看国外合作建房模式

　　合作建房的做法在国外早已有之。但究其目的，是为了解决低收入人群的住房问题。而中国的集资建房，主要动机却来自业主对于现在房产开发企业的不信任，及对自身利益被侵占所产生的抵制行动。这其中的反差绝非收入高低这么简单。

　　近段时间以来，于凌罡这个名字频频出现于各大媒体。这位31岁的联想集团工程师因为提出了“合作盖楼”的设想，甚至被有的媒体评为“2004年楼市10大焦 点人物”之一。

　　于凌罡的设想是：招募300个合作伙伴，每人需持15万元自有资金，并且承担22.5万元的银行贷款。参加合作的业主们共同出资购地，共同招聘成立运作机构。楼房建成后，根据事先协议的合理分配原则进行分配。

　　中国的房地产市场并不了解和接受合作建房，而在国外，这种做法却已经存在了两个世纪。

　　英国：首创合作建房

　　1844年，一个名为罗奇代尔的住房合作社在英国建立。这个全新机构由数个合作成员组成，他们共同负责房屋建设中的一切，包括开发资金的筹集、房屋的建设与维护等。合作社中的每个成员都必须出资持有整个合作社财产的一部分（通常这种份额以股份或者会员证的形式存在），同时还要签署一份入住协议（这份协议保证了会员们惟一合法的居住权利）。到了1861年，罗奇代尔在英国建造了36套合作社住宅。

　　德国：1/3住宅由住房合作社造

　　住宅合作社是德国住宅建房的主要组织形式。据资料显示，合作社建造的住宅占全国新建住宅总数的30.9%。在德国，政府对合作社建房给予多方面的政策帮助：一是提供长期低息贷款；二是给予借款保证；三是提供合理价格的土地；四是减少税收，对所得税、财产税、土地转移税和交易税等，均以较低税率向合作社征收；五是补贴租金，合作社住宅如用于向社员出租，政府在必要时可补贴部分租金，使房租降低到社员能够负担的水平。

　　1862年成立的汉堡住宅合作社是德国最早出现的住宅合作社，到19世纪70年代初，德国仅有3个住宅合作社，一个在布雷斯劳，另一个在达姆施塔特。但是到1874年，合作社的数量达到52个，其中有一些位于德国中部和东部，这些合作社的建立使合作社住房理念得到实施。1878年，“Flensˉburger工人建筑协会”成立，成立之初便有277名社员。该合作社旨在为其社员提供一个“可以遗传的家”。一旦建筑成本的一半费用能够由房租和会费盈余支付时，就要通过抽签来决定谁有权拥有住房。合作社鼓励节约，自筹资金，这样就能够提供低息的临时建筑贷款。“Flensˉburger工人建筑协会”的结构和组织形式后来被许多合作社采纳。

　　另一个颇具代表性的合作社于1885年在汉诺威成立，被称为“储蓄及建筑协会”。该组织也强调节约，但主要致力于租赁住房的建设。其社员只要履行职责，遵守住房规定，就享有永久居住权。如要提高房租，须经社员大会同意。因此产生了产权租赁条约，成为合作社住房的范本，直到今天仍旧使用。

　　二次大战结束后，爱沙尼亚并入苏联版图。根据共产主义的理论，人们建起了大量国有化住宅。接下来的50年间，在这片土地上根本没有一个人拥有自己的房地产，一切土地都属于国家。

　　所有权改革及住宅私有化开始于20世纪90年代初期。在1994年1月1日，71%的住宅股份都属于国家或市级政府。在实施私有化后，到1998年1月1日，国家及市级政府拥有的住宅股份降至10%。住宅私有化进程将爱沙尼亚变成了一个房产主的社会。

　　在这种情况下，爱沙尼亚住宅合作协会联盟（EKL）于1996年4月17日成立。为解决爱沙尼亚住宅合作中存在的问题，EKL着手进行以下活动：为住宅合作组管理人员编制了专门课程。该课程包括三个部分：住宅合作管理学、住宅合作技术问题和住宅合作法律背景。EKL培训部还搜集了各种组织信息，针对不同产品（维修材料等）的燃烧性及特性描述与不同公司合作。2000年在爱沙尼亚，至少有4000名住宅合作组管理人员参加过EKL的培训课程。

　　与此同时，EKL还与许多销售建筑材料及提供建筑服务的公司达成协议。EKL社员可以从这些公司得到最优惠的价格。EKL还可以为住宅合作组提供贷款服务。这就意味着EKL社员可以在没有担保的情况下为修缮住房找到一笔贷款。

　　EKL是一个功能组织，目前拥有的社员超过500名。政府承认住宅合作组织的地位。EKL的工作人员来自5个政府机关及工作团体。地方政府都有兴趣与EKL进行项目合作。