楼市的冬天即将来临

　　为实现年度调控目标，北京市11月制定的一条规定让楼市的这个冬天又透出几分寒意。

　　在国外工作了4年的马先生刚回到北京，想买套商品房，然而逛了多家楼盘之后却得到同样的答复：“现在还不能卖，要等预售证。”

　　早在今年初，京版“国五条”细则就已明确提出，北京市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，要进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理范围。

　　于是，进入11月，北京市为实现年度调控目标，制定了这样一条规定：售价高于4万元/平方米的房地产项目年内不批预售证。

　　开发商捂盘惜售

　　有媒体报道称，北京市住建委近日约谈了部分开发商，谈话内容包括：对于售价高于4万元/平方米的楼盘今年不会再批预售许可证，入市新盘的涨价幅度不得高于10%，叫停捆绑精装修的方式等。

　　记者向北京市住建委核实情况，对方称不方便透露更多具体事项，但一些开发商的反应却证实了上述传言的真实性。“拿不到预售证就暂时不开盘了，明年三月或四月再说。年底了，虽然想回款，但是我们根本不可能降价，原先周边很多品质远远不如我们的项目售价都已经超过4万元/平方米了。”门头沟某商品房项目负责人告诉记者。

　　按照北京市的限价要求，原则上新开盘项目的定价不超过区域均价，已开盘项目定价不超过前期销售平均价格，当月销售价格不超过上月销售平均价格，这些已经成为获得预售许可证的重要条件。

　　上述项目负责人告诉记者，开发商向北京市住建委申报销售价格时，预售价格和预计成交价格也都要报备。如果楼盘的成交均价高于开发商先前上报的预计成交价格，那么后期北京市住建委将对楼盘项目进行处罚。

　　不过，面对北京市住建委的严格控制，开发商都表现出了消极情绪。记者发现，房山一直热销的捆绑精装修项目在被叫停之后，很多项目的开盘时间也被顺势推后。北京华侨城的销售人员也告诉记者，项目将延期开盘，售价近5万元/平方米。按照目前的地价水平，明年房价也不会太低，预期是向好的。

　　“冬天模式”不代表房价普降

　　11月即将过去，记者调查了解后发现，北京全市尚无一个售价超过4万元/平方米的项目开盘。刚刚过去的10月，全市仅有望京金茂府一个高端项目开盘，新增供应量仅30套。

　　由于新增供应收紧，高端住宅签约量也连续下滑。亚豪机构统计的数据显示，9月之后，售价在4万元/平方米以上的高端住宅成交量开始出现下滑，当月签约703套，10月仅签约361套，11月1日—13日签约124套，日均签约量较10月继续下降。

　　房地产分析师肖丹告诉记者，今年底前，售价4万元/平方米以上的住宅项目不再发放预售许可证，将直接导致中高端项目集体缺席岁末新盘市场，在一定程度上会造成年末刚需项目供应量的减小。

　　她也指出，暂停发放高价房预售证很有可能只是今年底前的一个短期政策，不会延续至明年。但由于今年自住型商品房的推出，导致纯商品房用地量减小，商品房楼面价明年将持续走高。

　　记者也发现，北京市在确定今年的房价控制目标时有这样一句表述：进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理范围。而现在自住型房已经开始供应。据了解，2013年底前，北京市将完成2万套自住型商品房供应，明年预计完成5万套供应，将占新增供应量的50%以上。

　　“这就意味着，短期来看，自住型商品房将分流一部分高价商品房的需求，从而有助于抑制商品房价格的上涨，但商品房的建设用地量也将大幅度减小，加上很多开发商捂盘惜售，纯商品房有效供应量将会减小，等到明年初放开管控之后，房价会有跃升。”肖丹说。