“房企结盟”将拿地瓶颈打碎

　　逐渐收紧的调控并没有让开发商停止拿地举动。

　　近日，北京万科联手五矿以52.27亿元的高价拿下北京市海淀区两块居住用地，创新政后北京地价最高纪录。11月19日，北京富力城联手北京极富房地产开发有限公司以13.6亿元的价格拿下北京旧宫4号地。此外，绿地、远洋等全国大型房企纷纷施展“连横之术”，在各地上演联合拿地的好戏。一时间，“联合”似乎正在成为北京乃至全国大型房企拿地的关键词。

　　联手拿地也疯狂

　　实际上，房企合作拿地并不算新鲜，“联合体”的合作模式也早已出现。而今，面临调控持续压力，众多房企频频进行战略联合的初衷并不难理解。专家指出，联合拿地可以分摊拿地成本，降低市场风险，在一定程度上缓解“地根”和“银根”两个根本问题。

　　全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存表示，目前“结盟”的企业大多是业内赫赫有名、实力雄厚的大型企业，或者是背景与人脉资源深厚的企业及融资平台。新政下，万科频频联手央企的做法就十分明智，其背后的微妙也颇值得玩味。

　　业界分析，无论是民企加民企、民企加央企还是国企加民企，虽然联合拿地的形式不尽相同，但必然都是“豪门联姻”。一方是全国性房企，拥有丰富的开发经验和品牌口碑，另一方要么是当地“地主”企业，要么有雄厚的资金、土地储备和人脉资源，绝对称得上“地产大款”。因此有专家预计，一向作为行业风向标的万科，其频频联合拿地成功，将更坚定其他企业效仿的信心。

　　龙头房企也差钱

　　据今年三季报数据显示，即使是年销售额超千亿元的万科、保利等龙头企业，其负债率在三季度也呈现持续上升态势，负债率均已超过了70%，而绿城、富力的负债率则高达100%以上，超过行业最艰难的2008年。销售业绩辉煌的背后也蕴含资金的危机。业内人士分析，房企融资目前已全面收紧，限购、限贷、预售金监管等一系列带有行政色彩政策的出台，以及连续加息、提高准备金率等市场手段的组合，使得政府思路已经明确，即通过限制开发商的融资能力，逼迫市场放量，从而抑制房价过快上涨。

　　专家指出，房地产行业开发周期较长，对企业资金链和现金流要求高，即使是超级房企，在实施全国性战略扩张的同时，也必须“广交盟友”。万科集团董秘谭华杰表示 “万科最倾向以股权方式进入各地市场，成立合资公司，合作拿地合作开发，因为这样不用支付现金。”

　　联合只为“入场”

　　如果说联合拿地对于一些企业来说是分摊资金压力、降低市场风险，那么对于另一些企业来说，在某种程度上，“联合体”甚至是它们拿地的“资格证”或“入场券”。

　　月25日，北京市华远置业有限公司与北京盛世新业房地产有限公司组成的联合体，取得了北京市通州区梨园镇砖厂村居住项目国有建设用地使用权，项目竞买成交价为17.8亿元，这是华远地产时隔7年再次在北京拿地。据业内人士介绍，这次联合拿地，对于华远来说绝对是无奈之举，因为该地块出让的附加条件之一，就是竞标企业必须拥有以往开发保障性住房的经验，而没有此经历的华远地产为改变多年未有土地入手的窘境，无奈之下引入盛世新业，后者以开发保障性住房见长。

　　对此，有业界人士评论认为，在当前招拍挂附加规则不断复杂化的背景下，一些企业为参与竞争只好采取联合的手段，达到彼此优势专长互补，以满足规划的基本要求，从而拿到土地竞拍的“入场券。”

　　据判断，在调控面前，未来将有更多的“联盟”出现，优秀房地产企业不会坐以待毙，做出战略性创新和转型将是必然选择。此外，通过对各上市房企三季报研究，内地房地产市场排名前3位的企业的市场占有率已经达到历史新高。万科等龙头企业在全国范围的收购进行得如火如荼，行业的集中度正在不断提高。也许，行业的实质性兼并重组将加快来临。