新国五条是成“空调” 还是引发危机

　　3月1日，国五条细则发布，内容包括限购审查进一步从严、二手房个人所得税从严按照差额20%征收等政策。该消息对地产股是利空还是利空出尽？机构、券商、股评家及散户说法不一。有券商认为，国五条细则属于靴子落定，房地产块板有望在利空出尽后带动A股上扬。一些门户网站甚至打出了“利好股市”的大红标题。

　　二手房交易或先扬后抑

　　近两天，重庆晚报记者从多家二手房中介机构了解到，买卖房者咨询量暴增，问题主要集中在询问“卖自家房今后缴多少税”等。已经签订合同或者马上要签合同的买卖双方，几乎成了热锅上蚂蚁，催促尽快过户，避免执行新政后多缴税。

　　来自外地的消息也是如此。北京中原地产市场研究部市场研究总监张大伟介绍，目前北京至少有几千套二手房源处于已经谈好、但没有过户的阶段，中介公司正在重点处理这批业务。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说，随着各城市细则的陆续出台，各地二手房市场交易或先扬后抑，陷入低谷期。

　　新房市场或率先回升

　　重庆晚报记者在照母山等地采访多个楼盘发现，一些预定月初新开的楼盘已表示按兵不动，静待地方实施细则出台，“我们不会马上打折促销，即使市场变差，房产降价让利也得等到至少半年以后。”

　　“国五条细则对房地产开发商是天大利好。”近两天，股吧等多个论坛展开热烈讨论。不少业内人士认为，二手房交易受限后，需求将转移到一手市场。原来预备进入实体楼市的大资金也将纷纷拥入股市，主要是地产板块。再从市场规律看，越调整的产业越有前景，越扶持的行业反而不该长期看好。

　　英大证券研究所所长李大霄也认为，国五条细则主要目的是稳定房价走势，不会对房地产板块构成利空。

　　有券商分析，刚需贷款比例越小，开发商到手的现金越多，可以直接变现。开发商回笼资金加快，鼓足干劲重新拿地。百姓手里的钱走投无路，被动存入银行。银行蓄钱越多，于是竞争抢着贷款给开发商。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，随着各地细则陆续出台，新房市场或将领先于二手房市场率先回升。随着各地细则的执行，新房市场由于转让环节税收较少的优势将得以体现，部分购房者将再次回归新房市场，带动新房市场交易量上升。

　　改善型换房族成本大增

　　严格征收20%的二手房个人所得税是“国五条”细则中最受人关注的一条。由于这一规定涉及面很大，与很多人切身利益相关，引起不少换房族的担忧。

　　事实上，按差额20%计征所得税的做法并非新规。此前二手房个人所得税有两种计征办法：差价的20%或总价的1%～2%（1%针对普通住宅，2%针对非普通住宅），交易时可以从低选择。对于房价涨幅很快的房源，无疑是按照总价算划算。

　　根据中原地产的计算，以一套非5年内个人唯一住房的普通二手房为例，假如房主原购房值50万元，目前总价200万，之前个税为成交总价的1%，即2万元，新政后按照差额的20%计算，就是30万，个税增加28万，相当于房屋总价的14%。

　　伟业我爱我家认为，二手房交易的个税征收，由交易总额的1%，调整为按差额的20%征收，对于部分房价上涨过快的城市或地区，对于首付30%的客户而言，相当于首付款成数升至45%。这还未计算营业税、契税等仍要缴纳的税种，可以说这一新政极大提高了首次置业和“卖一买一”的改善型人群购房成本。

　　满堂红地产研究部高级经理周峰表示，近年来由于广州房价上涨比较厉害，如果真的按照新政“一刀切”按差额20%计征房产个税，不少房产的个税都会上十万元。落地细则还要看如何界定房改房等早年购进房产的价格，“当年房改房不少都是1万~2万元就买一套，如果这部分房子也按差价20%进行征税，基本上就相当于是整套房产加价20%”。