陈立民：办公楼的开发是农耕的精耕细作
目前这个时代，企业发展方面最大的困难是什么？ 【陈立民】：刚刚问各位老板说他的长板是什么？我觉得这个命题有问题，我觉得问大家短板是什么更有意义。刚刚倪健达先生说，在中国做房地产开发是一个没有明天的行业，为什么没有明天呢？因为大家都在卖孩子，生一个卖一个，有没有想过生了孩子把它养大，培养他，上大学做老板，价值不是更大吗？刚刚吕总讲到，其实房地产商是很卑微的角色，当初卖的时候只有7000块/平方米，而现在已经到了2万了，如果当初不卖的话，那么现在的市值可能是3000亿了。尽管我们现在有一些政策。我们看到现在有很多办公楼的开发商股价都上升了很多倍，因为他们并不是游牧的文化，而是农耕的精耕细作的观点。我们看到香港的开发商在上海都是在黄金地带盖房子，而且只持有不出售。从放牧到农业社会其实是一条出路。 另外一个出路，我们刚刚都在说上海，其实上海再做下去，我们买土地卖房子赚钱，最后买更贵的土地，其实大家都没有把真正的价值放在公司自己的口袋里。如果我们坚持这条路的话，我想上海已经没有什么好做的了。正如刚刚几位老总说的，我们把眼光放更大一些，到其他的城市去。现在上海土地拆迁的成本达到了2万多块一平方米了。而在成都，我们看他的地王不过也就是1.65万，而上海的房子远远比这个高了，我们为什么不可以走出去呢？当然这也是后面的问题了，我们再慢慢谈。
【陈立民】：我来补充一下，我觉得是企业的公关。我觉得作为一个老总，你可以爬爬山，划划船，就像王石那样,也可以去写写博客。当然这你需要有很强的基础的。另外，就是找准定位，已经成熟了产品不要轻易去变。比如说奥园就是把品牌复制，很成功，万科也是这样的，其实他走的路非常的清楚，就是城市边缘，从他的住宅项目来说，从来没有市中心的项目。他非常清楚自己卖的东西，这样对推广来说也非常的容易。 【陈立民】：这里我可以和大家分享一下仲量联行的经验。我们的人事部门非常强大，我们请的人事主管都是非常贵的。当然我们的行业和开发商企业不太一样。我们这个行业人力资源是唯一的资产。那么我们的人员是如何保持的呢？其实有一个很重要的因素，我们每一个人都有一个业绩的考核，年初的时候，这个人我就给他一个指标，这个指标不是说你要赚多少钱，而是你要做多少的业务开放，做多少的公关，这些都是全面的考核一个人的因素，这些因素会决定这个人的奖金多少，不仅仅是你干了多少的业务。除了奖金以外，你的升级或者是其他的判断都是全面的考核，这个全面的考核也是每年两次，这是非常透明的，不仅是一个老板说了算，而且还有一个委员会，他来评判一个人。这样就非常的公开、透明，员工也觉得，我在这个公司里有非常强的上升的可能性，只要我表现一定有人可以看到，这样优秀的人才就愿意留在公司里面，因为这样他就可以看到，他可以一直的向前发展。
【陈立民】：我不是开发商，我从另外一个角度来谈，我们今天讲的房地产，其实大家脑子里就有一种概念，就是房地产等于住宅。其实搞住宅是我们很多开发商原始资本积累的过程，是很重要的一步。那么接下来怎么样呢？住宅目前是不是中央支持的产业呢？中央是不是支持你，地方政府是不是完全支持你，还有你盖的住宅，是不是全社会都认识的呢呢？但是如果你在市中心盖了一个商业地产，比如说商场，你经营的很好，全社会的人都可以进去买东西，感受气氛，那你这样做，品牌容易塑造，还是做住宅容易塑造呢？反过来说，你做商业地产，第一中央不会调控你，没有听说过中央调控商业地产的。第二地方政府喜欢你，因为每一栋好的商业地产都会为他们带来非常高的税金。一个很重要的原因，商业地产是针对谁的。如果是办公楼就是针对世界500强的企业，如果是百货商场，就是面对普通大众的。那么你第一个办公楼没有品牌怎么办呢？其实做一个办公楼有一个非常好的方法，就是借别人的品牌。搞办公楼的话，我觉得这样的方法很好。而对于商场来说怎么办呢？其实也是这样的方法，因为搞商场是非常复杂的，你不仅要盖好房子，而且要经营，管理。我相信中国没有多少的开发商敢说自己非常擅长经营。既然这样的话，为什么我们不利用国外好的经验呢？我们应该打开我们的门，借鉴更多的好的做法。 |
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