加入WTo对房地产业的影响及其发展对策

　　随着中美两国就中国加入wT0达成协议，中国加入世界贸易组织的步伐加快，人世在即机遇与挑战并存。如何抓住机遇，迎接挑战已成为举国关注的焦点。房地产业在国民经济总体中具有举足轻重的作用，因而正确认识加入WTO对房地产业的影响，科学制订相应的对策具有十分重要的战略意义。

　　一、服务贸易与房地产业

　　1986年7月我国正式要求恢复中国在GATT中的缔约国地位，历经长达13年之久的艰苦努力，人世谈判取得突破性进展，有望在今年内成为正式成员园。

　　人世谈判涉入的内容十分广泛，对房地产业的主要影响是服务贸易中所涉及的内容。国际贸易中的服务贸易包括的范围很广，主要有：金融、保险、建筑、工程、咨询、旅游等。准确把握服务贸易的内容及规则，是科学制定人世应对对策的前提。

　　（一）服务贸易中涉及房地产业的内容

　　1、商业服务

　　①专业服务

　　主要包括：建筑服务、工程服务、综合工程服务、城市规划与风景建筑服务等内容。

　　2房地产服务

　　主要包括：产权所有或租赁服务、基于收费或合同的房地产服务、以交费和合同为基础的服务。

　　③其他商业服务

　　主要包括：管理咨询服务、与咨询人员有关的服务、建筑物清理服务。

　　2、建筑及相关的工程服务

　　主要包括：建筑物的一般建筑工作、民用工程的一般建筑工作、安装与装配工作、建筑物的完善与装饰工作、其他工作。

　　3、环境服务

　　主要包括：污水处理服务、废物处理服务、卫生及相关服务、其他服务。

　　（二）服务贸易方式

　　wT0关于服务交易协定包括四种服务贸易方式，即：

　　1、环境服务

　　指从一国境内向另一国提供服务，这种服务不是通过人、财、物的直接流动来实现的，而是通过电讯、网络等信息手段来实现的。

　　2、境外消费

　　指从一国境内向另一国境内的消费者提供的服务。

　　3、商业存在

　　指一国的服务提供者，在他国境内通过设立合资、独资、合作企业、分支机构或代表处在另一国境内提供服务。

　　4、自然人流动

　　指一国的服务提供者以自然人身份在另一国提供服务。

　　上述四种服务贸易方式在房地产业均较常见。诸如：利用互联网提供开发项目信息及咨询服务；境外设备、材料采购：海外建立独资及合资企业；物业管理等。

　　（三）服务贸易协定的基本原则

　　服务贸易协定中规定了如下六项基本原则，是指导缔约方之间服务贸易的根本宗旨。

　　1、最惠国待遇原则：即无歧视原则，指任一缔约方给予任何缔约方的服务待遇，除有关免除条款规定者外，都应无条件地给予不低于其他任何缔约方的待遇。

　　2、透明度原则：当缔约方实施有关服务贸易的法律和规章时，必须予以公布，使人人都能了解，其目的在于防止缔约方之间进行不公开贸易，避免歧视性存在。

　　3、发展中国家更多参与原则，指各缔约方通过对承担特定义务的协商促进发展国家在世界贸易中更多地参与。

　　4、市场准人原则：任何缔约方不应限制提供服务者的数量、业务的总量、服务贸易或资产总额、所需雇员的数量，不应限定服务提供者需通过特定的法人或合营企业才能提供的服务及外国资本的投资总额。

　　5、国民待遇原则：是最惠国待遇原则的补充，指任何缔约国在其承担义务的减让表中所承诺的待遇，应不低于其本国的同类服务。

　　6、逐步自由化的原则：指缔约方之间应本着互惠互利的原则，逐步达到权利、义务的全面平衡，一般要求加入WTO五年内，实现贸易自由化。

　　二、加入WTO房地产业面临的机遇与挑战

　　（一）加入WTO给房地产业带来的机遇

　　加入WTO后，将给房地产业带来许多新的发展机遇，主要表现在如下方面：

　　1、有利于推动房地产管理体制改革

　　通过与国际接轨，逐步建立起符合国际惯例的服务贸易体制，诸如：政企分开，按市场规则组织开发建设及其中介服务等，迫使企业建立规范的现代企业制度，学习和借鉴发达国家的经验，了解和掌握国际惯例，不断提高竞争力。

　　2、有利于加快我国住宅产业化的步伐

　　从目前来看，外资主要允许投入到公共建筑及外销楼盘、写字楼等经营性项目中，住宅产业尚未完全放开，入世后这种限制将被打破，伴随外商的大量涌入，城市住宅的设计、规划、营销、建筑、物业管理、法律、融资、信贷、保险等各方面的专业化水平将不断提高，从而加速我国住宅产业化的进程。

　　3、有利于吸引更多海外资金，实现融资多元化。

　　资金短缺，融资渠道过窄是制约房地产业发展的主要障碍。人世后，随着大量外资的涌入，将为房地产开发注入新的活力，形成融资多元化的格局。

　　4、有利于促进与房地产业相关的金融制度创新

　　我国目前金融界对房地产业的参与程度及支持力度不够，金融手段单一，仅以抵押贷款和按揭贷款为主要的投融资手段，加之与之相关的担保、保险业务尚未很好的开展起来，真正意义上的房地产金融市场尚未形成，严重阻碍了房地产业的发展。入世后，随着国外金融业、保险业的介入，这种现象将得到彻底改变，加速我国房地产金融制度的创新。

　　5、有利于房地产业的法制建设，规范市场行为，不断提高行业的服务质量。

　　房地产业是第三产业，服务水平、服务质量是行业发展成熟程度的重要标志。在我国由于房地产业是新兴产业，加之受多年计划经济管理模式的影响，目前整个行业的服务水平较低，法制建设滞后，市场行为不规范。人世后。房地产领域的竞争将更加激烈，企业的危机意识和压力增加，这种局面将得到随着国内市场的进一步开放及大量外商涌入，写字楼、高档商品房等类型的物业将成为房地产市场中的新的亮点。改变市场消费结构，并引带国内的房地产需求，繁荣房地产市场。

　　7、有利于扩大房地产企业的生存空间

　　人世后可以享受最惠国待遇、国民待遇、市场准入等优惠，为我国房地产企业拓展海外空间创造了有利的条件。

　　（二）加入WT0给房地产业带来的挑战

　　加入WTO长期利好，毋庸置疑，但从近期来看，由于我国是发展中国家，真正意义上的经济发展从党的十一届三中全会算起仅有21年的时间，较为落后的现实及缺乏市场经济条件下的经验，短期内一些行业或领域将受到较强烈的冲击，说“狼来了”一点也不过份。就房地产业而言，笔者认为其挑战主要来自于如下方面：

　　1、人才缺乏

　　2l世纪的竞争，就是人才的竞争，人才是未来竞争的焦点。房地产业由于发展的时间较短，人才缺乏不言而喻，不用说与发达国家相LL，即使与国内传统工业行业及电子等新兴产业相比也有相当大的差距。加入WT0后，人才缺乏的现状将更显突出。其中以既懂专业又精通外语，且具有较丰富的实践经验，了解国际行情、惯例的涉外人才更为缺乏。

　　2、技术水平落后

　　房地产开发中，在规划、设计、施工、材料、建筑设备等方面，技术水平与发达国家尚有较大差距，在国内外市场技术含量较高项目的竞争中，短时期内难以形成优势。

　　3、管理水平、服务水平较低

　　从房地产业的宏观管理方面来看，违背市场经济规律的事情时有发生，政企不分的现象尚未根除。从企业管理的角度看，真正意义上的现代企业制度尚未建立起来，大而全、小而全，企业的注意力仍主要放在非市场化的竞争手段，特别缺乏项目融资和资本运营的能力与意识。企业对消费者重管理、轻服务，在物业管理等方面尤为突出。

　　4、管理体制不适应

　　计划经济沿袭下来的条块分割的局面尚未打破，多头领导、政出多门的现象时有发生，办事效率低下，地方保护严重，尚未形成全国统一的公平、公开的房地产市场，严重阻碍了房地产市场机制的形式。

　　5、市场经验缺乏，对国际惯例了解较少

　　我国的市场经济体制尚不完善，由于法制建设滞后，加之典型的东方文化氛围，关系、人情仍是获取项目开发权的主要工具，企业的市场竞争能力常常受非市场因素影响，真正的市场竞争手段缺乏，经验不足。由于参与国际房地产开发有限，对国际工程招投标、合同管理、监理、索赔、融资、保险等国际惯例了解较少。

　　6、信息不畅，中介组织不发达

　　近年来，尽管房地产领域的中介服务取得了长足进步，诸如：房地产评估、房地产经纪人、工程监理、物业代理、律师事务所等，但人员少、素质低、服务差的问题尚未解决。

　　7、房地产金融市场亟待培育

　　极不发达的房地产金融市场，形成了对房地产业发展制约的瓶颈作用。

　　三、房地产业应采取的对策建议

　　面对即将加入WTO所带来的机遇与挑战，我们必须抓住这一难得的机遇，抢占时机，特别是应抓住入世后前五年的过渡期，采取切实可行的对策，才能确保房地产业的各项工作全面上水平，在未来的激烈竞争中立于不败之地。

　　（一）普及有关加人WT0的基本知识，尽快熟悉WT0的基本原则

　　尽管加入WTO有关的内容新闻媒体已多次报道，人们对加入WTo的重要意义也已有所了解，但究竟加人WT0后对房地产业将如何产生影响，人世谈判及行业发展的内容有哪些，如何利用wTo的基本原则采取切实可行的对策等尚知之甚少，通过组织各种讲座、研讨等方式，对行业部门领导特别是企业决策人员普及有关加入WU的基本知识是十分重要的，只有理解后才能增强紧迫感和危机感。

　　（二）组织精干力量，加紧对“加入wTo对房地产的影响及对策”方面问题的研究

　　为抓住机遇，迎接挑战，目前建设部成立了领导小组，专门对《加入wTo对我国建设事业的影响及对策》进行专题研究，全国各地有很多建设行政主管部门也组织了有关专家进行了研究。

　　（三）深化管理体制改革，形成与“人世”相宜的环境条件

　　这里的环境条件是指投资环境和城市生态环境，环境条件是吸引埠外、海外资金的前提和基础。良好的投资环境要求政府主管部门具有良好的服务意识，高效的工作作风，市场有公平的竞争机制，完善的法制建设，富于吸引力的项目，优越的城市基础设施。城市生态环境则主要指由土地、水资源、大气条件等组成的物理环境，由动物、植物、微生物等组成的生物环境，由建筑物、交通设施、环境设施等组成的城市设施，由劳动力、科教、政法、医疗等组成的社会服务环境等。良好的环境条件是人世后在房地产领域赢得先机的首要条件。

　　（四）加大开放力度，形成竞争有序的市场机制

　　如前所述，WT0的规则与市场规则是完全一致的，为适应加入WTO后带来的冲击，应加大市场的开放力度，在房地产开发、物业管理、工程承包、建筑设计、咨询服务等领域广泛采取公开招标投标方式，增强透明度，促进竞争有序的市场机制的形成。

　　（五）完善现代企业制度，提高企业的竞争能力。

　　加入wTO后市场将进一步开放，竞争将更加激烈，企业要想生存，必须不断提高竞争能力。就国有企业而言，建立现代企业制度是提高企业竞争力的根本。从城建系统来看，虽然大中型国有企业已基本改制完毕，但翻牌形式居多，现代企业制度亟待完善，否则人世后面对埠外、海外的巨大冲击，国有企业的处境将更为艰难。

　　（六）认清行业形势，把握对策要点

　　由房地产的不动属性所决定，人世后，外国的房地产产品也不能直接输入我国，其重点是把握加入WT0所带来的商机，采取切实可行的方法吸引境外资金，引进国外先进的技术、管理、材料、提高设计、管理水平，加快住宅产业现代化的步伐，在产品开发上则要充分考虑适应外商需求的项目，加强法制建设，规范房地产交易市场。特别应加强房地产金融制度创新，在融投资、抵押、担保、保险、证券化等方面逐渐与国际惯例接轨。

　　（七）加大人才培养与人才引进的力度

　　人是竞争的核心，为迎接加入WTo后的挑战，我们应加大人才培养与人才引进的力度，一方面制订科学、优惠的政策，广泛吸引海外人才，为他们创造良好的工作环境，做到引得来，留得住。另一方面要加强自有队伍中的人才培养，敢于给青年同志压担子，提供与国外同行业交流的机会，了解、认识国际惯例的机会，培养他们的涉外经验，为加入WT0做充分的人才储备。

　　（八）大力发展中介组织

　　中介组织在加入WT0后将发挥十分重要的作用，我国目前尽管中介组织发展较快，但运行不规范，行政色彩浓厚，社会信誉较差，尚未发挥其应有的作用。中介服务是服务贸易中的重要内容，为占领这一必争之地，并由此带动整个行为的发展，我们必须大力发展中介组织，建立更多的评价和审查企业行为，确保企业的公平竞争规范和帮助企业维护自身权益的社会监督职能的服务机构；为企业提供多方预测、预警、报价、结算、技术交易等服务的监督机构；企业自我管理、自我服务的行业协会、商会等自律性组织。实行国际通用的职业资格制度，并通过严格的考核与管理，确保中介队伍的整体素质。