房地产“暴利”与民意纾解

　　在某些大众媒体的语境中，房地产属于“暴利”行业是无可争议的，因而一切降价预期以及价格“腰斩”的呼吁亦是理所应当。同样因为恨乌及屋，开发商的人品亦受株连。

　　失去了道义支持的开发商，辩解者被扔鞋，扔鞋者被众人推举为英雄，挨鞋者只能自嘲。准暴力背后，折射出社会矛盾呈现方式的非宽容趋势。

　　开发商该不该被扔鞋？这当然与房地产是否暴利相关。

　　房地产业果真暴利吗？提出这个疑问似乎本身就该挨鞋，只需看一眼近年来各类富豪榜单，地产企业家常占百富之半，似足以佐证。但暴利是必然与“不义”画等号？却较少有人深究。

　　对于房地产的暴利，经济学家陈淮的解释不同于公众的“常识”，他道出个中玄机是“金融杠杆”而非低买高卖。换言之，开发商是较为超前地使用现代金融规则而发家致富，而不是过度盘剥消费者。

　　我们可以稍加耐心地看一下他的分析。“秘密在于，盖房子的成本并非全是开发商出的……10000元的成本中开发商可能只出了2000元，另外8000元中，可能有3000元来自银行的开发贷款，5000元来自购房人的预售款……”（陈淮《广厦天下：房地产经济学ABC》）使用金融杠杆（用2000元做10000元的生意）的结果是，房企的资金利润率往往很高，但成本利润率其实不高。

　　房地产业是中国金融变革的宠儿。自上世纪80年代初商品房地产在深圳出现，港式的卖楼花（预售）即被一同引进，其后又有银行的开发贷、购房按揭等助力，“花别人的钱”以及“花未来的钱”这类现代金融理念在房地产业广为使用，地产业可以说是中国最早最广泛使用金融工具的行业。在深交所第一批上市企业中，地产公司也抢喝到了“头啖汤”。

　　耶鲁大学教授陈志武在他的《金融的逻辑》里不乏赞美地写道：“从本质上看，1998年的房地产改革是一个具有划时代意义的转折点，为中国的土地、资源以及老百姓未来劳动收入的资本化开了大门。”而房地产享受的正是“中国老百姓未来劳动收入的资本化”的成果。在陈志武写下这段话的时候，即2006年，中国住房按揭贷款已到2.2万亿元，也就是说，开发商与地方政府（土地供应者）当年就分享了百姓今后数十年的高达2.2万亿元的财富。这就是金融杠杆，也就是暴利的秘密。

　　当然，房地产“暴利”的秘密远不止于此，但金融杠杆却是其速富的最关键因素。

　　然而，就是这些并不高深的解释，却长期淹没在媒体对开发商的讨伐声下，相反，捂盘、囤地、空置率、价格联盟等更贴近草根心态的解读以高分贝压盖了学者的声音。高房价裹挟着怨气一齐砸向房地产业，似乎房企是惟一高价的推手。房价的成因极其复杂，有土地制度、财政分配、收入差距等诸多因素。学者曾试图剖析的种种努力，均不抵对“万恶的开发商”的指责。

　　高房价已成社会矛盾的触发点，房地产调控对经济和社会具有双重维稳的功效。然而在融资监管和限价限购的背景下，开发商无论在资金利润率还是成本利润率两方面均无太大压缩空间，而政府在税、费、土地等诸多收费中，尚无减负举措，可见下调空间可观。

　　作下高房价的局，是“一个巴掌拍不响”，此时为纾解民怨，也应双管齐下。近日，北京市下调房地产中介机构的收费比率，意在减轻房地产交易环节收费，间接为民众减负。而房地产从立项与销售过程中有上百个环节，若都能少收费或不收费，税收再降下来，百姓就真要欢呼雀跃了，那时房价还不降，房企才是“万恶”。