业内人推算 太原经适房每平成本预计超2000元

　　■价格

　　尚未确定 保本微利是原则

　　除了房源位置、户型大小，以及各种配套设施是否齐全，广大申购家庭最关心的莫过于价格了。目前，坊间也流传着不同版本的关于两处经济适用房价格的传言。“有人说至少得3000元/平方米。”“经济适用房减免了各种税费，也不用交土地出让费，每平方米的单价应该不会超过2000元。”

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　　各种说法不一。

　　此次太原市面向全市公开销售的经济适用房价格是多少？记者就此求证太原市房地局。开发处副处长王峰明确表示，经济适用住房价格实行政府指导价，具体由物价部门制定。但截至目前还没有确定。

　　不过，据王峰透露，有一个很重要的原则就是，经济适用住房价格应当与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，切实体现政府给予的各项优惠政策。至于各种优惠政策，则包括比如免收土地出让金，免征或减收固定资产投资方向调节税、规划管理费等税费，因此，理论上推算，一般地段的经济适用房销售价格应比同地段的商品房价格低30%.

　　王峰说，根据国家规定，经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。开发成本包括，用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费；开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费；列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安装工程费等。税金是依照国家规定的税目和税率计算。利润则是按照开发成本的3%计算。

　　■经济账

　　不少费用都免收

　　依照这样的定价原则，能不能估算出两处经济适用房的价格？记者请教了一些业内人士。

　　业内人士刘先生提供给记者一份近日南昌红谷置业投资有限公司公开在网上的其楼产项目“地中海阳光”的成本清单。从这份清单可以发现，在3946.61元/平方米的成本价中，摊到每平方米建筑面积上的构成，楼面地价为701.61元，前期工程费是95.37元，房屋开发费（建筑安装工程费）1828.23元，管理费94.82元，财务费170.48元，销售费用160元，其他费用201.1元，税费695元。

　　“其中，前期工程费、房屋开发费等都是必需的。”刘先生说，目前建筑安装成本价格虽有差异，但不是很大，一般多层建筑的建安成本约为每平方米1200元，小高层为1600元，高层建筑为2000元左右。太原市两处经济适用房盖的全部是高层建筑，因此建安成本保守估计也应该在1800元/平方米以上。再加上前期工程费等，每平方米的成本已经超过了2000元。

　　经济适用房是国有划拨土地，不涉及土地出让，不需要交土地出让金，这一点人所共知。但此次太原市的两处经济适用房所利用土地原来全部为集体土地，市政府购买后，转为了国有土地。这样就必须给农民征地补偿款。依照30-40万元/亩的补偿标准，再根据所定的容积率，折算到一平方米的地价也在200元以上。

　　还有一大块就是各种税费了。税金的减免要国家来定，这一块减免的不多，契税等仍需要交，累计大概在每平米500元左右。但省市政府可以决定各种行政事业性收费的减免。根据国家、省、市有关要求，经济适用房工程建设免收城市基础设施配套费、新型墙体材料专项资金、散装水泥专项基金、人防工程易地建设费、城市消防设施配套费、中小学教育基金、园林配套绿化工程建设资金等，此外，各种行政事业性收费和政府性基金也将免收。这就是说，相比商品房，经济适用房不用缴纳这一部分钱，能减少150-200元的成本。

　　■建议

　　合理定价 防止出现弃购尴尬

　　尽管经济适用房政策制定的初衷是为了改善中低收入人群的住房状况，然而，在全国各地建造经济适用房的过程中，却普遍出现了既不经济又不适用的状况。

　　合肥第一个经济适用房项目1000多套房源只有264人挑选；2008年，昆明市的经济适用房基本售不出去……

　　省房地产协会会长袁纶华称，太原此次经适房最终能不能服务中低收入人群，关键看下一步的房价如何定。如果价格定得太高，申购人接受不了，不排除“弃购”的可能。他建议，要解决中低收入人群的住房问题，政府就要牺牲一部分财政收入，将优惠政策落到实处，免收各种税费等，让百姓住上经济又实用的好房子。