SOHO张欣：利用BIM系统数字化提高设计质量
摘要：SOHO中国首席执行官张欣近期在接受采访时表示，电子化是各行各业的大趋势，SOHO中国前两年就开始应用BIM系统开展数字化设计，所有的设计图纸都三维化，使设计质量更高更准确。
不久前正式开幕的望京SOHO 在如今这样科技为潮流的时代，互联网的浪潮袭来，改变或者颠覆着传统的各个行业，其中也包括地产行业。淘宝和万科首度跨界合作，用“网购费用抵房款”的方式，在16天的时间里面就打成了16亿的交易额，为业内所惊叹。刚刚赴美参观了的硅谷和苹果公司，张欣是如何思考房地产行业的互联网转型的呢？ 张欣：不能想象在淘宝上买房子 记者：作为您本身来讲，您怎么看待电子商务跟房地产结合的这个趋势呢？ 张欣：我想房地产,它因为是一个大额购买，还不是那么简单，我不能想象到淘宝上怎么就一按一下就买了一个房子了，不看吗？房地产肯定还是要看房的，不可能看张照片就买房了。这么大宗的，几百几千万的，一定是要，不光看一次，看两次看三次，而且家里爸爸妈妈孩子哥哥姐姐都要去看才定。 当然我觉得整体来讲，各行各业都会电子化，这个是一个大趋势。那么这个电子化的方式是什么呢，比如我们公司前两年就做了一件事情，就是把我们所有的设计的图纸都变成3D的，叫BIM系统。我们可以在电脑上先用3D把这个房子盖出来，在电脑上盖房子很快，有几个星期就盖完，比如我设计这么一个弯度，实际上这里面还要有些什么调整，这个就是在二维的设计图纸里面不能体现出来的。那么这实际上是一种数字化，是通过数字化的设计来使得这个设计的质量更高更准确。 销售这边的话，我们是每一天都把我们要租的房子的价格即时放在网上，因此要来租房的人，不用担心到代理那里跟我们谈折扣，你看到的价格就是最后的成交价，这就跟你到淘宝上买东西是一样。 延伸阅读： 张欣谈房地产走势：房产税和反腐会拉低房价
SOHO中国首席执行官 张欣 张欣：一线城市对商业地产需求依旧旺盛 记者：所以为什么在商业地产普遍不好的情况下，SOHO还有新的项目可以开业？ 张欣：市场的情况好不好就看租金是不是上涨，租金如果在上涨，就证明需求还是非常的旺盛。而且北京现在的办公是基本上是没有地在卖。前几个星期金融街有一块地拿出来卖，又是一个非常非常高的价，比底价高出了非常非常的多。所以整体来说，办公楼在北京还是比较紧俏。可能弱一点的呢，是零售，零售因为整体的，可能网上的零售抢走了很多线下的零售，所以零售我们看shoping mall这些受到的冲击比较大。 记者：所以商业本身也在分化，就是说写字楼还是一枝独秀，在你看来，未来的市场趋势当中。 张欣：我现在看起码是北京，上海两个地方的写字楼是非常的好，而且周边或者全国其他地方的公司都要到这些地方来。你比如说现在我们就这望京SOHO，出租的大量的就是IT公司。你可能金融不是那么好，但是IT就非常好。所以这个市场是从不同的行业在转变，但是整 体的需求北京还是非常旺盛的。 记者：所以现在我们也看到，好象写字楼成了一个在整个地产当中某种程度上成了救命稻草。大家都往写字楼挤，会不会又造成这个领域新的产生泡沫的情况。 张欣：但是毕竟供应是非常有限的，整体来讲的话，还是我们看租金还是在往上走，北京，还是需求没有被完全的满足才能出现这个情况。 记者：所以这一块的租售比的数字还是很健康的吗？ 张欣：对，北京出租的数字是非常健康的，而且空置率基本是零。 作为中国最大的甲级写字楼开发商，SOHO中国坚持只在在北京和上海城市中心开发高档商业地产，迄今为止，其竣工和正在开发的项目都只集中于北京和上海两座一线城市。这一战略选择是基于张欣对市场怎样的判断呢? 张欣：做房地产主要取决于对形势的判断 记者：为什么你们从那么早的时候开始就不打算再去进军二线城市了。 张欣：我们是从北京起家的，所以北京的每一块土地它的位置，它的价格，它的租金，它的售价，我们敏感度比较高。09年金融危机的时候，我们就有一个机会进入了上海市场，进去之后我们发现也不错，所以我们就大举进入了上海市场。 那办公为什么我们做得多呢？你知道我们公司最早的时候，是做small Office、home Office，就是小办公，从这儿开始的DNA就一直转到这个大办公，所以办公就是我们是挺有，一直我们对中国的在北京、上海，现在的这些办公需求是比较有敏感度的。 那么之所以没有去其他的二三线城市，我们当时就怀疑，就是说在价位更低的城市，这些城市对这些设计什么的需求有多高，所以我们就集中在消费力最高，文化层次最高的北京上海两个城市。 记者：这个一方面是基因造就的，另外一方面跟你们对形势的预判有关系吗？ 张欣：我们其实做房地产这些年来，主要就是对形势的判断。因为你想我就记得在1995年的时候，我们刚开始在这个行业里的时候，其实那个时候政策没有那么多，可是这些年来呢，已经房地产就是变成一个大资金的行业，而且就是政策的波动也非常得大。这样就变成房地产商 一个重要的功能就是能不能够解读政策，准确地预测形势，解读政策，准确。这变成了我们重要的一个技能了。所以实际上每一个企业自己的选择都是跟我们怎么解读这个政策和预测政策是直接有关系的。 2014年4月博鳌亚洲论坛上，张欣曾对媒体表示“今年楼市会有一定调整，因此SOHO中国要准备好弹药，在市场环境更有利于投资时，希望能有更大的资金投入。”然而今年，SOHO中国依旧不断有项目竣工、验收、开盘。张欣对整个地产行业的前景，如今的判断又是什么？ 张欣：北京地价还在往上升 记者：您刚才说今年是您的丰收年，这也是基于这个形势的一个判断，能再解读一下吗？ 张欣：今年的早期讲的市场会调整，实际上是基于我认为资产的回报率已经不是很高了。在这种情况之下的话，如果是经济有一些下滑的话，势必会影响到资产的价格，那么有一些开发商手上资金比较紧的，就要把项目卖出来，这样实际上是给其他有钱，手上有资金的开发商一个机会去收购。 但是现在的情况呢，是市场还没有调整，一线城市其实都没有太大的调整，价位不仅没下来，好象还在上升。所以看来的话，我觉得资产价格要向下调整，还没到，当然了这一两天中央银行人民银行又开始银根放松了，银根一放松，那资产价格就下不来了。 记者：所以综合来讲的话，您觉得今年之内这个拐点会来临吗？ 张欣：拐点你是说什么？ 记者：就是资产价格的走势。 张欣：没有，现在是下不来，你就说是不是大规模的下滑，那现在还看不到。 今年受各种国际危机余波的影响，加之从去年年底开始收紧的信贷，外界评论,中国的经济形势将进入新的周期，尤其是房地产市场情绪悲观，甚至一向在公众面前谈及房价将暴涨的“大炮”任志强，口气也温和了许多，认为2014年将是趋稳的一年。或是对此有所预见，去年，张欣在阐述完“中国住宅市场已发展到极限”的观点后，就牵头地产开发商财团，以7亿美元购得位于美国纽约的通用大厦40%股权，赴美开辟市场。 张欣：房地产税迟早要出台 影响房子购买 记者：其实中国经济已经不可能再继续饮鸩解渴了，包括大规模的刺激政策，很多业内人士困难说也不太可能出台了，所以这个放水还能够把这个房地产价格拖住吗？ 张欣：其实现在房地产是有不少的下行的一些压力的，你比如说我们将要出台的房地产税，那么现在一直迟迟没有出台，可能也是跟现在经济放缓有一定的关系。但是房地产税是迟早要推的，所以你在买房的时候就会想一想，我还要不要买呢，如果我每个月还要交税，那我这个成 本会不会太高呢？所以这会影响一批的购买。 张欣：反腐促进房价回调 房地产高增长时代已过 还有影响购买力的就是反腐，现在不是明年要每一套房都要登记了吗，是不是有一些反腐逼出来的一些房子就放到市场上来，几个方面看来的话，房地产还是进入了一个比较缓慢期，就是高峰增长的时期肯定是过去了。 张欣：中国经济体量很大不会出现大幅下滑 记者：这个缓慢我们继续深入解读一下，您觉得是保持稳定还是会往下走。 张欣：我自己的感觉是不会出现这种大幅度的下滑的。首先量比较这么大了，另外呢就是说基本的增长还是存在的，你 比如说出口，城镇化这些，还是一些大的经济方向。而且整体你像银行给房地产的贷款的量也不是那么大，昨天我还问一个央行的经济学家，他说现在的各银行给房 地产的总贷款可能不超过25%。所以这个整体的量也还是比较健康。而且银行给房地产贷款呢，它的Down payment首付也是比较高，所以我觉得还不是说是紧张到那么的，还有很大的幅度，安全点相当多。 张欣：大批开发商会在未来十年被减掉吃掉 记者：但是说到房地产商本身的日子，现在是不是很多房地产商日子都很不好过。 张欣：房地产商也是两极分化，你比如像我们这样的公司的，就是贷款量非常的低，手上也拿着大把的现金，就等待着 谁的项目要卖出来我们买，这也是一类。还有一类的呢，就是已经是贷款量也非常的高，然后销售也卖不动，我觉得未来的，如果是未来的十年，房地产进入一个缓 慢增长期的话，现在的这五万家开发商肯定有相当一批被减掉吃掉。
张欣：SOHO中国负债率从没超过10% 记者：这个是不是跟你们的资本运作是比较全球化的，包括你们也是在香港上市有一定的关系。 张欣：还不是，我们的融资渠道是多层次的，一个是国内的银行，我们可以有开发贷款或者抵押贷款、经营贷款很多种。同时呢，我们在海外，因为我们是香港上市公司，所以我们有很多可以做syndicate loan，有好多不同渠道。 记者：所以在现在很多开发商日子很不好过的时期，SOHO还是很舒服的一个状态。 张欣：我们一直就保守，我们这个公司好象从来净负债率没有超过10%几，现在我觉得13%已经是很高的了，在我 的印象中。所以我有时候看开发商的Balance sheet，我一看贷款gearing level量已经到了90，100，我就想我要是这个公司老板的话我得紧张坏了，这么高的贷款量。 |
