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近日，继重汽翡翠郡南区暖气不热问题曝光之后，大众网记者又陆续接到该小区一些业主的反映购房合同中的许多问题。随后，记者根据业主提供的合同咨询了山东方遒律师事务所的资深律师。律师通过分析指出，重汽翡翠郡小区的商品房销售合同中存在商品房交接标不明确、违约责任明显失调、霸王性质的付款方式、面积确认及面积差异处理有争议和购房基本情况不明确等五大明显违规条款。
问题一：商品房交接标不明确
“第九条：卖方应当在约定日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的并经主体验收合格的商品房及地下室交付卖方使用。”
商品房交接标不明确副本
在对重汽翡翠郡的购房合同进行详细分析后，山东方遒律师事务所的律师首先向记者表示，合同第九条条约定开发商交付商品房的条件是主体验收合格就能够交接，这存在商品房交接标不明确问题。
律师向记者分析说，由于我国关于房屋验收的各项规定散见在多部法律、法规及部门规章中，导致开发商极易钻法律的空子。但现在大家一致形成了一个共识——就是以开发商取得建设工程竣工验收备案表作为交房的基本依据。而主体验收合格只能说明工程质量达到了合格标准，而远不是商品房符合交付条件的标准。我国法律对验收合格作了建设工程质量管理和房地产开发经营管理两个方面的规定。也就是说主体工程验收合格只能证明建筑企业可以与建设单位进行竣工结算，这种验收还必须通过质检站等工程质量监督机构进行得监督，因为质检站认为竣工验收过程中有违规行为的，还可以责令停止使用，重新组织竣工验收。所有主体验收合格显然不具备交付使用的条件。
据国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等部门或单位进行验收，住宅小区验收的内容除了上述要求外还有城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、拆迁安置方案的落实情况、物业管理的落实情况；验收结果报房地产开发主管部门备案。也就是说拿到《竣工备案表》才是具备交房的最基本条件。同时交房还必须具有两书，即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，同时还要取得房屋实测面积。因为《商品房销售管理办法》第34条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘结果报房地产行 政主管部门审核后用于房屋权属登记。”
律师支招儿：
律师建议业主在交房时，要求开发商出示《备案表》，开发商拿不出备案表只能说明其中有些地方违规没有通过政府相关部门的验收，这样的交付条件不能轻易接受。
此外，据《山东省物业管理条例》第二十四条的规定，新建住宅小区的配套建筑及设施符合十一项条件后，建设单位方可办理物业交付手续，如果开发商的行为违反了该条例，可以向建设行政主管部门进行投诉，要求其按照该规定予以履行。
其次，在收房义务问题上，据最高院的解释，只有因房屋主体结构质量不合格或者房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人才能够拒绝收房，甚至可以请求解除合同并赔偿损失。可见，一般的房屋质量问题是不构成购房人拒绝收房的理由的。该合同约定，如未出现国家认定的影响房屋结构安全的重大质量事故，买方应履行收房义务。这条约定不全面，除了重大质量事故外，解释规定的情况也构成拒绝收房的理由。 |
