克而瑞北京5月房价分析报告
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北京、上海、广州、深圳四大一线城市一直被业内媒体称为“调控政策的风向标”，不管是从调控的深度，还是执行的力度，北京的楼市走向始终牵挂着无数媒体、从业人员和购房者的心。 整体上看，2011年北京楼市在“限购”“限贷”的打压下，购房者观望情绪浓厚，市场陷入了深度低迷，可以说，此次的政策调控是历史上调控以来，观望情绪达到最深的一次，同时，政策一出，市场交易量即刻进入冰点。这种局面持续至2012年一季度，北京地区的楼盘纷纷出现了推后开盘、上门客户锐减的现象，甚至不难发现，有个别项目在整体定位上做了局部调整。业内人士和相关专家一致认定，此轮调控的出台，将带动房地产行业进入深度调整期，未来行业的发展进入理性发展阶段，未来的产品将更加满足广大购房客户“自住”的需求。 2012年一季度，北京楼市开始出现解冻现象，二手房市场敏感度最为明显，个别热点区域看房客户增多，成交量开始回升；而新盘供应，多以刚需类产品供应上市，部分项目调低了市场预期，开盘价格均以“低开高走”为策略来赢得成交量。这一点，可以说与上海的市场特征出现了明显的不同，北京降价的楼盘市场罕见，而新盘“低开高走、以价换量”成为去年一季度市场的基调；进入二季度，由于新增供应的持续不足，而旺盛的购房需求不年下半年，北京楼市全面回暖，部分占据城市中心位置的中高端项目，更是出现了报复性的回涨，近郊低单价、低总价类项目成交量全线飘红。北京楼市从一手房到二手房，从近郊到市中心，价格全面上涨态势。 2013年1-2月份，市场受“春节后信贷政策将进一步收紧”等谣言的影响，市场成交量依然走高，部分项目出现了“恐慌性购买”，二手房市场更是“坐地涨价”，当业内人士都在感叹北京楼市又进入了非理性购房的时候，新“国五条”细则赶在全国两会开幕前突然发布，其中最受关注的一条“价格按转让所得的20%计征个人所得税”引发热议，政策出台后，北京二手房成交量出现“井喷”，买卖双方争相搭乘细则实施前的“末班车”，加速过户。 5月北京市场进入政策消化期，由于新政抑制了高端市场，市场成交主要集中在刚需产品，市场新增供应减少，以消化存量为主，预计三季度房价将转向下行，促使成交量企稳，此时市场供求双方将逐渐形成新的平衡。整体来看，我们对2013年北京楼市持谨慎乐观的态度，未来房价依然保持稳中有升的走势。 2013年5月，北京一手房交易价格指数为1081.3点，较上月上升23.5点，环比上涨2.22%，涨幅较上个月缩小0.63个百分点。进入2013年，仅在与2012年新年交替的12月份出现了短暂的回调外，价格指数呈现一路上涨态势。 北京细则落地，限购政策扩容，二套商业房贷、公积金贷款首付比例提高至七成，同时，由于公积金政策调整，“认房又认贷”的标准与商贷基本一致，大部分偏高端的改善性需求将受到抑制。此次新政主导刚需市场发展，将会对刚需市场形成较大的刺激和拉动作用，预计接下来的6月份，北京的价格指数将继续延续上升趋势。
近期北京价格指数走势图 数据来源：CRIC系统 在这样的背景下，近期哪些项目更值得关注？哪些项目更具上涨潜力？基于此，我们通过CRIC房价系统作出的指导价与项 目实际售价的对比，为您发掘市场价值洼地。 1.一手房价格指数 1)。价格指数：5月延续上涨态势，近郊板块刚需项目带动价格上涨 22013年5月，北京一手房交易价格指数为1081.3点，较上月上升23.5点，环比上涨2.22%，涨幅较上个月缩小0.63个百分点。进入2013年，仅在与2012年新年交替的12月份出现了短暂的回调外，价格指数呈现一路上涨态势。 北京细则落地，限购政策扩容，二套商业房贷、公积金贷款首付比例提高至七成，同时，由于公积金政策调整，“认房又认贷”的标准与商贷基本一致，大部分偏高端的改善性需求将受到抑制。此次新政主导刚需市场发展，将会对刚需市场形成较大的刺激和拉动作用，预计接下来的6月份，北京的价格指数将继续延续上升趋势。 根据我们对北京市场新开项目的定价进行对比发现，二者的走势方向是非常一致的，事实上从北京2012年二季度开始，部分刚需项目入市价格就表现出了上涨态势，但上涨幅度较少，近郊刚需类的项目采取上涨2000-3000元/平方米的方式进行试探性的上涨，随着几个典型项目的大幅热销，市场加速回暖。进入下半年，部分在市中心区域的中高端项目推盘上市，通过良好的配套、客户口碑和超高的性价比，吸引了大量客户，尤其是以方兴地产的金茂悦销售表现抢眼，其中2012年10月份一期开盘当天销售金额达20亿元，在北京楼市引起巨大震荡；2013年前五个月，受三月份新国五条政策限制，偏高端改善性需求受到抑制，刚需产品市场出现持续热销，近郊刚需项目因其价格优势受到了刚需客群的热捧。 2)。商品住宅量价走势 2013年3月受新国五条影响，北京一手房成交量激增。4月进入政策消化期，市场观望情绪加重，供应量与成交量均有所回落。5月份新增供应继续下降，市场去化以库存为主，相比4月小幅上涨。 5月北京商品住宅新增供应50.25万平米，环比下降24.31%，同比下降22.43%；市场成交91.92万平米，环比上涨9.25%，同比下降22.46%。
商品住宅量价走势 数据来源：CRIC系统
1)、价格指数：新政实施，客户观望情绪加重，价格指数涨幅回落 2013年5月，北京二手房交易价格指数为1092.9点，较上月上升10.8点，同比上涨25.9%，环比上涨1%，涨幅较上月缩小了0.48个百分点。5月份，政策进入消化期，市场表现较为平稳，在新增挂牌房源较少、买卖家持观望态度等因素影响下，北京二手房市场成交价格指数呈上涨趋势，但受行业调控政策的影响涨幅有所回落。
2)、市场运行：成交量快速回落，未来将趋于稳定 5月份北京二手房住宅共成交8900套，较上月大幅上涨74%，新国五条出台后，3月份二手房市场受“政策末班车效应”影响明显，成交量井喷，4月各地细则出台后，多数城市表现平缓，5月市场进入政策消化期，观望情绪稍显改观，市场成交起稳回升。
2012年-2013年北京二手房成交走势图 3. 当月强烈推荐项目有龙山华府、长滩壹号、金科廊桥水岸等，因为这些项目定位准确，性价比较高，迎合目标客群需求 项目点评：金科•廊桥水岸 金科•廊桥水岸二期产品以刚需产品为主，高品质的产品刚需的价格，依托企业品牌优势，适应当前主流市场需求，项目交通便捷，生态宜居，综合性价比较高。 4. 当月不推荐项目有北京半岛、东方普罗旺斯三期、碧桂园温泉小区四期--天资•璟庭 等，因为这些项目产品定位偏差或定价虚高导致去化缓慢。 项目点评： 东方普罗旺斯三期 东方普罗旺斯三期项目为城市郊区高端别墅产品，在当前以刚需为主的政策导向下，高端改善需求受限较大，销售压力增加，去化速度缓慢。 5. 当月推荐等级上调项目排行：新推小户型、低总价刚需产品，上调幅度最大
项目点评： 1)首开•熙悦山 首开•熙悦山项目新推产品以刚需及首改产品为主，符合区域及当前市场发展主流方向，项目紧邻地铁长阳站，交通便捷，周边商业、教育及医疗等配套设施逐步完善，知名开发商的相继进入，拉升区域价值，项目三期开盘即售完，市场持续热销。 2)中建•国际城 中建•国际城为复合地产项目，位于顺义核心区，住宅产品主打二居及三居的刚需及首改产品，填补区域以别墅产品为主的首置市场空白，符合新政后刚需产品的主流发展方向，同时自身配套完善，性价比较高，项目一期开盘当日即售完。 7. 当月即将开盘项目：首创•新悦都、金科•廊桥水岸等项目重点关注 6月份预计10个新开楼盘项目，新政实施以来，政府对于新房销售证审批加严，很多项目因为拿不到销证而一再推迟开盘时间，从预计开盘项目来看，刚需项目仍为市场主流。从区域来看，6月新开楼盘仍主要集中在大兴等城市近郊区，产品类型以适合刚需、改善型需求为主的中低端产品为主。
6月北京商品房新开盘项目表 重点项目项目简报 1、强烈推荐项目简报
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