪说的一些关键词。他是旭辉的副总裁，在旭辉之前是上海万科的董事长。屌丝经济、粉丝思维、尖叫思维、口碑等等，这些是这个时代的特征。

        这些也是这个时代的特征。比如贪生怕死，现在人有钱了，都想多活几年。这是我经常跟我妈交流的话题。我妈妈今年85岁，她特别贪生怕死。我在想没有人们的贪生怕死，哪有养生养老地产的机会？还有贪图享受，现在的人越来越贪图享受。没有人们贪图享受这么一个心态的变化，怎么会有旅游、休闲、度假地产的机会？    现在比较热门的话题说生二胎、移民，没有这些，哪有国际化的机会？中国房地产企业在国外建的房子全部是卖给移民的这部分人。大家在媒体上看到过吗？说中国千万净资产以上的有多少人已经移民了。没有这些人，哪有国际化的机会？这全是机会。

       现在成了一个地球村，这是十年以前就开始提的，没有这个，哪有国际化的机会？你哪能用得了国外的资金，用得了国外的管理模式和产品呢？这些都在变，特别是现在大家都以自我为中心。跟我们这个年龄的人是不一样的，我们这些人的集体荣誉感是很强的。现在再问问90年代人出生的人，他们哪有集体主义，全是自我为中心。但是，大家不要忘了，这些人是未来买你房子的主力军。像恒大以前那种模式和做法，在未来一定会死掉。因为未来买房子的小孩子是以自我为中心的，你要这么思考。不要以为这些跟房地产没有关系，这些特征的人、这些特征的社会现象就是你未来的生存环境，就是你未来的客户。

        现在的品质思维。过去人们只要有一套房子就好，而现在他们对生活方式有追求，这个品质包括房子的品质，还有生活模式的要求，比如什么配套。他更多关注软的产品，而非硬的产品。硬的产品的价值在未来十年会逐渐下降，软的产品和服务会逐渐上升。恰恰，硬的产品，就是房子这个东西，创新的余地已经不大。全国110平米的三居室的户型有几种？没多少种。全是那些设计院从甲方抄到乙方、抄到丙方，抄到丁方。硬件创新是很难的，并且硬件创新的边际收益率是快速下降，恰恰是服务和软件。服务和软件又恰恰是全行业做得最差的，在这个最差的领域，稍微有一点创新就可以冒头。况且未来买房子的人更关注软的，而非硬的。

       买一件世界名牌的衣服，你以为那个衣服本身的硬件很好吗？不是的，而是它的品牌价值。你穿什么什么衣服，感觉你好像很有身份、有品位。其实那个布料一样，花不了几百块钱。这是未来，一切在变化之中，并且还在变，还在快速的变。

       这是我最近一段时间思考的全行业最近三十年发展的脉络图。从1998年开始，属于进入期，没有行业，只有企业。1998年才开始诞生这个行业，原因是那年是中国住房分配货币化的第一年。 1998年到2004年是激情期，大部分城市的房地产行业在这个时期才突然爆发起来。 从2004年到现在，我认为是骚动期。什么是骚动，这个不用我解释，你们应该知道什么是骚动。    从2013年到2018年，一直是高位盘整期。比如一年全行业的产值是8、9万亿左右，2013年的投资是8.6万个亿。盘整到2018年左右，就开始缓慢的向下滑。当然，过程中还会有起伏，一直到2027年左右。

      在2004年之前，中国的房地产企业大概是5万家，到了2008年大概是8万家左右，2009年是10万家左右，2013年又是5万家左右。我自己感觉，到2027年的时候，恐怕整个行业大概只有1千家左右，其他的企业没有了。至于去哪儿了，转型了，跨界了，去哪儿了，我不管，我也不知道，各有各的道。这是一个趋势。

      为什么我会得出这么一个简单的结论呢？行业集中度在快速提升，在去年，2013年，前50家房地产企业的份额加起来占全行业的份额的25%，2.1万个亿。到2014年上半年，前50家加起来是超过了30%的份额。在高位盘整期结束的时候，到2018年，我估计前50家的份额加起来会占到全行业的50%左右。到2027年，前50家加起来会占全行业份额的80%左右。如果你不从现在开始布局、努力变革的话，那1千家里面恐怕就没有你。行业集中度在快速提升。

      在1998年以前，甚至在2004年以前，消费者要的是数量，是数量导向。我原来住筒子楼，现在有一个独立的房子，我就满意了。原来住50平方，现在住80平方，我就满意了。品质不是那么重要。正是在这种情况下，2002年左右，万科才提出要为老百姓造房子，要标准化。那个年代的数量导向型是有道理的。通过标准化，快速的提供产品，满足大家对数量的需求，这是没有问题的。

       2004年以后，开始要兼顾品质。老百姓对房子的需求，开始关注生活模式、生活品质，开始关注软的需求。到了2010年以后，尤其是现在，恐怕是品质主导的阶段。这是符合自然规律的，开始要量，要好多好多，后面说我要精。人性就是这样，这不是我瞎编的。未来能生存下来的是什么企业？不一定规模很大，但一定是有特色的。在某个细分领域，一定特别棒。另外一个细分领域，另外一家企业就特别棒。若干大企业，加一些中小的特色企业，这种企业永远死不掉。日本有一个特别小的企业，才十几个人的公司，生存了几百年了。那是有未来的。欧美很多的家族企业都特别小，但生存了几百年。所以未来一定是这个样子，就是几家大企业或者是几十家大企业，加上一些小小的，但每一家企业在某个细分领域都特别有特色，未来是这么样一个行业结构。    从现在开始，你就要找到你的核心竞争力，找到你品牌的核心价值点，坚定地维持下去。你就会变成那5千家之一，就会变成那1千家之一。

        1998年，在探索期，没有模式一说。到2004年，大家开始慢慢的关注运营模式。从2004年到现在，比较流行的是高周转模式。高周转模式其实有很多种，不一定是单纯的基于标准化的高周转模式。到后面恐怕是要模式创新了。这是我对整个行业30年的基本判断。 现在进入了白银时代，白银时代的基本特征就是集中度越来越提高，大企业越来越大，小企业越来越小，竞合在加剧。大企业的拿的地大部分都是兼并重组收购的。同质化的基础上，创新是乱象，大家还在以自我为主，乱创新的阶段，慢慢的形成规模。市场化基础上，市场在分化。不同的市场，它的特性是不一样的。我刚刚说进入白银时代，对于某些城市来说，也许还在黄金时代，这叫市场的分化。盈利水平在快速下滑，客户在变，渠道在变。渠道在变，不用我多解释，现在跟互联网的结合。价值判断在变。总之，处在一种有序的失控状态。

       基于这些基本特征，我又有了一个基本的判断。资本贪婪的本性、资本市场游戏规则、人性贪欲、行业现状及趋势共同决定了。这些大企业都是上市公司，资本市场对上市公司是有要求的，基本要求就是希望业绩持续上涨，基数已经很大了，加起来已经2.1万亿，资本市场还迫使它以20-30%的速度去增长。靠量的增长，总会有天花板。这种贪婪决定了企业的死亡。王石前段时间说过万科一定会死的。这样做下去，一定会死的。 我昨天在微信上看到万科未来五年商业地产要做到1千个亿，必须要到新的领域发展。如果还以住宅为主，已经做到2千亿了，还想做到5千亿、8千亿，其他企业都死了。资本市场逼着你还要增长规模，你只有跨领域。所以他说未来几年，商业地产要做到前几名，同时现在还在做产业地产。

      基于这些特点，我提出几句话。千亿企业，自念紧箍咒，增长顶部厚壁。最诚惶诚恐的就是这些企业。必须要转型，而转型又不是那么容易，盘子越大，要转型掉头越难，所以才有恒大非相关的多元化，卖粮食、卖水。才会有万科现在说的未来几年要做1千亿的商业地产、产业地产等等。第二句话，500亿级的企业，向左向右，向上向下。往上找，跟现在千亿级的企业的利润一样，一样需要突破。在我看来，你们是在患得患失。最近我跟广州粤秀做它的“十三五”规划，一起探讨。基本上得到一个结论，做到500亿的规模，就开始维持，在其他方面创新。这些规模的企业，很多家都在谈千亿战略。往上找是很难的，越往上越紧。 第三句话，100亿级的企业，梦想战胜理智。鸡情骚动，最骚动的就是这批企业，没有太多的危机感，还使劲往上冲。这批企业，很多也在谈千亿战略。 几十亿级的企业，从全行业的角度来看，只是坐在前排的看客，随时有可能上舞台来玩儿一把。他跃跃欲试，想上台表演一下。对于几亿级的企业来说，也是看客，坐在后排，自娱自乐。这是我对行业结构的基本判断。