“热楼市”亟待“冷处理”
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国庆黄金周一线城市房地产市场有多热，一些数据会给出答案。 中原地产研究部统计数据显示，国庆长假的前6天，北京新建住宅签约套数累计为783套，与去年同期354套相比，上涨了121%，是最近5年内签约量仅次于2010年的一年。 金丰易居数据显示，9月30日至10月7日，上海商品住宅成交量16.33万平方米，与近6年同期相比，仅次于2010年房市狂热期的21.84万平方米。 广深楼市则各显其态。网易房产数据中心实时监测阳光家缘网站显示，黄金周前6日，广州市成交716套，深圳市成交163套。尽管受限售限签限价等影响，但当地业内人士却普遍认为，广深楼市成交量仍将看涨。 中原地产市场研究部总监张大伟表示，“随着房地产市场的量价齐升，不少城市的房价涨幅已超过政府年初的调控目标，从当前房价持续上涨的情况来看，70个大中城市估计有1/3难以完成全年的调控目标。” 对此，中国房地产业协会副会长朱中一强调：“地方政府应该有理性，既然制定了目标，就应该对自己制定的目标有一个严肃的态度，第一要加大有效供应，第二要通过明确的市场预期，告诉老百姓能够达到目标。” 冷热传导尚需时日 仔细分析国内房地产市场的发展，可以发现一个有趣的现象：楼市“野蛮生长”时，房价上涨趋势往往由一线城市逐渐向二三四线城市传导，最终带动各地城市房价的轮番上涨；政策调控时，三四线城市往往最先有所反映，逐步显示出政策的影响力，并渐渐在二线、一线城市的楼市中体现出来。 目前，国内房地产市场正经历着这样的变化。 一方面，热点城市房价居高不下；另一方面，部分三四线城市“空城”现象越来越多，部分二三线城市房价持续走低，全国楼市呈现出显著“冷热不均”的态势。对此，专家认为，当前楼市已显现出需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡等特征，下半年楼市预计依然将维持目前整体微涨的趋势，但一线城市和二三线城市房价的两极分化将会加剧。 国庆节黄金周期间，南京有5家楼盘选在长假前一天晚上开盘，而其中有3家直接“夜光”，另有一家售出8成以上。在武汉市，许多楼盘开盘首日便被一抢而空，利用长假前来看盘的人络绎不绝。 然而在广东省江门市，江门北新区某楼盘的销售总监表示，尽管已经推出和即将推出新货的楼盘人气都很足，但销售业绩却很一般。 在温州，21世纪不动产温州分公司市场部经理陈伟称，温州全国楼市风向标的地位早已经荡然无存，而且严重跟市场脱节。 在福州，当地多个楼盘近几个月成交量不断走低后，也促使开发商“放手一搏”，不少楼盘开始重启大规模优惠。“目前，房价高烧不退、观望情绪浓厚，现实是有价无市。”福建麦田房产有限公司经理小游这样说。 北京大学教授陈国强在分析全国房地产市场状况时表示，这是一个重要的分化标志，表现在不同的城市和不同的区域之间。“两极化的表现充分说明，在当前特定的市场环境下，我们应该正视市场表象背后力量所起的作用。”陈国强认为，在市场力量和行政力量的博弈当中，尽管调控在一时一地可以发挥作用，但是对市场真正产生持续基础性作用的还是市场本身供求关系的演变。 期待政策更明确 事实上，一二线城市房价普涨、购房人预期被市场恐慌左右的现象并不陌生，2007年、2009年就曾经连续出现过。但在限购限贷政策并未实质放松的2013年，仍然出现房价加速上涨现象，却令人深思。“在提价影响购房预期的同时，今年国庆黄金周适逢调控空窗期，楼市较前两年相比较为火爆，因为前两年在‘金九银十’前国家都出台了调控政策来抑制房价，这是今年黄金周楼市表现强劲的一个主要原因。”张大伟说。 中国社科院金融研究所研究员尹中立则建议：“今年房地产市场处在一个价格虚火上升的状态，在这种背景下，唯一可行的办法就是采取一些有针对性的、结构性的金融或税收政策对其调整。” 而业界普遍认为，目前，“喊话式”调控已经失去作用，过去的房地产调控方式必须改变，否则房价上涨的势头很难遏制，必须催促、逼迫房地产调控长效机制更快出台。此前，根据业内专家的分析，包括土地制度改革（尤其是集体建设土地制度改革）、房地产税收制度改革在内的房地产长效机制都将在即将召开的十八届三中全会上给出明确答案。 日前，国土资源部在京召开部分地区和城市房地产用地管理和调控座谈会，已就督促加强房地产用地调控提出了几点要求：一是紧盯房价变动，稳定土地市场。二是多措并举，消除地价异常信号，要防止异常高价地误导市场，干扰市场预期。三是区分市场异动三类城市，提高措施的针对性、有效性。 事实上，房地产市场的火热已受到中央部门关注。据悉，有关部门继约谈房价上涨过高城市后，还将成立多部门督察组，对地方房地产市场的违法行为进行调研督导，而“国五条”执行情况则是核查的重要内容。 “这次督察主要是房地产市场交易中存在的诱导、教唆、协助购房人通过伪造证明材料等方式，骗取购房资格、骗提或骗贷住房公积金、规避限贷等违规行为，限购限贷是否执行到位。除此之外，住房交易市场存在的炒买炒卖、哄抬房价等不合规住房交易行为也将在督察范围之内。”有关人士透露。 对此，克而瑞信息集团研究中心副总经理林波表示，新一届政府正越来越倾向于使用更加市场化的方式，“在此背景下，第四季度房地产市场将趋稳”。 |
