以房养老 一石激起千层浪

　　编者按：日前，国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》(国发〔2013〕35号，以下简称《意见》)中明确提出，金融机构要加快金融产品和服务方式创新，开展老年人住房反向抵押养老保险试点。一个全新的以房养老模式立刻成为引人瞩目的焦点。《意见》的发布令沉寂已久的养老产业如同平静的水面投入一枚重弹，立即引起轩然大波，引来正反两方面不同的声音。正面认为，以房养老将开启综合养老的新纪元，而更多的人对《意见》提出了种种质疑。

　　正面反响

　　将开启综合养老新纪元

　　部分专家认为，随着养老产业发展的深入，政府将陆续出台涉及养老各个方面的政策，以房养老的“试水”，应该是养老服务开启新纪元的开始。更多的专家认为，在中国快速步入老龄化社会的大前提下，仅靠政府的力量来解决近2亿老人的后顾之忧是不现实的。应该拓展思路，结合全社会所有可挖掘的资源和力量，共同完成这一艰巨的任务。

　　中国的养老服务业目前面临着融资难、用地难、运营难等不利因素，并由此产生了一系列复杂的矛盾。《意见》的发布，意味着老年人以住房反向按揭的形式来保障自己的生活，这是合时宜的。

　　以房养老最适合无子女的老人，老人将住房反向抵押后，自己还继续使用房屋，期间以房产价值和平均预期寿命等综合因素进行核算，然后按月领取养老金。经过大概合算后的结果显示，65岁老人如果有一套价值200万元的房产，每月能拿到约1万元养老金。随着时间的推移，养老金会根据物价上涨等因素重新核定。老人去世后，房产由支付养老金的机构收回。这种方式对无子女的老人最适合——房子不需要传给下一代。

　　另外，以房养老是一种补充式养老方式，不影响正常的养老金缴纳和领取。以房养老试点是政府增加的一种养老手段，本意是积极的。而低收入阶层的养老问题本应由政府负责，是政府义不容辞的职责，与新发布的《意见》不矛盾。

　　对于传统的按揭而言，以房养老是反向按揭。按揭是借款人贷款余额不断减少、房屋权益不断上涨;反向按揭是借款人贷款余额不断上涨、房屋的权益不断减少。

　　负面意见

　　想说爱你不容易

　　《意见》出台后，反对者的声音一度盖过正面的声音。反对者主要有三种意见：一是在养老金出现大面积亏空时出此《意见》，给人的感觉是政府借此来推脱养老责任。二是传统的 “房子留给子孙”的思想对老百姓影响太大，“以房养老”是与之相悖的。三是有房的老人能以房养老，没房的难不成要饿死?

　　毋庸置疑，“以房养老”与中国传统的“养儿防老”是格格不入的。自古至今，中国式的养老，一般遵循着不成文的“契约”：子女以反哺的方式为父母养老送终，在老人百年之后，房产等有价值的东西将留给子女。从伦理道德上讲，有无房产继承，子女均有义务赡养父母。但长期约定俗成的“养儿防老”使“以房养老”的实施面临着很大的阻力。

　　还有人认为，以房养老会“叫好不叫座”，这是情理之中的事。以房养老推行的阻力有四点：一是老人和金融机构的风险共担。二是人的寿命难以预测。三是目前缺乏适合中国特色的房价估值模式。四是目前房价走势无常。因为以上种种原因，让很多老人感觉以房养老不靠谱，怕吃亏;而金融机构也不可能马上下定决心。显而易见，房子越值钱金融机构赚得就多，而持有房产的老人肯定觉得吃亏;一旦房价跌了，金融机构又感觉吃亏……

　　这些难题的产生，归根结底是房价的趋势不明造成的。国外以房养老的成功，则是建立在房价稳定的基础之上。

　　民政部回应

　　政府仍将主导保障基本养老

　　为解惑释疑，《人民日报》采访了民政部有关负责人,发表了《“以房养老”存在误读》的文章。民政部立场坚定地回应：政府仍将主导保障基本养老。

　　针对很多人担心的是否以后只发展“以房养老”问题，民政部方面称，国务院发布《意见》，旨在积极应对人口老龄化，不断满足老年人持续增长的养老服务需求，但很多人对“以房养老”产生了误读——《意见》中明确提出发展居家养老、社区养老、机构养老、医养结合等多种养老服务模式;在投融资、土地供应等方面采取了一系列力度大、含金量高的利好举措;在健全工作机制等方面提出了保障措施。而“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”(即所谓“以房养老”)，只是“完善投融资政策”中的一句话，而且明确只是开展试点。在随《意见》同时下发的重点任务分工中，只是45项重点任务分工中的一个子项目。

　　开展“以房养老”在一些国家已有成熟的做法。《意见》借鉴国际经验，提出开展这方面的试点，是积极慎重稳妥的，目的是探索符合国情、满足老年人不同需要、供老年人自主选择的养老保险产品，扩大养老服务供给方式，进而构建多样化、多层次、以需求为导向的养老服务模式。

　　针对大家热切关注的政府以后管不管养老的问题，民政部有关负责人回应：养老服务是重大的民生问题，政府是保障基本养老的主导力量。

　　政府将采取以下措施实现保基本：一是办好公办保障性养老机构。二是完善农村养老服务托底的措施。三是完善公共财政补贴支持政策。此外，还要逐步提高养老保障水平。《意见》提出要根据经济社会发展水平和职工平均工资增长、物价上涨等情况，进一步完善落实基本养老、基本医疗、最低生活保障等政策，适时提高养老保障水平。

　　背景分析

　　反向抵押养老保险起源于欧洲，后来在美国和日本等国快速发展。有专家估计，中国的反向按揭市场空间可达到千亿元：中国住宅房地产市场存量规模约为100万亿元;2010年，中国大约1.69亿60岁以上老年人口，占总人口的比重为13%，假设中国适合反向抵押养老保险的人群比例为其中的1%，那么反向抵押养老市场的规模是1300亿元。

　　适合反向抵押养老的人员，一般是退休金少但想让生活过得滋润的老人。目前国内公务员和事业编制的人退休工资差不多与在职时持平，而企业退休职工的工资大大“缩水”，在目前房地产价格居高不下的状态下，让很多退休工资“缩水”的老人以房养老成为可能。在一线城市，老人拥有价值200万房产的非常普遍，但每月有1.5万退休金的寥寥无几，反向抵押养老能保证拮据的老人过上体面的生活。

　　香港2011年推行了“安老按揭试验计划”，2012年则提出了优化方案：由具备政府背景的按揭证券公司开发养老按揭产品，鼓励银行提供安老按揭贷款，按揭证券公司向其提供按揭保险，降低银行和老年人的风险。

　　以房养老是一种带有社会福利性质的产品，最终能不能在内地推广和落实，首先要从社会保障、服务老年人的角度出发，其次还要接受市场的检验。从香港 “安老按揭试验计划”的经验看，正是因为遵循了这一原则，才使计划得以顺利落实和推广。

　　有人建议成立专门的中介机构分担房价的风险。但在目前房价涨势无法遏制的前提下，为了利益，中介机构有可能像房产中介一样，成为买方或者卖方的“托”。

　　从发达国家以房养老的经历看，“以房养老”要想平稳推广，需要为老人提供可靠的保障，灵活的放款和赎回方式，这一切都离不开政府的保证。但是，这类贷款的周期长，而且风险大，如何防控背后的风险，尤其当国家经济遭遇重大危机，随之出现大量违约事件时，值得认真去研究。

　　国外 “以房养老”模式

　　早在20世纪60年代，美国就开始试水“以房养老”模式，随后日本、新加坡等国纷纷效仿。

　　新加坡可一次性抵押。新加坡60岁以上的老年人可以申请将房子抵押给有政府背景的公益或金融机构，由这些机构一次性或分期支付养老，而老人仍居住在自己的住房内，待其去世后，房屋产权由这些机构处置。

　　英国房子无使用年限。英国住房反向抵押贷款被称作“逆向年金”。由于英国的房子不存在使用年限的问题，而且相关金融服务机构在这一领域运作了很多年，操作规范，因此老年人的权益有保障。

　　加拿大倒按揭彰显个性化。加拿大超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万到30万加元之间。加拿大“以房养老”的倒按揭彰显个性化，即根据贷款人的不同需求，制定不同的贷款方案。

　　德国倒按揭住高端养老院。在德国，很多老人都选择把房子倒按揭给银行，然后用这些钱过质量较高的生活。