房地产业的其他危机 雷曼和商业地产之谜

　　随着雷曼兄弟 (Lehman Brothers) 即将进行清算,该公司管理层是否真的一直在夸大其房地产资产可能也将真相大白。此外,我们还将得知商业地产市场到底面临着多大麻烦。这一直很神秘。但是一旦雷曼兄弟开始出售地产,这一谜团就会解开。这未尝不是件好事。

　　正如我们所了解的,住宅业正处于一片混乱之中,但是商业地产在房地产灾难中却表现得相对平静。在整个美国,养老基金通常通过负债率较高的私募股权“机会基金”投资于办公楼、商场和大型零售商店。他们用于购买的钱有70%到90%都是借来的。所以哪怕价格只是出现小幅下跌,这些投资也会出现亏损。机会基金在股票方面共投资了约2000亿美元。其中已经亏了多少呢？

　　许多分析师认为价格较去年下降了约15%至25%。拥有另一笔3000亿美元股票投资但负债率却仅为50%的房地产投资信托基金 (REIT) 已经考虑了价格大幅下跌这一因素。价格较去年的高位下降了25%。所以养老基金的亏损达到1000亿美元？

　　机会基金的债务还未还清。大型私募基金的问题在于太过依赖基金经理的评价,而众所周知,基金经理只会考虑自己的利益。

　　让我们回到雷曼的问题上。该公司评论家称,该公司管理人员对其资产抱着过于宽容的态度。这也就是让他们陷入如今这般境地以及我们也许都能从其清算(无论是部分清算还是整体清算)中获益的原因所在。

　　2007年,雷曼通过收购125亿美元的商业地产使其持有地产增加了一倍多。但该公司拒绝大幅减少投资额度,即使在高负债率的情况下也会以最高的价格进行地产收购。这似乎并不明智。

　　雷曼于2007年5月达成了一项更加糟糕的交易,该投行同意以222亿美元的价格(包括22亿美元的净资产外加债务)收购丹佛公寓开发商、房地产投资信托公司 Archstone Communities。

　　雷曼同意以高出 Archstone 前一个交易日的收盘价18%的溢价进行收购,这一价格比10月份交易接近完成时的公平市价高出约30%。即使雷曼有共同投资者,这次收购的负债水平也达到了75%。因此,难道那不意味着按市值计算,该交易对买家来说是一次彻底的失败?但雷曼并没有支付违约金和放弃该交易,而是坚持完成了交易。

　　公寓房地产投资信托股自去年10月份以来遭遇了更大幅度的下跌。然而雷曼持有的22亿美元的股份今年春天仅下跌了25%。

　　雷曼并没有解释为何该公司没有完全减记其在 Archstone 的股份。它是否已经在非公开市场售出了一些 Archstone 资产？这些售价是否能够证明该公司持有的 Archstone 股份的高价值？它是否已经从其他私人买主那里收到购买 Archstone 的要约？该投行的管理人员又知道哪些华尔街其他公司所不知道的东西？

　　在华尔街当前的环境下,这种神秘确实不太受欢迎。现在,雷曼有可能会揭开这层神秘的面纱。虽痛苦,但速度却很快。

　　假设雷曼的地产以最低的价格贱卖,那么其他投资银行和基金的账目上将会出现大量的减记。我们是不是不知道反而更好？20世纪90年代,日本银行业出现了同样的状况,而且持续了很长一段时间。但日本银行拒绝减记或处理他们在美国房地产业做出的不明智的巨额投资。十几年来,他们已放弃对抗通货紧缩,眼睁睁地看着他们的股价下跌。