平均房价的数字游戏何时制止

　　Z总监终于在楼盘定价面前真正犯难了。这一次，他不是在考虑如何才能迎合当前市场对价格的接受程度，也不是在权衡公司现金流状况或老业主的心理感受，真正让他顾虑的，是怎样的定价才能顺利拿到预售许可证。

　　这是一个非常现实的问题。Z总监所在的城市刚刚公布了房价调控目标，与大多数城市一样，未来这里的房价涨幅不能超过GDP和人均收入的涨幅。而该城市也刚刚公布了3月份的房价数据，令人赞叹的是，其涨幅刚刚好略低于当月该城市的GDP涨幅。

　　如何能做到如此精准？Z总监告诉我，这正是房价数据的秘密。“地方政府要‘控制’房价其实很简单，只要牢牢把住楼盘预售许可证这一道关卡就够了。”

　　“目前大家所看到的房价数据是平均数据，其实并没有什么意义。地方政府眼看着房价高涨了，暂停发放几个高端楼盘的预售证，多发几个郊县楼盘或经济适用房项目的预售证，平均房价就立刻降下来了。等到风声没那么紧了，或是房价涨幅压力并不大的月份，再放几个高端楼盘的预售证，其实在房价数据中也不会体现太大。”Z总监说。

　　“即便房价没有下降，数据也会下降”——这听起来并不是多新鲜的事情。

　　2010年调控期内，就曾有媒体曝出“上海预售证拦路，47个豪宅排队等入市”的新闻。而那一年，北京、上海都不时传出“暂停发放预售证”的消息。坊间流传甚广的是，北京某高端楼盘在市道好的时候为了积攒更多优质客户而没有开盘，等到计划开盘时赶上了“限卖”，再后来又赶上了“限购”，导致至今该楼盘的售楼处也没有动静，也算得上是“史上最不凑巧的楼盘”了。

　　“有一个办法可以顺利地拿到预售证，就是定价的时候按照整个城市当前的平均房价为标准。只是楼盘都是看地段的，要是你的地段比较好却参照平均房价硬定了一个低的价格，公司收益损失暂且不说，光是周边楼盘的老总们肯定都不干了。”Z总监无不苦恼。

　　事实上，对于Z总监而言，定价一直不是一件太难的事情。看一看周边楼盘的价格，估一估手上蓄客的多少，测一测整个楼盘的销售周期，基本上就能得到一个“可持续”的定价。“所谓成本定价是唬人的，市场经济讲的是供求关系，价格基本上也就是这个逻辑。”

　　只是现在，貌似房价并不是市场说了算。近段时间网络热播的“让房价降”短片里，某销售总监的台词便是：“现在（房价）一年能涨多少，反正不是我们说了算。”恐怕这也是Z总监真正的苦恼源头，毕竟在“卖方市场”里过日子，那是相当的舒坦。

　　Z总监无意去评论当前楼市调控手法的市场性与计划性，毕竟他也承认，当前中国的房地产市场存在很多畸形的结构问题，非常时期用一点非常手段无可厚非。“只是，如果调控目标演变成地方政府把玩平均房价的数字游戏，恐怕也没什么意义吧？”他如是反问。