莞商业地产专业经营 拼投资眼光 靠形象
近年来，在市场分工越专业、越精细、越科学的现阶段，东莞的专业市场更是遍地开花，大批的地产商纷纷投入专业市场的建设与开发。本篇推出的商业地产之“专业市场”，将请专家从专业市场的本质因素分析目前东莞的专业市场现状。 关键词：招商 专业市场定位要明确 东莞开发专业市场应是在2004年才开始的。纵观目前东莞的专业市场，定性很明确，如大岭山的信立农批、中堂的江南农批这两个专业市场均是以农产品为主的；长安则是以五金为主的专业市场。在采访中专家明确指出，专业市场首要的一点就是要定位准确。 有地产商表示，开发专业市场相对于住宅来说，是很容易，但是却有着很大的招商压力，因为地产商既需有市场的基础与渠道整合的能力，又需对专业市场招商的了解。因此说，开发一个专业市场其实并不简单，因为商家很精明，而且整个市场不是由地产商说了算，而是由商家来评估，能招来商家就是一个好业绩；招商是专业市场运作的一个关键环节。 有地产商表示，东莞的专业市场还是比较有潜力的，但是这要看开发商的投资眼光，因为，从目前这种业态来看，专业市场拼的就是投资眼光。 有地产专业人士表示，东莞的专业市场做得好的就会做得很好，不会有中间的形态，要么是做起来，要么是死掉，如果做好了，商家会将渠道带过来。 而从长远来看，东莞的专业市场的专业强度非常高，消费性对口强，区域定位也相对合理，为此，东莞的专业市场一定要做好招商这一项最基本的工作，只要市场的定位及区域能吸引到商家，专业市场也就成功了一半。 也有专业人士认为，专业市场不能随开发商自己所定，也并不是任何一个区域都可以开发专业市场。 关键词：机会 需借助成熟商圈优势 由于东莞的专业市场是近几年才开始形成的，因此说，东莞的专业市场商圈也并不是很成熟。合富辉煌研究部李兴旺表示，新的专业市场要想有立足之地，就必须在成熟的专业市场群内打造新的具有升级意义的项目，坐享成熟商圈优势。这样的专业市场项目成功把握最大。 中原地产研究部经理车德锐表示，以前东莞有很多传统的专业街，比如八达路原来就是五金一条街，但是这种专业街都是自然形成的，虽然具有深厚的商业积淀和历史内涵，采购者的购物习惯已经形成。但由于传统专业街几乎都是自发形成，具有缺乏物业管理服务、经营环境差、没有统一的宣传推广、缺乏核心竞争力等劣势，所以在传统专业街附近打造新的专业市场群，成功的把握比较大。 据了解，如目前在东莞大道边上建成的宏成五金城，至今招商还存在着一定的困难，在市场内也很少有商家。商家表示，虽然说这个五金城规模很大，交通也比较方便，但是开发商没有致力于宣传，因此，到这里采购的采购商也相对要少。 关键词：影响力 作为集散地未获认可 东莞本元全策副总经理周欣表示，虽然东莞之前也有专业市场，但是对全国区域来说影响并不大。但是目前东莞有两点是值得关注的： 一是产业转型可能给专业市场带来新的空间，因为企业外迁，转型以后，可能会联合起来，或是通过政府的平台创造一些集散地的平台，作为产品以及企业品牌的出口与渠道。 二是怎么样打破东莞固有的认知，把专业集散的辐射能力扩大。 因此，专家建议，老的传统专业市场要花很大的力量，才可以保住现在的形势，新兴市场就更要看准空间，不要盲目，而且要具备足够能力打破珠三角强大的渠道网络。 关键词：发展方向 迈向世界型专业市场 尚佳酒店用品市场总经理李亚明表示，从目前专业市场现状来看，其未来的发展方向主要表现在几个方面：一是专业市场经营理念超前化，这已成为当前我国专业市场旺场的核心动力。其次是企业化运作市场步伐加快发展。因为把专业市场视为一种“产品”，按企业化方式运作，才能有效克服政府重建设轻管理的做法，更好地提高其竞争力。三是专业市场发展品牌化，只有积极打造出市场品牌形象，才能具有更强的竞争力与辐射力。四是市场、产业、城建互动，依托产业建设专业化市场。产业兴则城市兴，产业兴则市场兴，专业市场建设离不开完善的城市配套功能，离不开强有力的产业支撑。五是专业市场直面接触终端消费市场，比如尚佳·华南餐饮酒店用品市场就是居于东莞自身存在庞大的消费需求而产生的。 对于目前东莞的专业市场，东莞商业中心市场部经理雷非非认为，这是比较好的商业模式。每个城市都需要相应的专业市场，有做得很大的，也有做得小的。专业市场的发展空间可以很大，所以开发商要将眼光放大，不应该局限在一个区域，像虎门的服装业，其影响可以辐射到全国。 对话 专业市场配套设备需完善 嘉宾 尚佳·华南餐饮酒店用品市场总经理李亚明 广东众源五金商品城执行董事麦泽新
记者：请谈一下目前开发商为什么这么热衷于开发专业市场？ 李亚明：对于这个问题会因人而异，就我个人来说，我认为一方面，随着城市经济不断发展，推动商贸业不断发展，商品流通越来越频繁，商品需求越来越细分化，专业市场是城市经济发展的必然产物，并保持着一种良好的发展态势；另一方面，相对住宅而言，住宅出售后只能是一次性投资收益。而专业市场则不同，通过运营能给开发商带来源源不断的长期收益，这更加有利于开发企业的品牌长期发展建设。 记者：请谈一下目前专业市场的情况，包括经营业态。 李亚明：专业市场顾名思义就是产品专业化、集中化、规模化。大致划分有产地市场与销地市场两种，则一部分是由于产业集中而产生相关配套的专业市场，另一部分，由于消费需求集中而产生相应的专业市场。目前，专业市场整体发展势头表现良好，国内各大城市都纷纷出现各种各样的专业市场，随着市场需求的细分化，专业市场的经营业态也越来越细，比如有服装布匹、家居建材、小商品、汽车配件、日用食品、茶叶文化、化工原料、农副产品、酒店用品、玩具文具等等，应有尽有。 记者：目前专业市场还存在什么样的缺陷？ 李亚明：对于这个问题也只是相对而论，目前国内有不少专业市场运作得相当成功，比如义乌小商品城就是一个很好的案例。但是普遍来说，目前的专业市场还是存在或多或少不足之处，从硬件方面来说，建筑形象不够现代化、配套规划不够完善，购物环境比较杂乱；从软件方面来说，没有更好地为经营商户去开拓更多的生意渠道，创造更多的交易机会。一个专业市场无论从硬件上还是软件上都一定要做到大大降低交易成本，保证市场质量，提升品牌形象，只有这种良性循环才能使市场最终实现快速、持续、健康发展。 记者：地产商对于专业市场的开发有什么心得？ 李亚明：其实，从房地产开发角度来说，专业市场的开发难度相对较高，相对住宅开发复杂得多，但是一旦开发成功，将会给企业带来源源不断的收益和长期品牌效应。对于专业市场的开发心得，在这里，我主要想谈谈专业市场的成功要素，成功开发一个专业市场个人认为要具有如下几个关键要素：一、要具有市场基础，则是要具有集群产业基础或者庞大消费市场的支撑；二、专业市场的发展壮大往往离不开当地政府的大力支持。一方面批发市场的交易额较大，是政府税收的重要一块，各地政府较为重视其发展。另一方面，专业市场在发展中需要政府在政策、交通、配套等方面提供大力支持，这些支持是市场手段替代不了的。三、专业市场商品的流动性强、量大，对物流环节有着较高的要求，新开发的专业市场选址不宜选在城市中心区，更不宜选在物流交通条件不好的地方。四、科学合理的产品规划专业市场成功的关键要素之一，要规划出合理仓储物流与商务、生活等服务配套，同时其车流与人流动线规划也相当重要。五、统一的经营、良好的管理同样是成功打造专业市场，并可持续经营发展的必要条件之一。专业市场要保持长期稳定发展，一定是要以经营商户的利益为重，商家赢，则市场赢，必须保证市场长久经营旺场，最终能够实现双方，甚至多方共赢。 记者：专业市场商圈该如何打造？ 麦泽新：随着产业经济的做大做强，商贸业的繁荣直接带动了本地区各类加工企业及第三产业的发展，大大促进了本地区第一、二、三产业的健康快速发展。 建设大型一级市场，商贸平台、发挥其龙头带动作用，实现人流、物流、资金流、信息流的集聚效应，从而实现“一子活，全盘活”的喜人局面。
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