上海版保障房私募债出闸试水 保障房融资债雾重重

保障房融资债雾重重

　　上海中星(集团)有限公司(下称上海中星)13亿元人民币非公开定向中期票据(私募债)8月8日在银行间债券市场成功发行，这是上海地区首只保障房私募债券。

　　发行方投资方青睐有加

　　记者从央行上海总部获悉，上海中星此次私募债采取非公开定向发售方式，期限为3年，发行利率为6.0%，将专项用于上海市保障房建设规划中的曹路保障性住房项目。

　　保障房定向资金工具和REITs(房地产信托投资基金)被视为为银行贷款解压的融资新渠道，其中前者正在成为房企和银行双方都青睐的融资方式。“私募债是融资成本较低的创新型直接融资工具，从各地试点看，由于风险可控、资金回收预期稳定，定向投资方的认购积极性较大。”中国银行间市场交易商协会某知情人士对记者表示。

　　“对发行方来说，与传统融资渠道相比，私募债等债务融资工具具有总额大、成本低、使用限制少、期限灵活等特点。”上述知情人士称，“这种融资工具备受保障房建设企业的欢迎。”

　　记者了解到，从2011年底开始，北京、青海、南京等地已先后“尝鲜”保障房私募债。相比之下，此次上海中星3年期6.0%的发行利率较为“划算”：北京国有资本经营管理中心于2011年11月发行的20亿元3年期中期票据和30亿元5年期中期票据，票面利率分别为6.05%和6.13%;青海国有资产投资管理有限公司于2012年8月发行的50亿元5年期中期票据的利率则为6.28%。

　　“私募债的发行利率是根据发行人的信用评级状况，参考市场同期债券发行情况，由公司和主承销商共同商定的。”上述知情人士告诉记者。

　　以保障房之名

　　击破资金瓶颈?

　　在“十二五”规划纲要提出3600万套保障房的建设任务后，2011年6月，国家发改委发布通知，要求地方政府投融资平台公司发行企业债券应优先用于保障房建设;支持符合条件的融资平台和其他企业通过发债进行保障房项目融资;企业债券募集资金用于保障房建设的，将优先办理核准手续。

　　此后，各类以保障房建设为名目的债券不断涌现。仅以近期发布的募资公告为例，8月8日，卧龙地产拟发行债券募集不超过6亿元，投入浙江上虞8万平方米保障性住房代建工程和武汉城中村改造项目，两项目均符合增加保障房供给的政策导向;9日，北京城建宣布定增募资不超过39亿元，投资北京世华龙樾项目、北京海梓府项目等，项目属性为公租房和安置房。

　　“证监会对房企融资开闸有一定条件，涉及保障房的融资方案可能率先获批复，与棚户区、城镇化有关的房企也可能受益。”浙商证券某分析师表示。

　　从公开资料看，此次上海中星的保障房私募债投资标的浦东曹路保障性住房项目属于动迁安置房，自身现金流和投资回报率相对稳定。业内人士认为，为公租房和廉租房开拓更多融资渠道，将是未来需要研究的课题。

　　华丽外衣难蔽监管风险

　　然而，多渠道拓宽的保障房融资方式，在为建设企业赢得了更多资金的同时，也使银行绕过了贷款规模的限制，这在无形中加大了保障房债券的回款风险。

　　从融资角度而言，一些银行对传统的保障房贷款心有余而力不足。某大行总部相关业务人士告诉记者，第一，银行的房贷指标从紧，部分银行甚至忙于压缩这部分贷款，如果要支持保障房贷款，只能靠总行发放专项贷款，操作程序复杂;第二，银行的负债面“短多长少”，与保障房3—5年的项目期限存在错配风险。

　　记者此前也获悉，在经适房、动迁安置房、公租房、廉租房的“四位一体”保障房体系中，前两者的盈利模式相对清晰，回款时间相对较短，银行融资也较为积极;后两者尚未形成成熟的市场运作经验，一些银行仍在观望。

　　就在上周五，证监会再次强调房地产融资的政策口径，称坚决贯彻执行国务院2010年10号文规定，严审房地产行业上市公司、非房地产行业上市公司通过再融资募集资金投向或重大资产重组置入住宅房地产开发业务。

　　前述分析师指出：“企业债券虽然具有期限长、利率低的优势，是保障房项目融资的较好工具，但利弊往往是相伴相生的，企业债券期限长、利率低的优势，恰恰也是保障房项目融资风险之所在。保障房项目资金的最终来源，除了企业和个人的慈善之举外，归根到底还是财政资金。”

　　“一些原本不太容易获批的企业债项目，可以调整募集资金用途，承诺部分用于保障房建设，这样很可能被‘网开一面’。”多位债券承销人士对记者表示，“至于资金最后是怎么使用的，其实在监管方面还不够严格。”

　　一位资深评级业人士告诉记者：“我们将融资平台分为纯平台和市场化平台，前者只是地方政府的融资通道，是纯粹的平台，但其募集资金使用情况往往与承诺不符，在我国中西部地区比较常见;后者的市场化程度较高，经营比较规范。”

　　申银万国分析师屈庆表示，目前中央对保障房建设用途的资金募集持支持态度，近一年来城投平台大量以保障房的名义发债。据粗略统计，近半年发行的城投债约半数与保障房建设名义相关，但募集资金是否真实用于保障房就不能完全保证了。“历史上不同平台间有过严重‘互保’现象，说明具有相同政府背景的关联企业完全存在利用影子银行融资套利的可能性。”屈庆说。

　　保障房建设属公益性项目建设，那么由国家发改委主导的直接融资，在防范地方政府偿债风险方面，是否会比由银行过手的间接融资更专业?直接融资替代间接融资，能否因此降低地方债在GDP中的比重?