成都：顶级写字楼稀缺 中低端饱和（图）

2013年集中放量 供应高点即将出现

“2012年是成都商业地产最热闹的一年”，这似乎已经成为很多房地产从业人士的共识。若将商业地产细分，成都写字楼的供应量到底有多大，2012年会不会是成都写字楼物业供应的历史最高点？通过几组专业地产研究机构的数据或许可以窥见端倪。

据世邦魏理仕《2012年第三季度中国市场指数报告》显示，截至今年第三季度成都写字楼总存量3377290平方米。仲量联行的数据也显示，2012年第三季度，来福士广场、明宇金融广场、中海国际中心三栋甲级写字楼交付入市，新增市场存量227100平方米。鉴于自二季度以来大量的新增供应，全市甲级写字楼的平均空置率持续上升，截至三季度末，空置率达42.5%。同时，机构数据还提到，由于新增供应充沛且空置率较高，大部分项目的租金停止上涨，本季度平均租金基本保持平稳，环比微降0.5%至每月每平方米101.2元。

供应的激增让成都写字楼市场的竞争日趋激烈，但专业机构和业内人士却认为，成都写字楼招租竞争达到白热化程度将会出现在2013年。根据监测，目前成都甲级写字楼未来项目工期正常，预计大部分将如期竣工入市，届时大量新增供应将拉高全市空置率平均水平，租金增长动力会因此减弱。

顶级写字楼缺失 平均租金上行受阻

根据世邦魏理仕最新报告，第三季度全国优质写字楼新增供应量70%主要来自上海和成都的非核心商圈和新兴商圈，以成都为例，已经连续3个季度有新增供应投放市场。对于此，资深商业地产研究人士表示，伴随着成都商业地产市场的不断成熟和产品更新换代，新产品和优质写字楼将会源源不断入市，而影响市场租金格局重塑的顶级写字楼产品还很稀缺。

从租金上看，截至今年第三季度末，成都写字楼的平均租金为101.2元/平方米/月，其中顶级写字楼的租金为172.1元，环比下降1.8%。

“顶级写字楼除了地段，还需综合考量项目的配置、服务等因素，目前成都能达到顶级写字楼标准的物业不超过5个，且全部为开发商的自持物业，尚未对外销售。”根据世邦魏理仕对成都现有顶级写字楼物业的划分，香格里拉中心、仁恒置地广场、来福士广场等几个项目名列榜上。以来福士广场的写字楼物业为例，不仅位于人民南路CBD核心区域，环线及轨道交通发达，同时项目还配置有双轿厢电梯系统、地板送风中央空调系统，以及众多绿色科技系统，而这些配置都不是普通甲级写字楼所能企及的。

“对比其他城市，成都顶级写字楼的供应较少，租金水平也并未体现其真正的价值。”对于成都写字楼的市场现状，业内人士指出，租金上行遇阻，主要是因为顶级写字楼供应稀缺，中低端物业扎堆上市压价。“很多人甚至分不清顶级和甲级写字楼，这两类物业平均租金差距每平方米只有60元，但客群却是完全不同的。”据悉，顶级写字楼在招商时定位多为世界500强企业或大型外企、金融类企业，而这类企业除了租期较稳定之外，支付能力也较强。

区域供应不均 差异化竞争难实现

区域供应的不均，也是目前成都写字楼供应中需要时间改写的现状。根据对入市项目和新增供应的梳理，目前成都写字楼项目主要分布在传统CBD、东大街、人民南路和天府大道区域。

“从供应上看，天府大道的供应占到所有供应的57%；其次是传统CBD区域，占13%；东大街区域占8%……”供应过于集中在某一个区域，产品过于同质化，市场机会虽然存在，但成都写字楼现阶段却难以实现差异化竞争，所以小业主们的首选是打租金价格战。

有业内人士认为，租金难以走高并不是单一的产品配置问题，供应集中上市才是区域租金难以走高的主要原因。“无论是销售、交房还是招租，在供应较为密集的区域，甲级乙级写字楼几乎都在同一时间段扎堆而上。”

而那些传统商务区外的新建写字楼项目，因为区域空白、竞争较小，反而一入市就能取得销售飘红。以今年9月底入市的丰德羊西中心为例，作为区域发展的推手，该项目的入市不仅填补了区域空白，升级了区域办公条件，还为投资者提供了一个错开高密商务区投资的机会。

仲量联行分析认为，随着部分租约到期和大量新增供应入市，市场扩租和升级租赁需求将持续增长，部分项目预计将经历一段租户调整期。区域市场的资产表现差异化趋势将愈发明显，随着大量未来供应入市，同质化的市场竞争将愈演愈烈，开发商的市场势力也将进一步削弱。