房产信托兑付风险 尽量规避“地王”项目

　　房地产信托一直是信托资金利用的主要模式之一，也是房地产企业融资的主渠道之一。今年一季度末信托资金对房地产的配置比例虽然继续下降，但是规模有较大增长，表明房地产信托仍然火爆。

　　“受国五条政策刺激，此前房地产市场有过一波销售旺季，由此带动了开发商的融资需求回暖，而银行审批方面并未放松开发商的贷款，因而部分开发商不得不借助高成本的信托融资。”中部地区某信托公司副总裁称。

　　不过，业内人士认为，国内房地产信托相比REITs在份额限制、公募上市、可流通的二级市场、收益分配等方面存在缺陷，这也成为监管层和信托公司进行创新的巨大空间。

　　一季度末规模大增

　　近几年来持续的房地产宏观调控使信托公司资金对房地产领域的配置比例一直呈现下降趋势：2010年为14.95%，2011年为14.83%,2012年下降为9.85%，2013年一季度末为9.40%。

　　今年一季度末信托资金对房地产的配置比例尽管继续下降，但是规模有较大增长，达到7701.79亿元，重新超过2011年底的规模。进入4月，房地产信托发行持续火热，全月有50款房地产信托产品成立，占比28.09%，平均募集规模达到2.40亿元，较平均水平高出0.89亿元。

　　业内人士认为，今年一季度房地产信托业务的恢复增长与房地产市场的复苏有关。中国人民大学信托与基金研究所所长周小明表示，“‘新国五条’虽然是为了调控复苏的房地产市场，但是其中两条则被普遍看作是对房地产开发的利好：一是增加普通商品住房及用地供应，催生了新一轮的拿地热，由此带动了房地产的新一轮融资需求，给信托公司提供了新的市场空间；二是二手房交易缴纳20%的所得税，平抑了房地产二级市场的过度交易，却利好于房地产一级市场的交易，而信托公司的房地产信托业务主战场一直是在一级市场，而不是在二级市场，一级市场的活跃自然有利于信托公司的风险控制。此外，目前推行的小城镇战略，也为信托公司开展房地产信托业务提供了新的机遇。”据其介绍，实践中有不少信托公司已经在研究、开发、实施与小城镇战略配套的房地产信托产品。

　　房地产信托上演兑付危机

　　7款正在北金所挂牌受益权转让的单一信托分别为：万达商业地产贷款单一资金信托计划、哈尔滨宝宇地产单一资金信托计划、大连安达单一资金信托计划、无锡城投信托贷款单一资金信托、南通恒盛炜达单一资金信托计划、同大股份股票收益权投资单一资金信托及创兴资源股票质押单一资金信托计划。

　　其中4款投向房地产，分别是万达商业地产贷款单一资金信托计划、哈尔滨宝宇地产单一资金信托计划、大连安达单一资金信托计划、南通恒盛炜达单一资金信托计划。产品规模分别为7.5亿元、5亿元、4亿元和13.5亿元，预期收益率分别为9.5%、8%、8%和8%。

　　其他3款产品中2款投向股票收益权、1款投向基础设施，预期收益率均为9%。

　　从以上数据来看，房地产信托的预期收益率并不比其他信托高，为何房地产信托受益权转让却占据绝大多数？业内人士称，房地产信托最近屡屡曝出的兑付危机或是此类信托受益权转让逐渐增多的主要原因之一。

　　“有些机构对房地产市场不看好，近期市场对信托频频曝出的危机存在担忧，有些机构可能以牺牲部分收益来尽快将信托资金变现。”一位信托研究人士向《每日经济新闻》记者称。

　　“另外房地产信托在整个信托产品中占比较高，基数较大，也是原因之一”，该人士表示。

　　自2012年开始，房产信托就已隐现兑付危机，不过部分项目通过接盘、拍卖、借新还旧等方法化解了风险。而到了2013年，房地产信托兑付风险已逐渐成为“热词”。

　　今年1月29日，中信信托发布公告称，因三峡全通公司违约，相关信托计划优先级信托受益权无法于预定到期日届满时获得足额兑付，并决定将其到期日延期3个月。虽然4月底中信信托与三峡全通债权受让人达成协议，中止该项目并公开拍卖，兑付风险得以排除，但此事对房产信托市场的负面影响不可忽视。另外，近日在中信信托舒斯贝尔项目上，房地产信托再次上演兑付危机。