城市借旧城改造释放土地 开发链条考验房企运营能力

　　城市化的发展在带来庞大市场需求的同时，也带来了土地资源的匮乏，尤其是在北上广深为代表的一线城市。CRIC数据显示，从2001年-2011年全国32个重点城市土地购置面积来看，这些城市近年来土地供应总量整体呈递减的走势，尤其是一二线城市中心城区土地供应量的下降幅度更为明显，深圳今年更是中心城区零地块出让。在这样的背景下，加快推进旧城改造，释放更多土地到市场，理所当然成为政府关注的重点。

　　对房地产企业而言，不少企业更把投资旧城改造作为在大城市做大做强的战略性选择。另外一方面，旧城改造项目的专业性和复杂性也对房企提出了相当高的要求。哪些企业在做旧城改造项目，怎样的企业适合运作旧城改造项目，企业如何运作旧城改造项目？以万科、华润为代表的央企，以及佳兆业为代表的民企无疑成为这方面的典范，并在过程中形成了一套自己的模式和思路。

　　一、大城市发展需要旧城改造

　　城市化的发展带来了庞大的市场需求。数据显示，2011年，北京、上海、广州、深圳四大一线城市的城市化率分别达到86%、89.3%、83%、100%。受益于较高的城市化率，四大一线城市房地产市场稳定，需求较为旺盛，发展前景较好。

　　然而随着城市化进程的快速推进，问题也随之而来，尤其是土地资源缺乏，后续发展受限，这成为制约城市发展尤其是大城市发展的重大问题之一。数据显示，在一线城市中，2010年，上海、北京中心城区商品住宅供应占地面积分别为全市的5.7%、15.8%，而2008年-2011年间，深圳中心城区的土地供应量从93.48万平方米下降至0.92万平方米，今年以来，中心城区更是零地块出让。

　　一线城市中心城区土地供应减少，供地郊区化，面对土地资源极度匮乏的问题，地方政府也因此更加着眼于对土地价值的再挖掘。加快推进旧城改造，释放更多土地到市场，就理所当然成为政府关注的重点。

　　在我们看来 ，旧城改造的本质在于城市中心土地单位价值的重新挖掘、需求的重新匹配、以及节能环保生态文明的要求。在新增城市空间资源极其有限的条件下，旧城改造可以盘活存量土地，破解资源瓶颈，促进空间资源的可持续利用。由此看来，旧城改造有助于实现这样几方面的利好。第一，提升土地价值。旧城改造直接带来大量城市中心优质土地的释放，通过市场化的手段，土地单位价值被重新评估。第二，适应产业转型。旧城改造随之而来动拆迁，带来大量新的购房需求，且需求较为多样性。第三，改善区域环境。在改造过程中，城区的重新规划利于环境的提升以及土地的集约使用。

　　二、专业能力是旧城改造项目运作的关键

　　对房地产企业而言，在以一线城市房地产市场供不应求、供地结构远郊化、政府加快推动旧城改造等背景下，旧城改造已然成为房企在大城市做大做强的战略性选择，作为企业未来的利润增长点，成为未来房地产市场发展的重要趋势。

　　综合看来，投资旧城改造项目具有这样几点优势。第一，旧城改造有效提高房地产市场供应，满足大城市旺盛的市场需求，有助于企业提高大城市市场占有率。第二，在旧城改造之后，项目区位效益显著提高，土地经济价值将得到最大程度的释放，从而提升地价以及房价。企业精心完成旧城改造的过程，实际上是土地加速增值的过程。三是获得较高的开发利润，在开发过程中，不管是对企业资源的聚合，还是品牌市场能见度的提升，都有不小的作用。

　　尽管如此，旧城改造开发过程中的风险与难度也不容小觑。有别于一般的房地产开发，旧城改造项目涉及拿地、融资、规划、拆迁等多个方面，目前仍存在较多问题。首先，旧城改造的复杂性和系统性，决定了企业必须具备高度的专业能力。其次，旧城改造周期性相对较长，则决定了企业必须具备良好的资金实力。而专业开发能力是旧城改造业务得以实现的最后一个环节。所以说，资金雄厚、综合能力强的企业在旧城改造方面更有优势。具体看来，一是必须具备雄厚的资金实力。因为旧城改造项目开发时间跨度大，推进难度大，所以必须有资金支持。二是必须具备多方面的专业能力。一方面是房地产开发的专业能力，而另一方面则是法律、管理等专业能力，旧城改造项目一般存在较多历史遗留问题，涉及法律纠纷、拆迁补偿、历史遗迹保护，因此需要专业人才来处理和解决问题。三是必须具备较强的资源整合能力，平衡各种利益关系。

　　从目前来看，涉足旧城改造的典型企业主要分为这样三类：首先是丰富的有旧城改造经验，典型企业代表如佳兆业等，企业拥有丰富的本土资源和开发经验，谈判合作有优势；其次是拥有大型综合体项目操作经验且资金雄厚的央企，比如华润、招商等，易获得地方支持；三是具备较好商业模式的企业，比较能获得原住民的信任和支持，如卓越、京基。