上海：首家持有型养老社区——新东苑·快乐家园开建

　　上海首家持有型养老社区——新东苑·快乐家园在闵行区华漕镇正式启动建设，计划于2016年10月向老人开放。作为上海首幅公开出让的养老用地，该项目的落地对上海养老模式探索意义重大。

　　“快乐家园项目建成后将全部持有，不出售。”开发建设该项目的新东苑国际集团董事长沈慧琴在开工仪式上介绍，项目地处大虹桥地区，占地面积100亩，将建设15万平方米的专业化养老服务设施，满足1200位老人改善型、高品质的养老服务需求。

　　去年4月18日，上海新东苑实业有限公司以协议出让的方式取得了上海第一幅养老用地——闵行华漕镇MHSB0001单元41-08地块，土地用途为其他公共设施用地C9(养老) ，土地总面积66206.90平方米，建筑总面积99310.35平方米，建筑容积率1.5。一度被业内称为上海民营企业进军养老地产的破冰之举。

　　上海同策咨询研究中心总监张宏伟指出，新东苑虽然获准成为第一个养老用地的得主，但100%的物业持有率，将会带来巨大的开发和经营压力，未来项目能否“叫好又叫座”仍需要市场检验。

　　创新拿地模式

　　穿过鸟语花香的华漕金丰国际别墅区，记者来到了新东苑快乐家园的现场，项目被巨大的广告牌围起，第一根桩已经打下，售楼处正在紧张地进行样板房装修，场地里工人和各式机械正在平整土地。

　　在寸土寸金的大虹桥地区，低价取得一幅环境较好的土地，新东苑无疑是幸运的，而更值得注意的是，它突破了往常摆在民营企业面前的土地障碍，成功地摘得了上海第一幅公开出让的养老地块。

　　“该地块是闵行第一幅新增出让的养老产业地块，我们希望借鉴国内外发达地区养老产业的先进经验，以华漕镇养老社区基地建设为突破口，带动闵行区养老产业实质性发展。”闵行区规土局土地利用管理科相关负责人表示，出让时就规定，该地块在出让年限内(50年)只能用于社会福利养老产业，所有物业长期持有，不得分割销售。如区政府认定拿地公司擅自改变该地块养老用途，区政府有权优先收回土地。

　　出让公告要求，闵行华漕镇MHSB0001单元41-08(养老项目一期)地块须满足中、高端养老需求，项目为失能、半失能的老年人提供照护服务，且养老服务业务一并纳入民政部门指导和监管范畴。此外，该地块建成养老项目后，须充分发挥服务团队的优势，以需求为导向，设立多种服务套餐，为周边社区老年人提供无偿、低偿、有偿等不同类型的服务，为推进闵行区的养老服务事业做出应有的贡献。

　　根据新东苑的规划，项目30%将用于老人居住，公共活动空间占到70%。这些公共空间包括中央食堂、每栋楼的食堂、公共客厅、护士站、康复室等。社区还将针对入住老人的实际需求，为入住的老年人提供从居家颐养、专业护理、医疗康复到临终关怀的一站式服务。此外，该养老社区配套150亩生态农庄，将为老年人提供无公害绿色蔬菜;并设立社区智慧库与智慧讲堂，为社区长者提供精神文化交流的平台。

　　沈慧琴指出，目前社区已组建了专业团队养老服务的运营公司，新东苑公司还与清华大学公共健康研究中心签约建立战略合作关系，并将在国家中医药管理局的指导下，建设中医养生和养老服务相结合的实践基地，实现“医养结合”。

　　“此类社区不同于养老院，而是可让入住的老人产生家的感觉。”闵行区养老推进办公室副主任韩永强告诉记者，闵行区正在申报国家养老服务业综合改革试点，持有型养老社区除了快乐家园，闵行区今年还计划在君莲大型居住区建设一家。

　　会员制门槛高

　　“周边的精装房已经卖到4万元/平方米，我们的价格肯定不会便宜。”售楼处一位工作人员告诉记者，目前收费方案还没有出炉，但应该会采取与国际接轨的会员制模式，即老人想入住社区，必须先成为会员，缴纳一定的会费，不同等级的住宿、服务对应的价格不等。“估计每张卡会在200万元左右，有点类似于亲和源的模式。”该工作人员透露。

　　资料显示，上海亲和源实施的是“家”概念的会员制养老，每张会员卡对应一名或两名会员，登记的两名会员必须是夫妻或直系亲属，主打客户群体是退休的教授、医生、公务员等中高端客户群体，价格在45万元至98万元不等。

　　“快乐家园这么高的定价，不排除有曲高和寡的风险。”上海一位养老业内人士评价称，快乐家园作为一个长期持有、纯养老性质的养老服务项目，房屋精装修加上各种养老设施，不断推高着前期成本，且因不出售的原则，只能靠服务价格收回成本，对开发商的资金实力要求颇高。

　　新东苑集团是一家上海本土民营房企，1993年涉足房地产领域，业务范围涵盖了金融投资、开发建设和中介代理等环节，快乐家园是其进军养老地产领域的第一个项目。

　　对于持有型养老社区开发的艰难，沈慧琴坦言：“现在碰到的问题很多，这块土地不可能100%自有资金投资，需要去银行融资，但养老用地为慈善用地，没办法进行抵押和融资。另外，如果把这些老人吸纳到社区养老，不管收多少钱，税务局马上要来收你的营业税，这是非常严峻的问题。如此种种，目前让一个民营企业投入到养老产业实现盈利是比较难的。”

　　快乐家园面临的问题正是我国养老社区发展面临的共同问题。

　　另外，会员享受的是养老地产中房屋的使用权，而产权和使用权是分离的，未来一旦企业经营出现问题，会员可能面临较大的风险。此外，会员制还被质疑成一种集资模式，可能会触及法律红线。

　　“做自持型养老社区，开发商要有等待的耐心和实力。”亲和源股份有限公司董事长奚志勇表示。