细说住宅消费结构“三七论”

　　前几日，一条新闻说当前未竣工的商品房有多少亿平方米，相当于四年的供给量。还有高人算出来相当于多少千万套，可仔细想想，发现其中有个奥秘。因为报道并未提及这些面积之中多少是商品住宅，又有多少是已经销售了，还有多少是开工未进入销售阶段的，加上还会有一些是持有型物业，或许细分类，就没什么可担心的了。此类吸引眼球的新闻在中国特别多，不知道在别的国家是什么情况，反正咱们这边总喜欢爆这种料，但忽悠是经不起推敲的，若再坑害了一些误信之人，就更加可恨了。

　　房地产就是这么一回事。有些人分析它，从来不依靠数据，有些人虽也引用数据，却也未必能够从数据上得出正确的结论。更有些高人可以得出莫名其妙的“断言”，其中以谢国忠三年一周期的泡沫破灭论为典型代表。当然，也有人言必及数据，比如任志强先生。前几日，任总在某次论坛上提出，房地产市场应该是保障房解决30%人口居住问题，另外70%交给商品房来解决。对此观点，笔者基本赞同。显然，保障房面临很多困难，能够满足30%城市人口的居住问题，已经是很了不起的成就。至少在未来一二十年中一定是这个状态。但对于任先生提出的70%由商品房来解决居住问题，其实就自然引发了另外一个疑问：当前的房价条件下，让70%的城市居民依靠商品房解决居住问题，现实吗？

　　这个问题相信某些相关部门也在问，而且他们的答案是否定的。或者说，他们相信，只有让房价降到70%的人能够买得起商品房，才能够实现上述目标。所以，多年来的房地产调控一直在指责房价过高和过快上涨，让老百姓越来越买不起房。在这个问题上，个人认为，如果能够开拓一下思路，或许没有那么绝对。

　　本文并不想辩解，其实房价就整个国家总体水平而言并不高，商品住宅也如是。但是，中国之大，发展水平之不一致，让部分地区的商品住宅价格畸高，又是不争的事情。想让这些地区的房价在短期内下降到所谓“工薪阶层买得起”的水平，不说痴人说梦，也是很不现实。而这些地区，若更大限度地开发保障房，又面临资源严重不足的困境。所以主管部门才会有了诸如“限购”、“限贷”的指令。出现这样的问题，根源何在？

　　事实上，当我们把解决居住问题立足于以购买为唯一途径时，就埋下了矛盾的种子。对于开发企业而言，通过各种方式鼓励客户买房，天经地义。但相关主管部门在城市资源配置、市场引导方面，如果也如此盲目地任凭市场瞎闯，出现问题无可避免。至少，在本人看来，所谓70%的人通过商品房解决居住问题，其中至少有三分之一不是住在自己的房子里，而是出租屋。对于这个人群而言，保障房不符合条件，买房经济条件不支撑，偶尔还有些人就不想被房子拴住，他们就应该通过租赁解决居住问题。这部分人群随着时间推移，或者收入增加以可以购买商品房，或者通过保障房解决居住问题，还有一部分可能一直租房住。如果我们把这种现象认定为房地产市场的必然，那么我们就应该认识到，房地产市场的结构中，存在一定数量的买不起商品房、又不符合保障条件的人群是不可避免的事实，他们是租赁市场的消费者，这个群体在宏观层面上总量相对稳定且有相当规模，如果能够建立合理、理性的住房消费理念，让这个群体坦然面对租赁住房的现实，则当前房地产市场面临的资源与价格矛盾会大大缓解。或许，如果能够建立3：2.5：4.5，也就是保障房解决三成城市居民住房问题，租赁市场解决两成半，自住商品房解决四成半的住宅消费结构，也许就能真正构建一个成熟的房地产市场。