马韵玉：住宅建筑业透明有待增加 市场规范需完善

走过风雨变幻的2008年，华幕初启的2009年，为中国房地产行业带来了新的曙光。纵观世界各发达国家地产开发经验，精装修必然成为房地产开发主流。在地产新春即将盛放之际，清华大学建筑学院、中国房地产协会、中国家具协会主办，楼市传媒、《精品厨卫》承办的首届中国住宅精细化建造产学研合作论坛于1月17日在清华大学主楼报告厅盛大召开，以下为建设部住宅产业化专家 马韵玉的精彩发言：

大家好，我是清华55年毕业，所以我已经按照我们校长的要求，就是说健康工作五十年，然后回来给大家汇报。应该说我是一直搞住宅设计研究的。我可能跟刚刚几位发言不一样，我是要讲一讲我们住宅建筑产业存在的问题。对这些问题的看法。

因为三鹿奶粉出现以后，我就在思考，我们住宅产业也就是说我们的产品是住宅。尤其是集合式住宅，这里存不存在一些“三鹿奶粉”的问题？我们是不是在这个时候应该思考。这些问题如果存在我们该怎么解决？怎么借鉴一些发达国家他们走在我们前面，他们是怎么解决这些问题的？

如果是说，现在有一个金融危机或者是说经济危机，那么正好在这个时候，我觉得给我们是一个机会，就是说深入的思考一些问题。在这些问题里面，我觉得如果一个人他所经营的事业是有利于发展的，是有利于全国人民的，是有利于世界发展的，我想他肯定会站得住脚，我今天按照个人的工作体会和学习，讲这么几个问题。

我觉得住宅作为一种商品和其他的东西不一样。既是衣食住行的人生必须的消费品，又有它的特点。比如说它是生根在土地上的，这个东西是跟你这个地方的自然条件，人文环境，和个性需求是离不开的。

所以它又有作为生活必需品，又有一个资源，怎么样比较公平的分配的问题。在这里面，我现在着重讲的不是小住宅，就是独立的住宅，我偏重于讲的就是公寓式住宅，集合式住宅。

在这个住宅里边，我觉得有一个问题，因为过去我们盖住宅是个人住宅的话，那么它取决于个人的需求。我们要是建公寓式住宅，集合式住宅的话，它的法人就变成了是这个建房子的决策者。而住宅里边的人，他就没有决策权。怎么来解决这个住宅里边的人，他的生活的个性空间。这个问题是需要解决的。

要解决这个问题，就有一个权属划定的问题，哪些是共用的，哪些是自己用的。我买的到底哪些是属于我买的房子，哪些又是完全属于我的这套。我有决策权的在哪？如果我应该有决策权，是不是应该把这个决策权还给我？借鉴一些发达国家的经验，来谈谈这些观点。

因为权属划界不清产生的纠纷问题和维护管理的困难以及对住宅产业发展形成的阻力。我主要是通过一些实例讲解这个问题。我们看看我们现在的住宅，它还是传统的我们在计划经济条件下产生的产物。我家的卫生间的排水的管是在楼下的邻居家。因为这样的做法，产生了很多的纠纷。我想如果大家都是搞我们这行的，我可能不用说的很具体，大家都知道。楼上如果要是换一个马桶孔距是不一样的，要挪动管子的话，是不可行的。

楼上如果是漏水了，要维护的话，就要维护到楼上，楼上的人如果不讲道理的话，他就会说，你别来麻烦我，我没空，我没有时间，你底下漏水，他可以不管。就是说你划界不清楚，就会影响到别人。这样就造成了邻里之间的矛盾，这种纠纷是很常见的。 到目前为止，很多新建的高档楼盘仍然采用了这样的方式。所以这次国家厨房卫生间的标准，我们就解决了这个，将来大修维护产生一系列的根源。这里特别突出的是煤气问题。煤气管和煤气表，你的厨房里主要的就是负责橱具的这面墙上，可以随便的出来。所以中间围住的管子竖起来一条。这样不仅影响到橱柜的完整性，而且也是隐患。有一些表具，放在我的柜子里，我的柜子要储藏东西，这样不小心撞上了的话，这个煤气表也容易损坏。

如果你要是按照意志决定的主体又是一种划法。利用了形态又是一种划法，要综合这些划法来考虑，你这个房屋设计，应该是怎么做。这个作为开放住宅发展到今天，它最完善的一个表现形式。大家如果有什么问题，你们随时可以提出来。我们可以看到，如果这样做的话，它现在把共用的东西，都放到共用空间里。那么我们看到的排水管道的配置方式。现在来讲，我们这边的图就是把它里边的排水管，所有的共用的竖向的管道全都拿到户外去，尤其是排水管。过去在户内最少也是两根立管，现在全都拿到了户外去，这样很好维护和管理。就等于在你的户表也是在户外，要检查起来就非常的方便，不要入户来检查。这个都是要影响到我们设计的。从这种开放住宅来讲，就是更多的来考虑了大空间，就相当于套内没有承重结构。就是把承重结构都是放在了套外去，我套内的空间就是可以重新划分。 刚结婚的时候买这套房子，我的厅可以做得很大，可以做工作室，当有了小孩以后，就要给小孩游戏室，假如老人要来的话，房内空间是不一样的。即使是同一个人在不同年龄段，在他的不同的经济收入的条件下，他对于这套房子也会有不同的设计。所以目前的设计，就相当于好像在空间的宅基地。就给你套内的空间相当于空间的宅基地，你可以在那里重新安排你的房子。还要考虑承高问题，包括窗子应该是怎么样开，才能够解决这个问题。等会儿还有实例。这样作为SI住宅，它的设计就是要考虑几大方面。

你要确保骨架的耐久性，安全性，确保维修管理的方便性，确保户内装修的可改性，还要确保舒适、宽裕的居住性能。还要考虑建筑和周边的关系。这样你来划分什么是S，什么是I。然后来考虑一个设计。在工程竣工检查合同，如果我们现在确实要搞一个SI住宅，作为试样楼的话，还会和现行的国家标准有一些矛盾。日本做的时候和他们的现行标准有一些矛盾，他们是怎么解决的，怎么走的。

我们套内设计的自由度是受多方面的制约的。在我们建筑设计的时候，就应该给它以方便。这样里边是有它的个性需求，但是他的外面还是应该保持一定的形象，不能影响外边的面积。

我觉得当前我们可能已经遇到了这个问题。就是我们现在已经有些房子，已经建造了五十年的历史了。这样的一些住宅，就遇到了维护、管理、更新的问题。恐怕会发现很多问题。

咱们五十年代建的住宅，就不大适应今天的生活行为和方式。因为虽然它的房间很多，但是它的空间是不可变的。所以对于今天，我们电视屏幕越来越大，我们的活动、家庭聚会越来越多，它根本拿不出来一个空间是完整的大的起居室，虽然现在它的总面积不小。原来作为一个教授分的房子75平米，后来把邻居那家也给他了，两个75，就等于150平米了。但是还是有若干个腐块，而不能改变空间的特征。尤其是厨房、卫生间，几乎不是可变的。大家也会有一些体会。所以我有不多说了。

日本提出了二百年住宅，就是要有相关的关系。二百年住宅总的意义我觉得我们也会要考虑这个问题。一个是减轻住宅建设，购入维护管理的国民负担。这个肯定是你使用时间越长，你年支出肯定是越少了。减少产业废弃物和二氧化碳的排放量，是属于发展和可持续发展，纠正过于偏重土地的不恰当的国家财力结构。而且能够便于维护管理。

我觉得我们应该从维护管理的矛盾上有这个体会，要便于维护管理，才能真正使它长寿。要有能够沿用到下一代的，下一个世代，就是我买的这套房子，我认为好用，我儿子也认为好用，甚至我孙子还可以用，这样的住宅才能够真正是属于百年住宅，二百年住宅。 这个一定要是计划性的维护管理，要考虑和周边街区的关系。这个是说移动住宅，在全寿命的过程里面，会有什么样的行动？比如修理、加固啊、户内全面改造，增加面积啊，还有住宅内部的改造，改变主户的划分。这样的话，户数也会变，还有外面等等等等，整个有这样的活动，这些活动作为二百年住宅设计的时候，这些因素都要考虑。比如说这个是属于扩充，原来就住这么小的面积，现在变成了一个单元就是一户了。也有的房屋可以改变性能，本来是一个办公楼，在不同的时期，办公楼的需求是不一样的。我把它改成住宅是不是可以呢？这个就是一个实例，把一个办公楼改成了住宅。长寿化的发展，骨架体是越来越结实了。就是我的土地不够，那么我就在空间发展，就相当于空间的宅基地。所以这个结构形式也随着这个在发展。这样的话，套内空间的可变，原来最早的，现在把大柱也放在了套外去。套内是接了柱子的里皮的。还可以作为外廊式住宅。

循环经济促进法，特别列出了十大行业实行，年综合能源消费量，用水量，监督管理制度，其中就包括建筑业和建材业，对建筑物所有者或使用者提出要求，应当采取措施，加强建筑物维护管理，延长建筑物使用寿命。

在今天来讲，我们应该抓住的机会，总的社会发展趋势，任何一个东西，都会从卖方市场走向买方市场，如果我们要增加透明度，使买房子的人更了解你这个建筑行业，我们就是的售楼书，合同，如果能把住宅里的性能标准都包括进去，使消费者了解，才能够真正使住宅的寿命延长，也才能够真正的使我们这种产品更符合使用要求。我的报告就讲到这里，谢谢大家。