房地产市场面临转折点

　　房地产健康发展道路漫漫兮其修远

　　随着经济的逐渐复苏，国内房价的持续高涨，房地产调控将是持续而又漫长的。

　　未来房地产投资吸引力开始出现衰退难免。不过即便如此，2011年，在国内整体宏观环境大势不改，国内投资渠道狭窄及其他投资品种风险偏大的态势下，房地产投资追捧的地位却很难有本质的改变。2011年受制于经济发展，房地产调控的步伐及力度将更为灵活，伴随市场变化作出的调控虽有加码趋势，但是否能带来显著效果并不指望，不过可以看到的是当前自上而下、自下而上的调控默契配合已形成，2011年或许可以看作是房地产市场新的一轮转折点。

　　一、经济发展与调控两难 政策面广力度有限

　　经济制约宏观调控给力不足

　　08年金融危机制造了一个刺激经济与调控两难的境地，11年中国经济虽逐渐复苏，但世界经济的复杂多变和国内经济面临结构调整必须作出的妥协同样令中央对调控把握头疼不已。经济会议对调控定调非常乃人寻味：实施积极的财政政策和稳健的货币政策，增强宏观调控的针对性，灵活性，有效性。货币政策稳健并非从紧，而所谓针对性、灵活性又为调控的松紧留下了足够空间。近期央行行长周小川也表示在国内通货膨胀和热钱持续流入的双重压力下，中国货币政策再次面临两难，加息幅度与信贷投放规模争议颇大，可见政策制定弹性很大。

　　房地产调控面广缺乏深度

　　由于高房价已成为民生问题，因此在经济略有回稳后，10年政府对房地产调控表现出前所未有的重视，各项政策齐发，频次之多也始无前列，从两会热议到4月新国10条正式出台开启了首轮调控，10月二次调控再次登陆，年底“房地产税”引发的三次调控蠢蠢欲动。未来一年房地产调控加码被认为是毋庸致疑的，根据多方论证，“房地产税”明年出台基本已成定局，而各政策力度还将继续从严，不过鉴于当前国内外局势的复杂性，政策具有很高的灵活度，事实上房地产作为经济的一个重要组成部分，其调控深度仍受到总体经济发展的制约。预计2011年政策出台时间依然会是松紧交替，春节至两会后，在第二季度前会有新一轮政策出台，房地产税出台的可能性极大，而第四季度也是政策出台的高峰期。

　　二、市场环境本质难改 房地产投资趋之若鹜

　　在当前市场环境下，房地产投资分流到储蓄、实体及资本市场三种主要投资领域可能性渺茫。2011年房地产调控力度加码，但总体可控，使得房地产投资依然趋之若鹜。

　　储蓄常年负利率

　　曾被认为是无风险的银行储蓄实质上是负利率已久，以11月全国CPI同比上涨5.1%为例，过去12个月存款利率为-2.6%，而事实上物价的上涨幅度还远远高于公式化计算得出的CPI幅度。且不论拥有大量闲钱的专业或非专业投资者涌入房地产进行炒作，在负利率及物价高涨的环境下，就算普通老百姓为使资产保值也不得不跟风被迫加入房投行列。近期中国人民银行公布的《2010年第4季度储户问卷调查报告》中显示，居民投资意愿首次超过储蓄意愿，45.2%的城镇居民选择投资，而房地产投资以26.1%的相对高值继续成为居民投资首选。2011年加息可期，但是否能抵消通胀，仍是个迷。

　　实体经济投资信心疲软

　　在金融危机爆发后，虽然国家出台了一篮子刺激经济计划，国内经济回升表现良好，但在通胀压力及流动性过剩的环境下，从第四季度开始，管理层开始实施偏紧调控政策，使得企业家信心及对未来景气预期指数再度出现回落。央行近期发布的调查报告显示，第四季度企业家信心指数高位回落，较上季度下降5.2个百分点至74.2%，企业经营景气预期指数高位下行，对于下季度货币政策，49.9%的银行家预期趋紧。近期上海银监会再次发文，要求12月中旬开始暂停固定资产贷款，按照文件规定不仅是增量贷款不许放，连存量贷款到期后也不准放，评论人士表示此举可能是为防止第四季度银行做大规模以获取来年更高信贷额度，根据以往表现此次以文件的方式取代过去口头通知来调控信贷投放的现象是十分罕见。实体经济的高门槛及整体投资环境偏紧及金融危机后的心理阴影挥之不去仍将使投资者望而止步。

　　资本市场前途扑朔迷离

　　中国资本市场前景一向扑朔迷离，这是公认的事实。股市自06年下半年由熊市转为牛市以来，有多少非专业股民往里冲，然而在短短的一年后出现剧烈震荡，之后一路狂泻，资金至今未解套的新股民不计其数。这给资本市场非专业投资者教训是深刻的，2010年中国股市虽然已跨越了20年，但相对整个世界资本市场来说时间仍较短，制度尚不健全，存在内幕操纵等诸多灰色交易现象，在此环境下，大量资金投入股市风险也是巨大的。何况明年资本市场仍不被看好，多家机构预计明年股市只存在结构性机会，而部分人士甚至认为在通胀的压力下，价格上涨已传到下游企业，一定时间内影响企业的赢利能力，资本市场走出大行情可能性渺茫。

　　三、房地产量价互动 价格阶段性回调

　　总量取决于政策力度与供应量

　　从总量来看2010年上海住宅全年预售面积（剔除配套及动迁）预计为930万平方米，环比去年缩水5成，创下五年来最低值，甚至比08年时还低。交易量缩水除政策因素外，与供应量相对不足也有关，2010年上海住宅批准预售面积预计（剔除配套及动迁）1065.87万平方米，全年供求比为1：0.87，而08年时的供求比为1：0.75，从近五年的供求比值来看，今年仅好于08年。

　　2011年交易量适度悲观，一方面市场虽然以刚性需求为主导，但购买力在持续高房价的影响下正逐渐衰退，而所谓以保值增值为目的的投资需求预期也由于房地产税的开征而面临瓦解。市场交易取决于两个方面，其一是政策力度，目前政府对于房价调控的决心前所未有，主要源于房价已成为民生问题，而保障型住房短期内有心无力，因此遏止普通商品住房价格快速上涨仍是明年调控的核心问题。多重政策并用仍将继续维持，直接影响交易量政策包括金融、税收政策，尤其是房地产税作为新政一旦出台必将在短期内最大程度影响市场交易，实际影响程度将取决于政策细则。其二是未来供应量是否如期放量，由于04-08年间普通住宅供地不足，导致了自06年开始至今住宅新增供应出现锐减。从09年开始政府加大了供地力度，无论幅数还是面积比往年都显著增加，如果结合政府在囤地问题、销售监管等方面能出台有效的解决方案，那么未来供应不足的局面有待改善，只有在保证供应量的前提下，谈交易量才有意义。

　　房价总体上涨动因充分

　　价格方面受政策影响阶段性回调难免，尤其是在对企业融资全面收紧、预售资金监管、规范销售进度等政策全面实施下，房企阶段性被迫降价成为常态，不过在房企灵活的销售策略下，实际开盘价格仍将表现为上涨态势。值得深思的是自05年以来以调整房价涨幅为核心的多轮调控始终以失败告终。上海商品住宅房价涨幅自07年至10年分别为9.41%、29.02%、19.11%、32.72%。2010年既是调控最为严厉的一年而同时又是房价上涨幅度最大的一年。难怪公众会对未来调控效果预期产生质疑，冠冕堂皇的话说得多，而实际无效只会令人产生免疫，这也是预计明年总体房价继续呈现上涨的第一因素。其次是10年高端物业表现出良好的走势，根据上海中原研究咨询部数据显示2010年1-11年豪宅交易量28.23万平方米，同期虽下降33%，但与整体住宅同比下降51.61%相比表现仍较好，豪宅供求比1：1.07，与去年同期1：1.09差距不大。豪宅热销有其政策因素，尤其是年末豪宅表现良好更是受到限购令，房地产税开征预期的影响。明年，房地产税对高档物业开征的预期虽高，但征收标准仍是关键所在，如果物业本身的稀缺性、品质等因素能抵消甚至高过房地产税的话，那么豪宅市场前景依然光明。另外在国际量化宽松的货币政策及人民币升值的预期下，也很难阻止外资流入高端楼市的步伐。豪宅热销一定程度上会推动整体房价上扬，这是第二动因。第三个动因是，流动性过剩，通货膨胀压力在2011年依然存在，这两股行情很难得以根本改变，在此影响下，房地产价格随之上涨也不足为奇了。

　　笔者认为05-06年的房地产调控是自上而下的，即管理层基于房价上涨过快，处于防止价格泡沫风险的角度考虑，而10年则是自下而上的，即房价上涨过快俨然已形成了社会民生问题。由此可见，自上而下的决策与自下而上的反馈两个层面互动已经逐渐形成，为房地产市场进入新一轮转折点埋下了伏笔。