摘要：2014广联达建设行业年度峰会今日在杭州正式开幕，来自国内外的行业专家和房地产企业、施工企业、中介咨询企业代表共同参会，聚焦建筑业创新发展。筑龙BIM网全程图文直播。
会议名称：2014年广联达建设行业年度峰会 会议时间：2014年9月12日 会议地点：杭州开元名都酒店 主办单位：全联房地产商会 中国建设工程造价管理协会 中国建筑业协会工程项目管理专业委员会 广联达软件股份有限公司 主论坛议程： 
全联房地产商会常务副秘书长赵正挺 【主持人】： 尊敬的各位领导、各位来宾，大家上午好。我是全联房地产商会常务副秘书长赵正挺，非常荣幸担任本次峰会的主持人！
古人有云：上游天堂、下游苏杭。今天，来自中国建设行业的700多家行管部门、行业协会、房地产甲方、施工企业、中介咨询企业的嘉宾们齐聚在美丽的西子湖畔，共同参加“2014年广联达建设行业年度峰会”，在此，我代表主办方，欢迎大家的到来。
广联达建设行业年度峰会已连续举办四届，一直致力于为行业领导、企业精英与专家学者提供一个高端对话平台。今年，峰会由全联房地产商会、中国建筑业协会项目管理专业委员会、中国建设工程造价管理协会、广联达软件股份有限公司等四家单位共同举办。我们期望，通过联合各行业协会、行管部门以及优秀企业等各方力量，为行业带来更多启发与思考。因此，非常高兴能与新老朋友共同相聚峰会平台，共同探讨建设行业的前沿内容和热点话题。
现在，我宣布，“2014年广联达建设行业年度峰会”正式开幕！
首先，请允许我介绍出席本次会议的各位领导与嘉宾，他们是：
全联房地产商会创会会长 聂梅生会长
中国建筑行业协会副会长兼秘书长 吴涛
中国建筑行业协会工程项目管理专业委员会秘书长 游霞
中国建设工程造价管理协会秘书长 吴佐民
住房和城乡建设部信息中心 赵昕处长
中国土木工程学会建筑市场与招投标研究分会理事长朱和平
广联达软件股份有限公司 刁志中董事长 广联达软件股份有限公司 贾晓平总裁
以及将为大家带来精彩分享的11位行业专家与企业管理者，同时我们也特别感谢住建部信息中心、中国建筑业协会的大力支持与各位媒体的热情协助！
本次峰会以科技改变未来、智慧成就蓝图为主题，来自行管部门、行业协会、高等院校与建筑企业的专家们将为您带来各种理念观点、前沿趋势与实践案例。我们希望，“2014年广联达建设行业年度峰会”能成为您的一次愉快而难忘的体验！
下面，我们将进入主题演讲的环节。首先登场的是全联房地产商会创会会长聂梅生会长，他演讲的主题是“中国房地产业的微笑曲线”，大家鼓掌欢迎，有请聂会长！
全联房地产商会创会会长聂梅生女生 聂梅生发言精彩观点： 
演讲主题：中国房地产的下一步。货币政策对当今的房价曲线影响深远 
聂会长用微笑曲线阐释当前房地产形势及房地产创新方向。2014年是房地方行业重要的一年 
珍贵的数据
以为为聂梅生 发言实录：
各位领导、各位嘉宾，各位建设行业的朋友们，大家早上好！我非常高兴能参加今天这样一个盛会，而且愿意在这里和大家分享一下我们房地产的形势。因为按照会议的主办方的邀请，希望我讲一讲2014年这个时间点中国房地产的形势到底是怎么样，由于是作为一个以行业的关于政策和市场的研究人员，所以这些观点只代表我个人的观点，希望和大家讨论，也希望大家批评指正。我今天发言的题目叫做《中国房地产的下一步》。
首先总结一下中国房地产当前的形势。应该从两个层面来说，我们先说一下市场层面。那么目前在这个节点，进入第三季度的末尾，因为9月份的数据还没有出来，所以第三季度整个的数据还不知道。马上进入第四季度，目前市场情况是怎么样的？总的来说房地产市场层面形势依然严峻。最严峻的体现在下面这四个方面：
1，我们各项数据从高位盘整到涨幅下调，然后进入负增长，现在各项指标很多进入负增长阶段，而且在持续。但是有很多积极因素，可以说在触底，这是第一个关于数据。
2，城市、地区和企业之间的差距进一步加大。比如我们所在的城市杭州，曾经是今年打响一枪的也是杭州，恢复的比较好的也是杭州。
3，全线的资金趋紧。
4，去库存压力较大。
这四个是当前房地产的形势。从政策方面，政策方面释放了很多积极的信号，基本在二季度和三季度，主要在三季度释放了积极的信号，这也是大家一个期盼的一个限购放松。限购毫无疑问的放松了，第二个首贷回归基级，曾经去年的时候关于个人住房抵押贷款非常紧张，上浮0.5，甚至于1，甚至签了合同都不放贷，这是今年一季度的情况，两会之前的情况是这样的，信贷非常紧张，现在恢复积极，这也是央行一而再、再二三的要求。第三棚户区改造力度加大，从市场层面政策层面，总的是这样。
下面我们大概回顾一下到底什么情况？快速回顾一下从08年到今年二季度的情况，我们主要看投资，因为投资是中国的第一架马车，08年三万亿，去年达到了八万六千亿的投资，二季度的时候四万两千亿，三季度、四季度跟一二季度持平，今年比去年投资还会有增加，不会降低太多，还是八万多亿的投资，这是相当大的数。所以为什么它是一个权重产业，我们拉动经济不过四万亿，一年房地产就是投出八万亿。看一下房价，房价两次出现了两个年度出现房价降，叫做负增长，第一个年度2008年那次华尔街金融风暴造成了中国房地产增长的负增长，负4%。然后是今年一季度二季度进入了负增长，08年和12年两次负增长。
我们看一下和整个刚才那个表变成曲线，就是我们房地产业界非常重视的景气曲线，现在应该说是在低谷，94.82，这是7月份的数据。那么94.82是什么意思呢？就和2008年那次华尔街金融风暴下去以后94.74差不多的，现在房地产的景气程度和08年底09年初是一样的，大概这么一个指数。
那么现在对中国经济产生比较大的影响的，恰恰就是这根线，因为房地产被列入到我们的投资，投资就是我们的第一架马车，蓝色是我们的投资增速17，房地产的增速13.7，低于固定资产投资的增速，我们红线在蓝色之下的年份不多，一般我们是引导固定资产投资上去的，形成正拉动，现在是负拉动。那么这个负拉动的我想强调一句话，不要看这个数据还是在增长，但是这个增速下降是超预期的，达到了5年来的最低点。因为一般来说大家希望我们国家的固定资产投资在20%左右的一个增速是比较合适的，房地产应该在20%左右或者多一点，结果这两个稍稍下滑，尤其三季度没有稳住下滑的趋势，大家看房地产投资在三季度红线继续下的很厉害的，导致我们的固定资产投资下滑，达到17%，这个下滑是超预期的。为什么大家觉得三季度没有能够稳住，这一次我们李克强总理说了三季度的形势还是下滑的趋势，估计四季度会稳住，但是从这条线看，房地产在这里起了很大的下坠作用。
看一下房价同比的涨幅，现在进入负增长区，但是一到七月份慢慢的增幅，回到0.3，8月份数据出来会好一点，去年涨的太多，到下半年年底考虑翘尾因素会正不会负的，所以从房价的曲线来讲，趋稳，所以我心里对房地产并不是那么忧虑，我也不同意房地产会崩盘，不要那么一惊一炸。比较危险的是看这个跳崖曲线，从去年7.7到负的0.6，去年我就说要注意房地产的急速的下滑，但是慢慢可以回稳的，现在已经过了危险的时期，从房价增幅的曲线可以看出在逐步的缓慢的回稳中。
再看一下最新的8月份的，就是上个月10大城市的新建住宅的价格指数，可以看到环比全部进入负增长，包括北京，全部是负的。同比却不一样，有正有负，这就是我说的各个城市是不一样的。现在北京、上海和去年比，房价仍然涨了11%，还是不少的高于GDP，去年年底的GDP也不过不到8，7.8，去年全年，现在同比的房价涨幅高于GDP，是十一点几。接下来低于GDP涨幅负增长的有成都、武汉、杭州，杭州负的不算太大，和去年比负的一点几，基本上差不多。再上个月房价的情况，开始在触底。
我们国家统计局的数据只说70个大中城市哪个涨那个降，现在看一下7月份基本上没有什么涨的了，上涨的只有两个城市，持平的4个城市，其它全部下降，我们统计当中的70个城市基本上，那也就是有64个城市是下降的。是这样一个情况。这个不太说明问题，不知道哪个涨了哪个降了，全国情况怎么样。我把华尔街日报的一个数据给下载下来，它根据国家统计局的数据，做了一个中国70个城市新房价的变动幅度，同比就是这个情况，左边的是同比，右边这个线是环笔，看到同比7月份全国还是有涨幅的，2.43，看到同比的价格曲线。到7月份2.43，全国比去年涨这么多。环比是7月份比上个月全国降0.9，应该说是超过了，环比一般来说是正负服0.5叫做稳定区间，超出了0.5了，稍微比0.5滑下去一部分。这就是中国房地产的价格曲线和形势，并没有那么吓人，并没有像有些媒体报道的那么可怕。
我们说现在这是整个的数据，我们看问题在什么地方，问题在销售量，卖不动，真正说7月份的销售量，真正的实实在在的是低于2012年，我们7月份卖了5000多亿，那么2012年的7月份卖了5300亿，今年5100亿，真的回到了两年前，比两年前低，确实是卖不动。看平方米也是比两年前卖的少，7月份卖了八千多万平方米，2012年卖了8600万，今年8100，真的卖不动，主要是销售不畅。销售不畅什么问题？现在不说销售量，老说商品房的待售面积，就是库存，住建部的新任部长履职以后说去库存是有道理的，库存就是这样，比较让大家心里面担忧的。现在库存集聚的上升，你看从2011年到现在的曲线，从3亿平方米的库存，不到3亿，两亿多平方米的库存，一下到了5亿多平方米的库存，5亿多平方米的库存是压在我们头上的非常大的事情。你有这么大的库存当然销售量也不畅，怎么想办法通过各种各样的方式去库存，这是我们必须做的事。
投资急速下跌，很厉害，销售不畅回款就慢，回款慢就投资少，没有一个开发商不想还贷款、落袋为安，所以只有一个办法就是少投资少买地，少开工，造成我们的投资从今年年初的19的增速变到13.7，确实是超预期的下降，原来业界研究人员房产投资不能低于18，低于18就要出事，但是今年到了13.7，确实是挺揪心的，让中国的经济也增速急速下滑。
当然没有钱就不买地，所以购地都是负增长，给地方政府带来很大的麻烦，地方政府卖地不畅，土地的销售也是负增长的。我们的销售量和销售额，柱状图当中把它画成增幅曲线，双双的进入负增长，而且并没有停止。比如1到7比1到6降的还多，可能明天1到8出来会不会好一点，银行限购、政府放宽政策、棚户区改造，会不会好一点，我估计会慢慢的好一点。因为有政策的层面的放松。
那么开发商本年资本金到位增速，就是开发商到底差不差钱，去年超预期的高歌猛进不差钱，资金到位率达到了20%几接近30%的增速，今年一下子滑到3%，31.5滑到3滑了这么多，开发商还是差钱的，好像从3.0、3.2开始稳住，会不会回笼资金好一点，资金没有那么紧张，对上下游，包括对今天参会的企业，包括对国家的经济都会有正面的作用，积极的作用。
看一下今年的资金紧张，我讲了市场层面当中的第三条，资金全线紧张是什么紧张，钱差在哪呢？差在贷款呢？这个柱状图当中最底下的浅蓝色是贷款，不是差在贷款，差在个人住房低压贷款和定金，差在这个柱状图的前面和第二个，就是卖不动，或者政策支持不够，银行的货币政策支持不够，造成定金减少和个贷减少，迫使第三条就是开发商的自有资金大量上升，大家看绿色的比去年7月份高得多，这就是资金链的组成，资金链的配比出现了问题，问题在这个地方。
前面关于形势我就说到这儿，应该说清楚了，下面说一下房地产发展和其它产业一样，存在一个微笑曲线，并不是现在没有春天了，在这样的形势下，确实是一个新常态的形势之下应该有一个新的看法，那么它下一步应该是怎么样的微笑曲线呢？它上下游都有扩展空间，房地产下一步怎么产生新的反转？第一个上游，上游的微笑曲线在什么地方，房地产是一个中段产业，它的上游在土地供给制度的改革和房地产金融制度的创新，这个基本上是和改革和我们新一届政府的改革是有关系的。如果能够改下去就会产生一个很大的变化。那么下游是和我们有关系的，就是和我们产业内部的整合有关系，第一个就是传统商务，它必须变化，它受什么冲击呢？受电商的冲击，互联网采购，这样一些今天我们这个内容当中有一些这样的内容，受他们的冲击，挑战和机遇是并存的，大家都有微信，微信上最受人关注的是王健林、马化腾这么几家联合到一起，房地产界大踏步的和互联网金融和互联网联在一起，会产生一个巨大的核裂变，这是第一条，我们传统商务会受到现在进入21世纪最有青春最有前途的冲击，这是第一个。下游的微笑曲线它可以上去，这是第一个。第二个我们原来讲，我在住建部管科技司，我很清楚当时的重点在哪里，智能化、绿色技术、住宅产业化，这三件事情抓了大概20年，基本上是从93年开始，住宅产业化从93年开始，绿建大概从02年03年开始，智能化差不多从95年开始，都是15年到20年的时间，但是是各抓各的，包括部里面的学会都是各抓各的，智能化是智能化的，绿建是绿建的，产业化在产业化中心，不合在一起，但是你不管现在愿不愿意，谁合在一起谁就赢。现在迸发出来的新型技术就是把这几件事放在一起了。不管你愿意不愿意，政府部门不管怎么分工，当时为这几件事分工打得特别厉害，这个事归谁管，当时我也参加过很多打架的会，其实现在市场把它整合到一起了。所以智能化和绿建和住宅产业化必须整合在一块，不管你愿意不愿意它自己整合了，甚至于和我们大数据、电商一起整合，这是第二个我们有可能走出来的。现在很多新型的房地产企业，开始走比如说像万达、万科、绿城，都是开始这样走出去。如果现在还在想着怎么卖房子，政府怎么取消限购，给我补助，你就会落后，应该想想这个事情。第三就是物业管理，我们的下游物管这块，我们认为赚不了什么钱，没什么好做的，而且物管这一块房地产开发商恨不得甩出去，但是实际上互联网时代社区成为我们消费的主体，像这些都和我们的电子商务都和大数据、互联网相关的，这就是我们微笑曲线的下游。
所以上下游都有扩展空间，简单说一下为什么有拓展空间。从政府来讲，土地这一块必须改革，这一次很高兴看到从国土资源部、发改委在改，土地财政的比重持续上升到什么程度，04年是五千多亿，去年四万多亿的土地收入，比重从49%到60%，甚至最高年份到72%，继续下去房地产是没路的，因为不断的涨低价房价能下来吗？房价下不来压缩各个行业的利润空间，而且给经济造成很多损失，而且民怨很大。如果还是这样的土地财政，房地产没路。不光是土地财政，关键在于土地金融，今天大家对金融非常的重视，光是土地卖出去是一回事，关键这些土地绑定了银行，去年84个城市，全国600多个城市，土地低压贷款达到7.6万亿，这还了得吗？土地一旦有三长两短，钱全部从银行贷出来的，不管是开发拿土地证贷款，还是政府低压的，钱全部从银行出来的，现在这个问题非常麻烦的，这是国土资源部公布的数据。如果这个几万亿的土地财政，变成了几万亿的土地金融，这里的风险就巨大了。
我们再看一下到底银根和地根的互动效果，我们原来老是说到底是土地地价还是房价引导地价，很明显，红线是地价涨幅，蓝显是房价涨幅，所以关于土地红利的再分配问题，最近有很多讨论。其实有两个政策是需要考虑的，当然这两个政策也造成了我们国家的经济的大发展和房地产的火红。这个是土地的使用权，这是92年93年，是国家土地局发布的70年，这定了，定了以后变成了有偿使用，可以进行交易抵押了。第二个招排挂，这两次抬升了土地的价格。招排挂以后房价涨得不得了，前面一个70年土地使用权当时是协议出让土地，基本上相当于零地价，只给农民一点补偿。这两次土地的飞涨，不说它的正面的，说它负面的，农民没有得到什么，所以这一次确实是应该同地同权同价，如果能够释放这一部分改革的动力，整个中国的房地产里面深层次的纠结的问题就能解决。
刚才说农村基地用地两次失血，这种情况造成了现在我认为是到了补血的时候了，所以农地入市的观念在于同权，能够给予国家建设用地70年的土地使用权给予大家招排挂，为什么不能给农村基地建设用地也给70年，当时不就是一个令吗，当时不是法制文件，就是部长令，再发一个农村那一块不也可以70年，不明白这里有什么难的问题，就是同权了，权利不一样，最后怎么能够释放那一部分的土地红利呢。这是为什么我认为土地是下一步中国房地产必须解决的问题。
第二个问题就是金融，第一个地根，现在说一下银根，银根为什么重要？因为我们中国的银根从常年的政策来讲，有两个非常致命的，一个低利率，存款利率很低，我们看一下这两条曲线，买房子20年当中买房子，94年买房间到现在14年，全国性涨6倍，当时一百万现在六百万，这是明显的。如果存钱低利率，存钱一百万到现在20年以后不到二百万，就差这么多。这种情况之下，那么持有住宅资产比货币资产获得更大的收益，这个傻子都能看明白，为什么存钱呢？一定买房，这是低利率政策造成的。在如此确定的套利机会面前，把货币资产转为住宅资产，这是我们的货币政策造成的。第二个就是发票制，钱不值钱，为什么我们商会的常务会长，我们常务执行会长任志强不是说房价涨了是钱不值钱了，确实是这样，你看我们2007年我们的广义货币发了30多万亿，现在到了今年的发到120万亿，你发了那么多的钱，所以现在从北京的房价最明显，这个地方是吧，涨了，从北京的房价我做过一个曲线，就是这个曲线，不是北京是全国的，货币发行量和全国的房价曲线，上面是我们的M2的增长率，下面是房价的增长率，你看它是不是完全一样，票子发得多房价就涨，票子发的少房价就降，所以一定和货币现象有关系的。所以像一些经济学家，吴敬莲，开会也会碰到，他说你别的不用说，就是说中国的房价是货币现象就行了，就足以，当然从业内的人士还要讲一大堆。但是不能否认货币现象是中国房价的一个非常明显的指示灯。所以低利率大家不买房子，拼命发票子让房价，实际上房子不值钱，就是这么一个道理。所以地根和银根两个因素不变，中国房地产的上面的微笑曲线，长期的微笑曲线就乏力。
今年处在一个变革的情况，刚才看到就是说地根乏力、银根乏力，2014年，现在按照总理的说法不用着急，不用搞强刺激，我们看到问题以后稳住，定向的微刺激，滴灌或者是点滴都可以，这样能够解决，腾出更多的时间来做产业结构调整，腾出更多的时间做改革，所以地根银根一定和改革有关系，大家不用特别的着急。
所以对房地产金融属性应该有个正确的认识，这个就去掉了，不要老说房，盖房子是为了住不是为了卖的，不管什么，只要买了房子就有金融属性，就是资产，它就可以抵押贷款，可以在资本市场上交易，所以这个东西大家要认识清楚。它和买汽车不是一回事。
最后总结一下，时间有限，还有很多专家讲，上下游的拓展空间当中下游部分，现在非常高兴的看到正在蓬勃的起步，所以我从住建部是2000年退休，现在从商会2012年从商会会长职位下来，下来以后很高兴可以做一些更加实际的研究工作，同时在下游这个方面，那么最近我组织商会这样一些研究人员，还有我们的一些企业，在做五件事情都和下游上游有关的，把它务实做好，真正的推动房地产的微笑曲线形成：
第一件事情养老健康，这是国家支持的重点。
第二互联网金融和采购平台；
第三件事情做的是海外投资，因为中国现在，上个月又是大大的顺差，又弄出来一大堆的美元变成人民币，结果现在特别希望大家把钱投到国外去，让中国外汇压力减少一点。外汇压力大影响我们的出口，影响汇率的稳定，对经济是不利的，太多外汇不买美国的国债干什么呢？就是实业投资，鼓励大家走出去，所以搞了一个海外投资渠道，搞了一个基金，做平台基金的集体的ΩP，这个已经推出，希望大家参加。投资海外，资产分置，主要是美国，美国加拿大好一点，欧联体慢一点，美国经济复苏的挺快的，踩它的上升期回避我们的下降期。
第四就是我刚才说的把三件事拧到一块，智能化、绿建、产业化到一起的新型的建筑体系，比如模块建筑这些。最后一个把房地产的退出机制做出来，中国房地产退出机制差一大块，我们没有睿智，我们没有租金在资本市场上能够上市的机制，我们现在和证监会、证券基金投资一起推中国版的睿智。五件事情都是积极的在做，都是2014年产生的，2014年注定是中国房地产非常重要的一年。预祝今年的年会成功，预祝大家在2014年过去以后到2015年迎来又一个春天。谢谢大家。
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