BIM对地产开发企业的价值--腾晖

       前面过总和关总已经介绍得非常全面和深入，我觉得我没有什么可说的了，但今天既然已经来了，我从另外一

个角度跟大家探讨一下，因为我看到前面的两位都是技术方面的专家，接下来在我之后也是技术方面的专家，我知道在座各位都是工程师，我在这里从市场的角度、从业主的角度来看BIM的价值是什么，大家的兴趣或者说意义有多大？作为我们共同服务的对象，我认为对于大家是否选择这个方向，如何做这个事情有一个可以再思考的方向。
    后面会有很多相同的图片和动画，我希望从另外一个角度解释这个信息。我在这里分四个阶段和大家做介绍。其实我们看到的建筑信息模型或者说BIM，对于社会行业来说可能是一个比较新的概念，但是事实上在2002年在美国有一家公司提出来了，也就是说到今年有10年历史了，在中国推广也有4-5年时间，各大设计院的IT主管应该非常了解，因为最早就有人过来做软件平台，都是进行BIM设计的工具。这个领域是从制造业借用过来的概念，在制造业20、30年前就有三维化设计，他们叫做PLM，就是产品全生命周期管理。我们现在使用的BIM理念，只是把制造业里面使用的三维设计的技术迁移到建筑设计行业，在建筑设计行业里面对整个项目的全生命周期进行数字化的管理。我们建立的建筑信息模型关键词就是“信息”，我们的二维图纸也有丰富的信息，但不是最足够的，所以大家解读这些信息的时候光看到图纸还不够，要加上我们的理解能力和想象，到了模型当中变得非常简单，我们看到的是三维图像，但三维图像的背后是庞大的数据库，三维只是一个表象而言。我们更改的数据图像就有变化。而我们在应用过程当中，对于业主和开发商来说，他真正使用的是从图像的表象和背后的数据库当中提取的相关信息，形成了相关的应用。
    这个动画大家之前看到过，作为设计师来说要研究设计是否合理，同样对于业主来说他需要的除了这个之外，也要看到设计的细节，包括我们展现出来的方案和服务的点，是不是真正达到了他们的需求。因为我们知道，业主往往在一开始与设计人员交流的时候就有几页的设计任务书，再加上他们的表述，再加上我们方案的图纸，还有我们用3D max做出来的动画，这中间肯定有理解不一致的地方，或者说表达不清楚的地方，这个过程中不能完全理解得非常透彻。往往在施工过程当中或者建成以后业主才发现，这不是我想要的，或者另外一种方式才可以表现得更好，有时候他想的就是这样，他不知道他看到的就是这样。我们有了这样的模型，在施工图全过程当中都可以与业主进行三维和可视化的交流和沟通，相信我们互相的理解可以更透彻，业主的潜在需求可以更早地发觉出来，设计师可以更好的为业主服务，避免后期的变更。所有设计师都被后期变更困扰过，我们也不想发生这样的情况，所以BIM可以作为我们的手段。
    对于制造业来说是产品全生命周期，对于建筑业来说，BIM是建筑全生命周期的管理，从开始规划设计到施工过程、运营管理和后期拆改建的过程，所有的相关各方都是基于这样的模型进行工作。模型是创建、丰富、完善以及最后拆除的过程，与建筑物是一样的。我们在方案的时候建一个体量模型就可以了，在最作的把扩初信息做出来，后来要求做到精细进度。施工图的时候把施工组织计划，施工项目计划和材料进场等等都要与模型关联起来。等我们交付业主的时候变成一个竣工模型，竣工模型除了我们需要提交的竣工资料以外，我们还要真实的反应现场的方案，还有里面的管线、设备、相关的家具厂商信息、维护信息，把所有信息在一起才是所有的模型交付给业主，然后进行运维和管理。最后对建筑物进行拆改建的时候，我们可以基于模型的信息对建筑进行更新、优化、定稿，再进行后期的实施，以及最终的拆除。所以我们的模型可以全生命周期使用，现在在国内包括国外的应用，可能不足以做到这样的程度。只是说我们看到的是未来的方向，所有阶段对业主来说都是有价值的，对于我们参与到其中的任何一个参与方都是有价值的。
    还是这样的一张图，过俊已经做了详细表述，我不会一条、一条的说。我想说我们是做建筑设计、可视化设计，协同设计、性能化分析，但业主并不关心这些，而是关心呈现的东西为他带来什么价值？如果我们可以缩短设计周期，如果可以把设计质量提高得更高，把转接之间的协调做得更好，没有冲突、没有碰撞，如果我们可以把结构的流动图做到精确无误，避免他施工过程中需要拆动，这是他最关心的。如果我们业主沟通的时候告诉他，我们可以帮助他做这样的事情，对于设计师来说拿到一个好项目应该不难。
    我们接下来看一下整个行业国内国外是什么样的发展趋势。在具体谈趋势和现状以前，我借用了美国施工管理协会新兴技术委员会成员的一句话，即便在美国设计周期占到整个生命周期的三分之二，他们的施工管理团队有非常优秀的施工经验的过程当中，他们还因为协调失误、信息遗漏、材料浪费、沟通效率低下等原因造成对项目的损失。相对中国我们的更粗放，相对来说施工团队的能力不是那么强，可想而知因为这些原因给我们带来的损耗值会更大。从国家来讲要做绿色，现在我们用新材料、新技术，针对材料技术、节能技术，从某种程度来讲我们可以达到一定的绿色，但可以想象工程建筑行业占到多大的比例，钢筋、水泥、拆改浪费了多少材料？我相信这一块做好是最大的绿色，这离不开设计人员在前期就可以为业主提供最好的模型作为基础平台。
    在美国斯坦福大学的整合设施工程中心做了这样的调研，美国人的调研做得好，他们有基础数据，有历史数据，也整合现在的数据。他们分析了32个项目，这32个项目不是到现在的分析结构，应该是两年之前的结果。在这个过程中他们对BIM不是非常浚县，他们做了管线模型、综合，还有数据化加工和模拟工作，已经为他们消除40%预算外变更，让他们把造价控制在3%的精度范围之内，把造价的时间缩短80%。我们在国内很难参考，因为的软件平台是美国人开发的，他们与造价开发做得更好，到国内游水土不服的情况。我们是模型是精准的模型，在中间导入相关的信息和量没有问题，只是说这个信息部完全符合国内的规范，但可以让业主参考。业主说有这个量，虽然不能做预结算，但可以告诉施工单位做这个东西，他们自己提报告的时候一定要多想一想，一定要数据更准。对业主是有价值的。
    通过发现冲突，将合同降低10%，这个合同相当于国内的总包合同，等于国内项目的建安成本，一个项目建安成本的10%非常惊人。设计费才多少？3%？5%，如果我们设计辅助为业主带来这样的效果，我相信对于整个行业来讲，包括对于我们公司的发展来讲都是巨大的市场增长空间。项目周期的缩短，这是不言而喻的，问题都解决了，变更少了、损耗少了，时间一定会更可控。这部分业主非常关心，早出售一天或早出租一天，就早一天收取回报。投资了几十亿的资金一天利息几百万，但花在我们身上的费用才有多少？我们需要给他们做一个很好的证明，证明我们的价值，我相信可以给我们很大的空间。
    下面这是一个范例，英国机场管理局利用BIM技术，在希思罗5号航站楼建造过程当中节约了10%的建造费用，这是他们给出的官方数据，我们可以做这样的思考。
    正是因为有这样的价值，所以在美国从2002年提出到2007年相对比较全面的应用，到现在为止美国已经建立了州立标准和国家标准，各个大业主也有自己的业主标准，因为标准对于BIM的实施非常重要。国家标准对于全国范围推广这件事情是更加重要的一件事情。对于他们来说，我不能要求所有的业主都用这件事，有50%以上的业主都会用这件事。可以要求国家的公共技术用BIM来字，因为国家作为业主来讲有控制力，也更关心这件事。所以在各大州，现在逐步对公共投资的项目都要求使用BIM技术，无论是新建项目还是改建项目。美国在大量进行旧楼改建和节能改造，都是用这样的技术来实施。在亚洲用得最好是日本和香港，还有新加坡这样的国家。日本早在1995年就研究了类似BIM的技术，就是信息协同技术，他们建立了自己的体系，跟欧美不一样。我们都知道日本人做得挺好的。香港更多的借用欧美的技术，就是我们常说的Revit技术。他们最早的应用就是香港的房租署做了多标准户型，把标准户型拆分成标准“族”和构件，要求所有的单位按照标准户型组合成不同区域的不同户型和楼宇，然后交付施工。施工单位依据这样的模型，把模型拆分成标准的构件，拆分成标准的施工工序，依据这样的标准进行实施，这样可以大幅削减整个项目的风险和成本，让风险更加可控。
    从国内来说，我们只是看到在“十二五”的时候已经开始BIM研究，我们在“十一五”的时候BIM作为一个课题进入了“十一五”规划。我们在“八五”和“九五”解决了CAD绘图的问题，但接下来BIM是工程量影响最大的技术，我们如何武装好自己，这是在座每一位需要考虑的。
    业主的关注点。业主关注无非四个方面：质量、成本、工期和风险控制。BIM做的每一件事都会涵盖到这四个方面。我们先看这几张图，这是北京的高档会所，建好以后业主发现不对，砸了。这是装修现场，标高线已经划好了，但谁先进入施工，谁抢工作面，风管都到标高线以下，这怎么做？这样的楼梯可以穿过去，施工的人不管。这这样的摄像头有用吗？还有这样的天井盖，能够打开吗？这虽然不是我们都可以解决的事情，但有些BIM可以解决，BIM能够解决的问题不仅仅局限于此，只是这些比较好玩，所以我放在这里给大家看。
    这是一张图，但我们跟业主沟通的时候非常困难，我们面对的拍板决策的人都不懂，如果我们把那样的图纸变成这样的三维模型，我相信交流和沟通的时候会很简单。如果我们建立模型，前面出现的那些错误就不会再出现了。
    这是我前面提到的预结算，并不是说预结算才与成本相关，我们所有的工期、质量和提前解决的问题都可以与成本相关。我们知道一个曲线，在工程行业里面所有问题在前期解决成本最低，只是在开始的时候业主没有给我们更多时间让我们解决这些问题，我们只能依靠工具。我们也希望业主愿意为花更高价值的工具，愿意付更多的设计费，这是在座各位最关心的事。
    进度。在进度这一块我们可以把模型和模型结合起来，业主可以通过这样的方式审核进度是否合理。还可以做施工的模拟，现场的材料怎么堆放，现场不同施工单位的进场顺序如何，能不能交叉施工，这都是进度控制中最关键的部分，这些东西都可以通过模型做相应的模拟。这不是设计院在座各位需要做的事情，但我们提供的基础模型对于基础后期做这件事情有帮助。反过头也不排除CCDI有一天因为这样的技术找到相应的施工单位，甚至并购整合相应的施工资源，为业主提出这样的服务。
    关注风险。前期发现、解决问题，以前验收的时候也不希望把问题带到运营过程当中，能解决的在验收过程中全部发现解决掉。以前都是看图纸查问题，现在可以看模型查问题。这就是模型和照片的对比，因为我们建立的模型是完成准确的三维模型，所以我们可以拿模型到施工现场对比。另外我们可以打印三维试图，可以看到二维图纸以外也可以看到三维图纸，便于他们理解图纸，也便于他们施工。业主的需求有很多，在整个项目的全阶段都有不同的需求和应用需要我们帮助业主来解决。这是CCDI做的一个总结，我们从规划、设计、施工、运营的全过程，我们可以看到在后期服务当中也提供了这样的服务。我们可以看到，BIM不是一个简单的模型，也不是简单的建模工作，而是一个理念，而是一个技术，而是一个手段，需要专业的人使用它，为业主提供专业的服务。
    从案例来看，我们看什么样的业主关心什么服务。天津港邮轮码头因为流非常复杂，中间有很多杆件的支撑，业主担心后期是否能够支撑，如果只是图形业主不一定放心，但拿出一个工具出来，类似这样的项目中国不会少，而且中国是全球最多的。上海和黄世纪汇广场是中国最多的商业综合体，而且住宅往商业转化的过程中出现很多断层，这时候他们需要我们的设计方提供更多的服务。如果我们能够借助这样的工具，帮助业主在设计的前期把控好整个项目的品质和风险，我相信一定会得到业主的欢迎。这是毛里求斯机场，这是EPC项目，但凡EPC项目设计和施工结合在一起，对采用BIM技术的需求度更高，因为省下来的钱就是他自己的，浪费的钱也是自己的，他更关心前期解决问题，用好的技术把控质量和成本。
    哈尔滨西站的项目是大型的公共设施，有大量的人流，也有复杂的管线、大型的综合体体量，所以也需要运用这样的技术做一个综合的把控，包括做一些运营阶段后期的灾害应急预案，都需要在前面做很好的分析和讨论。
    这是国企业主，而是是自己使用的，除了他关心前期的工程质量之外也关心运营的时候如何节能，如何做应急灾害提醒，还把大楼维系得很好。不同的业主有不同的需求，我们可以针对业主提供最优的解决方案，拿到性价比最高的实施方案计划。
    具体我们做几件事离不开几个要素：技术、人、流程。技术现在有了，需要专家用，不同的人用不同的技术，产生的效果不一样。就像关总所说的，这样的技术需要设计师使用，至少在设计的阶段设计师提供这样的工具提供专业图纸和服务，施工过程当中希望项目经理和管理人员都用这样的技术做这件事。流程，因为新技术的引入，我们设计流程受到影响，项目管理流程也会受到影响，一个好的流程对我们应用这个技术使质量提升有很好的作用。大家关注技术能力提升的过程也要关注流程的梳理，使大家顺畅的把这些技术用好。
    这是我今天与大家沟通的内容，谢谢大家！