住建部明年坚持限购不动摇 限购影响分析

　　临近年底，楼市大乱。一边贵阳、温州、无锡接连曝出“崩盘”、“救市”以及“价格跳水”等消息，而另一边，11月百城住宅均价连续第六个月环比上涨，北京、上海等十大重点城市更是出现今年以来的首次同比、环比双上涨。

　　全国住房城乡建设工作会议召开 抑制投资性购房需求

　　全国住房城乡建设工作会议今天（25日）在北京召开。住建部党组书记、部长姜伟新做工作报告。

　　最近一段时间，多地房地产市场出现了回暖情况，所以有关房地产市场调控的信息大家非常关注。在今天上午的报告中，住建部部长姜伟新首先提到了保障性住房的建设。他说，2008-2012年，全国共开工建设城镇的保障性住房和棚户区改造住房超过3千万套，基本建成1700万套以上，大批城镇中低收入家庭住房保障困难得到了解决。谈及2013年的工作计划，他说，明年城镇保障性安居工程建设的任务是基本建成460万套，新开工600万套。而且他特别强调，要加快配套设施的建设，做到配套设施和保障房工程同步规划、同期建设、同时交付使用，确保已竣工的保障房能及早的投入使用。另外要继续抓好公平分配和入住后的管理工作，探索创新保障性住房建设和管理机制。

　　谈及房地产市场调控，他说，2013年要坚定不移地搞好房地产市场调控，继续严格实施差别化的住房信贷、税收政策和限购措施。他尤其强调，明年会继续实行限购措施，要坚决抑制投机、投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求，编制和实施好住房发展和建设规划，引导和稳定社会预期，密切监测市场形势，继续推进城镇个人住房信息系统的建设，而且要强化市场监管，加强房地产领域的诚信体系建设。

　　明年将继续住房限购

　　中原证券发布研报认为，经济增长依赖和地方政府土地财政依赖是不可否认的事实，这种依赖不仅没有因为近3年的调控有所减弱，2012年反而有所强化；2013年经济增长放缓已成为各界共识。这些是分析师分析的逻辑起点。

　　调控政策在2013年将会得到微调。（1）逆经济周期的货币政策将会继续适度宽松基调，继续宽松的按揭贷款政策将支持购房需求大量释放；（2）经济增长放缓压力与中央政府领导换届使得限购政策微调成为大概率事件；（3）推广房地产税将会在2013年取得实质性进展，但即便如此，其对行业的实质性影响仍将甚微。

　　中国式购房使得规模庞大购房需求亟待释放。中国式购房使继续快速增长的购房需求具有坚实的心理基础和支付能力。城镇化和城市新增人口是刚需的主要驱动力，而被限购压制的需求规模庞大，在信贷政策支持下，旺盛的需求将会转化为成交量的大量增加。

　　价稳量增是开发企业的最优选择。2012年楼市小牛市使得房企原本严酷的债务与库存约束极大减轻，房企可以从容地选择房价与成交量之间的最优策略，其结果将是市场保持价稳量增。

　　供给增速与需求增速错位导致市场供不应求。市场需求在2012年已经触底反弹，相比之下，市场供给在明年第三季度之前将会惯性减少，供需增速的错位使得明年第三季度之前的市场供不应求。

　　行业投资评级与投资策略。中原证券认为，调控政策松动和行业进一步复苏构成房地产板块估值上涨的基石。建议超配地产板块，提高行业投资评级至“强于大市”。身处城镇化最前沿城市的房地产公司将会更多的机会，例如，中南建设（000961,股吧）、荣盛发展（002146,股吧）；区域龙头企业及行业龙头企业在限购政策松动前后将会有更多的机会，例如，北京城建（600266,股吧）、苏宁环球（000718,股吧）、福星股份（000926,股吧）、金科股份（000656,股吧）、金地集团（600383,股吧）、保利地产（600048,股吧）、万科、招商地产（000024,股吧）等。