香港楼市下跌预期已经形成

　　农历新年假期气氛渐散，但香港楼市交投仍然淡静，中原地产上周六、日十大屋苑仅录得11宗成交，其中多个大型屋苑依旧零成交。业界统计本月二手市场的注册登记料跌至不足3，000宗，创海啸后新低。现时本港楼市已处于高处不胜寒的处境，楼价升幅与实体经济脱节。随着热钱及低息等利好因素逐步消退，外界普遍预期楼市将面临调整。本港楼市交易量急跌，正反映社会已形成对楼市下跌的预期，而下跌预期反过来又会加剧楼市跌势。楼市关系本港实体经济，当局应通过适度调整土地政策，避免楼市震荡过大冲击实体经济。

　　社评说，香港楼市在金融海啸后急速反弹，不少蓝筹屋苑在去年更返回97年楼市高峰时的价位。楼市飙升主要有两大动力：一是各国政府为刺激经济大力放松银根，大量热钱流入本港投资市场推升楼价。二是环球息口仍然低水，虽然楼价不断攀升，但低息环境却抵消了供楼人士的负担，为楼市提供了支持。然而，楼市始终须依靠市民的实质购买力，近年大部分市民的薪金升幅远远追不上楼价，楼价已经逐步脱离实体经济，纯粹靠资金市支撑，当资金及息口因素出现改变后，楼市随时出现逆转。

　　社评说，随着欧债危机爆发，大量欧洲资金需要从香港班师回朝，令热钱有撤离本港的迹象，而各国政府为应对通胀压力，也不敢再过度放松银根。同时，低息环境也不可能长期维持，加上内地楼市同样跌入寒冬，种种不利因素都对楼市构成压力。固然，楼市因应经济大环境而作出调整是正常现象，对楼市的健康发展并非坏事。然而，目前全球经济状况阴晴不明，假如外围经济再生变数，随时对楼市造成较大冲击。当局必须避免在经济逆转之下继续重手打压楼市，令楼市出现“硬着陆”情况。现时当局应密切留意楼市的最新走势，因应情况调整楼市政策，不能一本通书读到老，更不应制定硬性的楼宇供应指标，而应根据楼市情况调整地皮供应，保障楼市的稳定。