住房保障须考虑全体国人的利益

孟祥妲

　　保障房建设已经成了“十二五”期间中国经济舞台上的重头戏。根据政府有关部门已公布的计划，未来五年内我国将新建3600万套保障房，仅2011年，计划建设的保障性住房及棚户区改造住房就有1000万套，可谓是力度空前。从目前来看，这一计划也的确在中央的大力推动和监督之下轰轰烈烈地进行着。且让我们假定所有这些保障房计划都能按期保质保量地完成，那么，这将会对中国未来的房地产行业乃至整个中国经济产生什么样的影响呢？

　　首先必须着重强调的是，考察保障房政策可能的得失，不能只看它的“直接成果”，因为这个政策本身并不是一个有着单一目标的孤立政策，而是整个中国房地产业市场化改革的一个不可分割的组成部分。无论保障房计划本身要实现什么样的量化目标，都只能看作是整个房地产行业发展目标的子目标。对于中国房地产行业来说，满足全体人民不断增长的住房需求，持续地改善所有人的居住条件和生活水平，才是它自身发展的最高目标。

　　正如改革开放和市场经济要实现社会繁荣和人民富裕一样，房地产市场的每一步变化，也都应成为繁荣和富裕的具体化。繁荣应该体现为绝大多数人生活状况的真实改善，所以，改革和政策实施根本上说必定要以人为本。这里说的以人为本，并不是单纯的对人们福利的关心，而是要客观地承认每个人都是有欲望、有需求、有着持续不断地改善自己生活水平的动机并为之付出努力的真实个体，他们的欲望、需求和动机会让他们根据环境条件的变化而调整自己在市场中的行为和选择。不管政策制定者如何看待这些需求和动机，它都客观在那里，都在发挥着对经济现实的影响，区别只是在落实以人为本之时，是主观臆测或人为规定人们的偏好与需求，还是把他们看作是能动的活生生的人。这两种看法，将会产生截然不同的结果。而作为整个房地产政策的重要组成部分，以人为本也要求保障房计划必须公正地将全体中国人置于其考虑之下。

　　讨论中国的房地产改革和保障房政策，离不开城市化进程这一重大历史背景，因为我们正身处其中的大规模城市化过程不可避免地会根本上影响中国人整体的住房需求。换个角度来说，一切住房需求都是“改善性”需求，毕竟我们的社会中，流离失所无家可归者还是很罕见的，绝大多数人在现实中皆有所居。那么，人们对新增住房的需求，无非就是那些在城市化大迁移中获取新住所的需要加上城市原住居民改善住房条件的需要。对于农村进入城市的人们来说，驱使他们进城的就是致富、改善生活和分享现代化成果的动机，因为农业的边际收入之低已经无法让如此庞大的人口达成致富的目标，他们必须投入到更高生产率的行业中才能真正改善生活，经济也才能得以发展。和所有其他中国人一样，迁入人口生活的方方面面，包括住房需求，也要有所“保障”，无论这个保障是由市场还是由别的什么方式来提供。更为重要的是，不管政策是否关注到这一点，农村人口会不断涌入城市，他们不断产生出来的改善住房条件的需求也会一直增长，因为城市化进程既不可逆转，也不可能人为中断。

　　尽管有些官方表述体现出了要扩大保障房覆盖面的想法，但在真正落实中，这是一个艰巨的目标。中国有数亿以农民工为代表的城市迁入人口，要实现均衡的产业结构，未来几十年中还会有几亿人离开农村。与他们融入到城市生活的速度相比，他们获得“城市人”身份的速度可谓缓慢之极，这样一个群体的住房需求是任何可能的保障房规模都无法覆盖的，所以，我们无一例外地在各地的保障房申请条件中，看到了户籍限制。而这些人毫无疑问总是先在城中村或企业宿舍等等这些条件较差的地方容身，在统计自有住房率的时候，他们又被排除在无房户之外，因为他们的身份是农民，在农村是有房子的。但无论从哪方面看，他们都有着对城市住房“保障”的更为迫切的需求，而我们的保障房计划，仅仅是财政向特定人群——拥有城市户口，满足收入条件——的转移支付而已。而且，当那些迁入人口经过不懈努力获得了城市户口之时，户籍门槛的高度其实意味着他们已经不再是保障房计划的目标受益者了。

　　但我们又不能忘记，后迁入者改善生活的动机一直存在，随着经济发展，他们的收入也的确在增长，这就让他们与原有市民（包括那些已经获得保障房的人）一起成为梯次性改善住房的争夺者。除非土地供给增加的速度，能够赶得上这数亿人住房需求增加的速度，否则，住房永远是高度短缺的。而反过来，在现有的限制住宅用地供给增量的土地制度下，扩大保障房数量，必定会挤占大量商品房用地，让市场中商品房更加供不应求。从全局的角度看，保障房计划是在影响房地产市场发展的总体目标，它在“保障”了一部分人需求的同时，影响了更多人的住房需求，这些人增加的收入，大部分被上涨的房价和房租吞掉了。

　　一项政策，不光要看到它可见的后果，更应该看到它背后那些“看不见”的代价和成本，以及它更长期、更间接的后果，毕竟，为了保障房计划，将会有数以万亿计的直接成本被花费掉。如果它只带来了局部效益而阻碍了整个社会福利的改进，又如何算得上成功呢？

　　孟祥妲

　　财经评论人。坚持客观真实的态度，秉承智识真诚的原则。相信一切经济问题最终都要依靠理性思考而非单纯的善良意愿来解决，只因为理论和历史一再证明，若仅凭善意就能实现善的结果，则人世间早已是天堂。