美国伯克利市：三十年租金控制“得与失”

　　国内的存疑与争论

　　近两年，随着美国高房价下租房者增多，房租快速上涨（甚至每年两位数飙升），租房者急需一个稳定的租房环境。一些学者们因此提出了实行租金控制、保障租住权利的建议。

　　但是，这一建议立即遭到强烈反对。一些经济学家更如同遇到洪水猛兽，列举出了租金控制的种种弊端：限制房东财产权、导致供给短缺、使房东缺乏维护动力、房子质量严重下降、导致黑市逆行等等。

　　就连希望租金稳定的普通老百姓，乍一听到租金控制，也会心存疑虑：这种行政而非市场的手段，可行吗？

　　对于这些莫衷一是的争论，伯克利市或许更有发言权。伯克利实行租金控制已有三十年，租金控制至今仍是最主要的可承担性住房措施之一。同时，一个不可否认的事实是，租金控制从始至终都是伯克利最具争议的公共政策之一，还被迫经历了从“强租金控制”到“适度租金控制”的转变。伯克利三十年租金控制的成败得失，应该能更好地回答我们的疑问。

　　在租金控制问题上，我交谈得最多的是伯克利租金稳定委员会副主任斯蒂芬·巴顿（Stephen Barton）。巴顿是一位举止温和的学者型官员，拿过伯克利分校规划学博士学位。自1989年就开始以规划者身份为伯克利政府工作，此后一直是伯克利政府住房部门的主要负责人，并发表了大量学术文章，对伯克利的可承担性住房实践（包括租金控制）了如指掌。

　　三十年的实践

　　拆旧建新与“13号提案”：

　　由于社区的拆旧建新直接推高房租，伯克利于1973年通过了《社区保护法令》，对其进行严格限制：新建住房数量必须与推动旧房数量相同或者更多；新建住房要有20％的可承担性住房（即采用包容性区划）。但是房租还是随着新房供给增加一起上涨。伯克利不得不采取租金控制。

　　房租的上涨，实际上是土地收益从无房者向房东的一种收入转移，以房租的形式实现，因此可以用税收方式将这种收入转移征收出来。但伴随1978年加州“第13号提案”的通过，这条路被堵死了。“第13号提案”以修改加州宪法的形式对房产税进行了封顶。租户们竟然还都投了支持票，因为他们相信了这样的说法：如果房产税降低的话，房子运行费用就会降低，租金自然也会降低。

　　事实上，租金并没有随房产税一起下降。这曾激起租户的巨大不满。加州很多城市（包括伯克利在内）都不得不开始实行租金控制，停止（至少部分）这种收入转移。

　　限制租金和正当理由驱逐：

　　1980年，伯克利通过了租金控制法令（措施D），成立了由9人组成的租金稳定委员会。法令包含了伯克利租金控制的两个重要基石：一是限制租金，将1980年5月31日的房租作为“基础房租”，设定年度调节率，只允许租金根据运行费用进行调节，其他上涨或下降都必须经听证决定；二是正当理由驱逐，房东只有在拖欠房租、对住房造成损害等正当理由下，才可驱逐租户。

　　法令还要求所有的出租屋进行租金登记，并交纳注册费，以保证整个租金控制项目的进行。此举受到了（尤其是拥有几千出租单元的）大房东的抵制。到年末，只有40％的出租屋缴纳了注册费，其中有26％提供了租金信息。1982年，更严格的法律出台，对未注册或晚注册者施以重罚。结果，三个月内，注册率立刻翻倍（注：租金控制豁免1980年之后的新建单元）。

　　在提高住房的可承担性上，租金控制效果明显。1980－1990年间，湾区房价指数涨了106％，伯克利只涨了54％。房租比不实行租金控制要低35％－40％。