开彦：高端住宅需“全面发展”

“高端住宅是给有财富、有素养、有追求的高端人群所盖的房子，和面积大小及所用材料无关，关键是要能满足高端人群的生活需求和精神需求。”近日，梁开建筑设计事务所顾问总建筑师、中房协人居环境委员会专家组组长开彦在接受《中国建设报·中国住房》记者专访时，对高端住宅的要素与问题作了梳理，并表示高端住宅未来应立足市场需求全方位发展，用人性化与精细化设计提升居住者的生活品质。

中国住房：当前，国家宏观调控政策以抑制投资性需求为主，这是否对高端住宅的发展造成影响？

开彦：是的，实际上国家对高端住宅的发展一直采取限制政策，无论是供地还是容积率都有严格的控制，这也造成我国的高端住宅供应无法满足实际需求。国内不让买怎么办？很多富人于是纷纷跑到国外去置业。从长远来看这对于行业和国家发展都是不利的。

我认为还是应该采取等级税收的方式对高端住宅的发展进行调节，而不是通过“一刀切”的方式将市场需求一并砍掉。高端住宅、普通住宅、经济适用房的税收应该拉开档次，也可用资源占有税来区分，住得越高级，占的地越多，交的税越多。我国人多地少是现实问题，富人占用了更多的公共资源就应该多交税，这是合情合理的。然后，政府再把这些钱贴补给穷人盖房子，改善穷人的居住环境。这并不是“劫富济贫”，而是通过税收杠杆调剂社会资源。

合理地处置土地、财税、市政等政策性支持，高端住宅才能得到合理合法的发展，而不是采取回避政策。保障性住房建少了，穷人没有房子住，社会矛盾会很大；不给富人盖房子，同样富人也会产生一堆矛盾，会觉得得不到应该享受的生活。所以，国家应该制定相应的政策措施去满足这些人的正当需求。高端住宅的市场是存在的，既然市场存在就应当满足市场的需求，这符合市场经济的发展规律。

中国住房：不少楼盘打着高端住宅的旗号吸引财富阶层，你认为什么样的住宅才能称之为高端住宅？

开彦：要称之为高端住宅，需要满足以下10点要求：对场地资源的充分利用。这种利用不是破坏，而是顺应生态自然的改造，要对住宅品质构成提升的功能。交通方便。前些年，一些富人都到北京郊区买别墅，因为交通不便，房屋使用率很低，最后变成了保姆、服务人员的住处。配套要齐全。人是社会的人，总会有各种需求，买高端住宅是为了更好的生活，配套齐全与否直接关系生活方便程度。周围环境的健康营造。创造一个有品位、有景观的生态环境，而不是简单的模仿。建筑设计要高档、舒适。能够满足高端居者的不同生活理念。充足的邻里交往空间。克服邻里之间“老死不相往来”人情淡漠的现象。要满足绿色建筑、健康建筑、生态建筑的要求，用科技打造居住品质，这也关系到建筑的有效寿命。丰富文化内涵。满足生活的个性化情趣要求。良好的物业管理。通过管理使房子增值。实施开放性，不要深墙大院，要共享社区公共文明，提升区域板块价值。

中国住房：目前我国高端住宅的发展存在哪些问题，应该如何解决？

开彦：很多高端住宅片面追求豪华，采用大量贵重材料进行堆砌，过分显示财富和身份，对于资源是很大的浪费。由于高端住宅大户型居多，在户型设计上容易出现空间利用效率低、家庭氛围不够温馨等问题。这就要求设计师在前期规划时更注重精细化与人性化设计，做出内涵上的高端。

此外，很多高端住宅片面追求水边、湖边、山边，在建造时将公共资源圈为己有，这对于其他民众来说是不公平的。实际上，是否高端与是否占有这些自然资源没有直接联系，在市区甚至贫民窟附近一样能做出高端住宅。我印象深刻的是台湾马路边上的单栋高端住宅楼，整体依势而造，没有特定的花园，没有高墙深院，花草就是沿着人行道种植，其中点缀一些麻雀雕塑，同时还建造了屋顶花园，虽然地方很小，但是和周围环境融为一体，处处显示了高端的生活气息。