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广东房企转战商业地产 投资物业与发展物业双举

2013-9-5 10:06| 发布者: ccbuild| 查看: 650| 评论: 0

摘要: “投资物业+发展物业”双模式经营   只租不售,长期持有。香港地产四大“天王”的成功模式正在广东地产界复制,越来越多的房地产企业在以住宅开发为主业的同时,也大大加强了对商用物业的投资力度。    ...

“投资物业+发展物业”双模式经营

  只租不售,长期持有。香港地产四大“天王”的成功模式正在广东地产界复制,越来越多的房地产企业在以住宅开发为主业的同时,也大大加强了对商用物业的投资力度。

  由于中心城区可供开发的土地非常稀缺,开发商意图在中心城区大规模开发住宅产品已不大可能,而能够带来持续稳定现金流的商用物业逐渐成为实力开发商青睐的对象,部分开发商开始转为投资商的角色。另外,随着各种投资商和海外房地产基金越来越深地介入中国房地产市场,这些占据了产业链条上端位置的资金所带来的丰厚回报,也成为开发商眼中的另一稳定收入来源。

  住宅商业并举

  除了万科坚持单纯的住宅开发业务而将其它业务全部外包外,广东大部分房地产商都有涉足商用物业。富力 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)的写字楼已在珠江新城遍地开花,今年更有两座五星级酒店投入使用,而猎德项目也有可能涉足商场业务,目前富力投资在商用物业的份额约占公司业务总额的15%,而未来则有望增加到25%;碧桂园在每一个大盘都是住宅、酒店、商业同步开发,在住宅开发完成之时就是商业项目开始回报之时;恒大地产日前与美国地产巨头Trump集团及香港东方地集团结盟,就是有意参与珠江新城“东塔”项目及其它的超高型商业项目的建设;保利地产在建商业地产项目总建筑面积过百万平方米,涵盖商业零售、商务办公、酒店、会展、剧院、高端体育休闲等多元化格局,如广州的保利国际大厦每年将为保利带来超过6亿元的租金收入;合生的酒店及高级公寓项目都为其带来可观的回报;合景泰富的商业项目与住宅项目几乎平分秋色,国际金融中心与在建的多座酒店,将为公司的持续发展带来丰厚回报;而以高端定位的太阳城广场,是百嘉信投资的第一个大型项目,据其商业地产总经理杨军艇介绍,百嘉信在发展商业项目方面才刚刚起步,谈不上具体份额或投资比例,但住宅商业两条腿走肯定是未来的发展方向。

  规避风险

  有观点认为,越来越多的房地产商涉足商用物业,显示房地产企业的盈利模式正在发生变化,而且专业细分也日趋显著。在传统意义的房地产开发商身上,兼具了两种角色,即前期的投资商角色和后期的开发管理角色。

  实际上,“投资物业+发展物业”双模式经营是香港房地产上市公司的成功经营模式,大部分香港房地产公司都是投资物业和发展物业并举,只是在不同时间侧重点有所不同,尤其是香港地产四大“天王”,旗下物业不仅带来稳定而丰厚的租金收入,还多是香港的地标性建筑。

  一般来说,单独采用投资物业模式的公司可以获得稳定的现金流,但是成长性略显不足;而单独采用发展物业模式的公司尽管成长性很好,但是面临的风险较大。采用“投资物业+发展物业”双模式经营则可以吸收两种模式的优点而在一定程度上回避其缺点。在房地产市场风险不断聚集的情况下,这种稳健的经营模式成为大部分房地产公司的首选。

  另外,单一业权物业是大多数大型企业选址的重要指标,为吸引和留住大客户,很多开发商也越来越倾向持有出租。

  考验资金能力

  一般来说,开发住宅项目的开发商自有资金一般为35%,而开发商用物业,自有资金须达到50%左右。加上商业项目投资大、回报期长,对于开发商的资金运筹能力是重大考验。尤其是在目前银根收紧的大环境下,开发商对持有物业的经营需要相当的高技巧。


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