自持使商业地产走进误区

本来在这段时间是应该写一些关于人间真情、珍惜生命、支援灾区以及中华励志等方面的东西，不过下午和以前的一位同事聊关于商业地产方面的选题时，觉得目前对于商业地产中存在的一些现象，与商业专家以及真正商业运营商的观点存在一些偏差，于是记录下来，权作为一次“伪专业”探讨。

目前，一些媒体在极力倡导商业地产开发应该由发展商自持，而不应该进行产权分割销售，其原因是因为目前许多商铺在销售以后，商气和人气难聚，投资者收益得不到保障，维权声四起。而发展商自持可以进行统一管理和运营，比较有利于区域商业的发展。表面上看，这种所谓的主流观点是名正言顺的，其理论似乎也很充分，但细究起来却有很多被忽视的误区：

其一，不了解商业地产的本质，观点本末倒置。因为商业地产开发和商业运营应该是两个不同层面的行业问题，不能简单以销售还是自持来判断商业地产的命运。在商业地产中“商”无疑是重点，但这个重点是靠“地产”来实现的。所以，无论是销售还是自持，商业地产的前身还是“地产”，既然是“地产”，就会有“销售”和“自持”两种方式来处理；

其二，从承担风险的角度来度来说，不过是“销售”还是“自持”风险都同样存在。只不过一个是由产权分割以后的“小业主”承担，一个是由产权没有分割的“大业主（发展商）”承担。同时但凡投资，必定是风险和机遇共存，不能因为投资者的预期收益得不到实现，而归责于是上了发展商的当。如果因为炒股失败而归咎于股票市场这显然是不合理的。所以，只要前期发展商在销售时没有任何误导或许诺的话，商铺投资的风险是靠自己来判断的。另外，如果因为投资者的收益不能保障的情况下，一味要求发展商自持，让发展商承担商业地产开发的风险，显然就更不合理了，因为毕竟发展商的专业是开发，而不是商业运营；

其三，要求所有商业地产自持，是对投资者权益的一种侵犯。表面上看，要求自持好象是维护了小业主的权利，让他们不承担因购买商铺而造成的风险。但从另外一个方面来看，避免了风险，同时也屏弃了机遇。中国人的投资路数本就不多，如果所有商业地产都由发展商自持，其实是剥夺了消费者的一种投资方式；

其四，将销售和自持与地产公司实力挂钩其实是另一种误区。不持有商业物业的发展商不一定是小发展商；自持商业物业的发展商不一定实力就很强。这是为什么呢？这其实跟一个企业的发展规划有关。有的企业发展就是专业搞房地产开发，它的实力很强，开发的物业很多，但根本不会去持有商业物业，因为它没有精力，也没有专业去做自持物业的商业运营。而有的企业本身房地产开发并不强，一直在搞商业投资，所以它做一个商业地产便自持一个，其开发的目的其实是为商业而做开发。所以这两种不同的发展轨迹并没有什么规律相互参照的价值；

其五，自持商业不一定经营就好。商业地产中的“商”，应该是很专业的商业运营，它与地产完全是两种不同的行业。这里面除了“统一规划、统一管理、统一招商、统一运营”所谓的“四统一”以外，还涉及到专业商业运营模式。比如商业的定位、业态的配比、品牌的搭配、环境的设置、动线的分配等等，这些都需要商业运营的行家来实际操作。而从目前京城乃至全国的自持商业中看，多数自持物业的运营管理都是发展商自己临时成立的管理公司，在一些商业顾问公司的参与和指导下进行运营，完全没有将商业运营当作一个行业来操作，这样的效果肯定大打折扣。同时目前的商业顾问公司本身良莠不齐，有的是半路出家，有的是临时搭配，加上是本身没有商业品牌效应，只是为了服务发展商，赚取服务费，所以他们刻意地去迎合发展商，导致许多自持物业不是开不了业，就是开业后的运营根本达不到预期效果，而且和那些专业的商业设施相比根本没有竞争力，造成大量人力、物力资源的浪费；

其六，销售产权商铺不利于商业运营也是误区。这个误区的根源在于前期商业地产的不规范操作。为了达到销售目的，初期商业地产发展商不惜给投资者画了个天大的饼，年固定投资回报、几年返本、几年回购等等，而这些“饼”的背后其实也是由发展商来统一运营管理的，只不过商业前景是发展商的一相情愿而已，可一旦发展商吹起的泡泡破灭以后，前期受到忽悠的投资者自然不甘心来承担风险，因此会引起大量的纠纷。而如果在产权商铺销售的同时引进真正的品牌商业运营商（不是商业顾问公司），作出科学的商业识别和判断，与商业运营公司达成年回报的数额，并制订商业运营的协议，再将产权分割销售，这样产权经营权分离商业地产模式实际是一种“放水养鱼”式运营模式，而品牌商业运营公司自身就有抗商业风险的能力，它与顾问公司的区别是，一个只说不做，一个又说又做。

综上认为，不要逼迫商业地产的发展商自持商业物业，只要实现产权和经营权分离，就能使商业地产走出目前的误区，让专业的企业做专业的事情，商铺该卖的还得卖。当然，如果一个地产企业想多元化发展，自己本身就有持有一部分物业计划那将另当别论。不过即使使自持商业还是要考虑将经营权剥离出来，这样才能降低自持商业的运营风险。个人认为，一个专业的商业运营公司决不是挖一两商业运营高手就能解决的。

以上纯属个人观点，不当之处各位海涵。