北京别墅新政严苛执行

　　北京不少在批的别墅项目可能遇到前所未有的阻碍。

　　3月26日，住建部发布《建设用地容积率管理办法》（以下简称“办法”）要求地方政府严格执行容积率管理规定，不得擅自为开发商调整容积率，不得以政府会议纪要等形式擅调容积率，容积率调整必须通过听证会，公布听证专家等方式。

　　从北京市规划委了解到，由于日前北京市提出新的供地计划当中对于容积率提出了特别的限制要求，尤其是重申容积率不得低于1.0的政策，导致很多在批的别墅项目被卡。

　　“即使以前经常采用的一些变通方法，都行不通了，”北京奥北别墅区某项目负责人透露，采用“拉手”、“错搭”等方法进行独栋别墅的审批也被卡了，而以前通过配建一些花园洋房等方法，是可以保证项目一部分独栋别墅存在的。

　　北京中原地产一位研究员认为，随着新批项目被叫停，独栋别墅未来市场看涨。不仅如此，这个新政导致此前出让、已经获得规划的地块价值看涨，在土地交易市场上，此类土地价格暴增，由此带来了别墅成本将进入“成本推动型”。

　　北京市新出台的住宅项目容积率不得低于1.0的规定得到严格执行。而此前这个规定可能在很多区县都能得到变通，而自从日前北京市国土部提出的今年供地计划当中，容积率不得低于1.0的新规定之后，形势已经发生了很大变化。

　　“我们新建项目去首都规划委审批，改了几次方案，都通不过。”上述奥北别墅区一位项目负责人表示，由于独栋别墅和联排、叠拼的市场不一样，很多开发商都采取将项目分部分做的方法，来规避容积率大限。

　　例如，一个容积率为1.2的项目用地上，会盖一些联排和花园洋房，这样腾出来的容积率再建一些独栋别墅。由于独栋别墅占地面积大，成本高，往往作为开发商一个项目的楼王产品发售。

　　但是，这样做也有一个问题，那就是联排、叠拼和独栋在一起，从根本上影响了项目业主的品质。很多独栋别墅的购买业主不愿意和联排等购买业主住在一起，于是开发商采取建隔档等手段来在项目内分割，以保证独栋别墅品质。

　　而以往来说，这种变通的手段可能在个别地区能够瞒天过海。而自从2月份以来，北京市规划委加强了对别墅项目规划的稽查，很多项目设计图纸都搁浅了。

　　“首都规划委要求很严，在详细规划当中必须不能有独栋别墅，因为按照国土部规定，别墅这个产品早在2004年就该消失了。”一位接近北京市住建委的人士说，别墅调控关系到北京未来五年的土地供应计划和房地产市场调控，因此是绝对不会放松的。

　　珠江紫宸山项目销售负责人证实了上述消息，该销售负责人表示，由于北京市严格执行新的容积率政策，该项目目前在售的800-1000平米的独栋别墅已经成为绝版。

　　新的用地政策直接带来了土地市场的变化。北京大岳咨询公司总经理金永祥表示，别墅停批会导致之前取得规划，但是开发商无力开发准备转让的项目的土地价格上升。

　　例如，顺义某项目在经人谈判时，每亩土地价格从200万元在半个月之内上升到了260万元。“我们项目土地每亩地价格市场价不低于500万元。”上述珠江紫宸山项目销售负责人如是说。

　　据悉，珠江紫宸山项目原名为珠江壹千栋，是温榆河边上位置最好的一块别墅用地，开发商为珠江投资集团。该项目位置和配套优越。和京城其余混搭别墅集群不同，珠江紫宸山的所有产品均为纯独栋别墅，单栋建筑面积在800-1000平米，项目的地脉优势、地理位置、户型面积和设计、项目配套等，凸显的保值增值效果等，都让同期产品难以望其项背。

　　“正是有这些稀缺的资源，目前这一带的低密度项目用地市场转让价格已经达到了500万元/亩。”上述珠江紫宸山销售负责人表示，该项目每栋房子占地面积1亩左右。而该项目的独特设计点在于从澳大利亚运来的砂岩外立面，每栋别墅所用砂岩成本就在200万元左右，此再加上每栋别墅建造成本、恒温恒湿恒氧换气、地暖、花园配套、空中景观等成本，每栋别墅的综合成本在1000万元左右。