职业投资客:曲线投资创意地产项目

近期，李梓山几乎是在郁闷中度过的。原因是：他原本非常看好的朝阳产业——创意地产项目，现在离他越来越远了。

　　李梓山是一个职业投资客，个人财力十分可观。但是，当他对创意地产项目进行了一番投资考察后发现：即便他再有钱，也难以花上千万元甚至亿元去“盘下”一个厂房。虽然创意产业本身在资金方面是低门槛的，但寄托于此之上的房产投资，却是一场不折不扣的大资金游戏。实际上，创意地产已成目前最为热门的商业地产类型，作为个人投资者，在直接进入机会不大的情况下，不妨“曲线投资”，即要么取得租赁经营权，要么投资其周边房产。

　　投资无门

　　厂房产权人担心个人投资者没法形成整体的规模效应，因此一般不会卖给个人投资者

　　鼠年春节到来之前，一次远赴英国的休假旅行，让李梓山大开眼界。在英国，他亲眼目睹了那里蓬勃发展的创意产业，用他自己的话说：从来也不知道“画动画片”原来也可以如此赚钱。然而，更令他兴奋的是，他了解到用作这些创意产业生产的房产租金，则更为可观。

　　“目前英国的房价不景气，市中心的房租、房价都在跌，但唯独这些房产(创意地产)的租金不跌反涨。”李梓山说。绷紧赚钱神经的他敏感地意识到：在中国，创意产业一样是刚刚起步，如果投资这样的房产，应该和英国一样拥有良好的收益前景。彼时，他便决定：回国之后一定要“运筹资金”，好好在这个领域大干一场。

　　然而，回国之后，他却发现，自己的理解太简单。虽然手握大笔资金，却投资无门。“我在北京、天津转悠了将近半个月，发现我以往投资房产的模式，根本复制不到创意产业这个领域里来。”他说。在此之前，李梓山已经习惯了“买房——出租——收益”这样简单的投资回报模式。

　　在“考察”的半个月当中，李梓山发现：真正能够集合成一定规模的创意产业聚集区，多是一些废旧厂区。这些厂区里高大的厂房，正好满足了大尺度艺术作品创作的需要。

　　国内的这一现实情况，与英国的情况大相径庭。据了解，英国创意产业最为成熟的部分，是动画制作、游戏开发等技术密集型的，它们对于空间的要求不高；而在中国北方，最为发达的创意产业是艺术创作。这就决定了中国北方创意产业的主要用房，都是一些尺度空间较大的厂房。

　　即使能承受得起买厂房的钱，李梓山说他也几乎难以承受厂房进行基础设施改造的成本。更为关键的是，“你拿着钱送给人家(指厂房产权人)，人家都不要，因为他们知道，一个个人搞出来的东西，是没法形成整体的规模效应的”。所以个人投资者想买厂房进行投资，即使买得起，也不一定能买得到。

　　运作规律

　　创意地产的运作要求具备统一包装的专业团队与能力，个人投资者往往不具备这方面的资源实力

　　“不是不给个人投资者机会，主要是创意产业追求的是特色的规模效应，这一特征不适合个人投资者直接介入投资。”北京798艺术区管委会的张艺达如是解释。

　　张艺达表示：虽然适合创意的厂房一直存在，但并非直接让艺术工作者进驻，就完成了所谓的创意产业的聚集。他介绍，在北京798艺术区的建设过程中，就曾经历了“废旧厂房集中——规划分区管理——创意产业招商”等几个环节，在这个过程中，都需要整个区域对外有一个集中的品牌形象，以便整体规划。

　　租金的定价问题也是影响创意地产不对个人投资者开放的另一重要因素。张艺达表示，租金是品牌形象营造、招商氛围营造的关键环节，如果一开始就把租金定得很高，则不利于创意产业从业者的成长，也就难以形成规模和聚集效应；而如果把这些物业承包给投资客，再向外出租，产权方可能省事了，但投资客往往由于很难承受一个较长的投资回报周期，就会导致租金不稳定，无法维持租金呈阶梯型的上涨趋势，这样显然是对整个创意地产聚焦区的发展不利。

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　　这样的考虑并非北京798艺术区的“一家之言”。李梓山告诉记者，在天津、上海等地的其他创意产业聚集区，他也得到了类似的回答。

　　“这事确实只有实力强劲的企业才能运作，个人即便有用于收购的财力，也没有这个统一包装的专业团队和能力。”李梓山对记者说，在他“考察”的过程中，也曾遇到过一些对个人出售产权的所谓“创意地产投资”的项目。但是，他后来还是发现：这些项目无非是打着创意地产的旗号，跟普通的写字楼投资或出租并没有什么区别。

　　绕道而行

　　大钱赚不到，并不意味着小钱也捞不着。绕道而行，个人投资者不妨考虑租赁经营，或者投资其周边房产

　　“对于一些生活配套，我们对个人投资者是持开放态度的。”张艺达对记者说。所谓生活配套，是指创意产业聚集区内的一些咖啡馆、就餐场所、个性商店等一些休闲餐饮的配套设施，这些物业通常面积相对较小，可以长期租赁承包经营权，但是也并不对个人投资者出售。

　　由于创意产业聚集区内，有比较稳定而且明确的消费群体，所以租金回报相对稳定。据张艺达介绍，取得承包经营权之后，速度快的在两年内就可以收回投入成本。个人投资者何金威，在北京798艺术区内经营咖啡店已近五年了，如今，他的小生意看上去十分红火。但并非所有的租赁式投资者都能顺利获利。上海红坊企业管理有限公司总裁郑培光就坦言：红坊和其租用厂房的炼钢厂，双方商定了10年租期。但照目前情况看，收回投资至少需要12年。

　　“还有一条路”李梓山告诉记者，他正在考虑投资这些创意地产项目周边的住宅。因为他在英国还发现：在创意产业聚集地区，周边的房租都要高出城市的平均水平。他认为，在未来，这条“路”的投资价值肯定很大，但现在，这样潜在的投资机会在北京798、上海8号桥等创意地产区的周边，尚没有被很多人意识到。

　　相关链接

　　何为创意地产？

　　从广义上讲，就是泛地产和创意产业的结合体，更多的是将房地产产品从更宽更广的空间角度进行一种全新的定位和设计，以人性化的姿态出现在大众眼前。

　　创意地产通常有几种表现形式，包括依托高校资源所建的园区、旧厂房和旧仓库的改造以及一些新建的创意地产等，而其中以旧厂房、旧仓库的重新改造为主。国内有影响的创意地产项目主要有：北京的798艺术区，上海的8号桥项目、1930创意园区，天津的杨柳青年画画庄，深圳的OCT-LOFT华侨城等。

　　在宏观调控下，普通住宅房市场的投资客已经基本退出市场，与此同时，商业地产成为了投资客的新目标。创意地产作为一种新兴的商业地产，或许是另一条投资蹊径。

　　由于成本低，市场需求旺盛，创意地产的投资风险较小，收益完全可以计算出来。业内人士指出，创意地产的入市，为当前供应紧张的写字楼市场带来有效的补充作用。虽然目前沪上不少创意地产的租金不低于乙级写字楼的水平，但这类创意地产在今后的市场发展中将更具优势。